文/謝逸楓

2022年全國(guó)樓市將呈現(xiàn)“先低后抑、先低后高”走勢(shì)。按照下面的2022年1月二組100城第四周、100城房?jī)r(jià)指數(shù)、平均價(jià)格看，目前中國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)進(jìn)入城市分化、放緩、回落、下跌、探底的趨勢(shì)，部分區(qū)域的板塊輪動(dòng)上漲走勢(shì)未停止。二手房?jī)r(jià)率先進(jìn)入下跌拐點(diǎn)，一手房?jī)r(jià)因滯后于二手房?jī)r(jià)2個(gè)月，2022年下半年望有觸底。

全國(guó)687座城市的房?jī)r(jià)，下跌的城市可能會(huì)在四分之一左右。一旦政策調(diào)整的時(shí)間推后，房?jī)r(jià)下跌的城市會(huì)逐漸增加。按照1月的全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，正醞釀一個(gè)大招。主要是針對(duì)性的政策調(diào)整，大規(guī)模的刺激救市計(jì)劃不會(huì)有，主要是融政、銷售端政策的小范圍調(diào)整。

房企面臨較大的庫(kù)存、銷售回款的壓力，會(huì)繼續(xù)打折促銷。因手上現(xiàn)金不敢花去投資，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅降價(jià)。預(yù)計(jì)2022年全年房?jī)r(jià)依然保持小幅度上漲，漲幅進(jìn)一步收窄。還有一個(gè)可能，當(dāng)漲幅降至年內(nèi)最低點(diǎn)，投資進(jìn)入最低點(diǎn)時(shí)，政策調(diào)整之后，房?jī)r(jià)就會(huì)逐漸觸底反彈。

中長(zhǎng)期看，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)，不可避免。不管是按照城鎮(zhèn)化率、需求增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)、土地供應(yīng)、地價(jià)的因素，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策依然是治標(biāo)不治本，解決不了供應(yīng)端，需求端堵塞解決不了供需平衡。這就是政策周期之下的樓市周期。

其一是100城二手房掛牌價(jià)平均價(jià)。冰山樓市百科數(shù)據(jù)顯示，2022年1月第4周112城月環(huán)比-0.27%，相比較上周月環(huán)比-0.36%，明顯收窄?？傮w跌幅已經(jīng)連續(xù)11周收窄，樓市加速觸底中。112個(gè)城市，85個(gè)下跌，下跌城市占比77%，下跌城市數(shù)繼上周突然大幅度減少后進(jìn)一步減少，說(shuō)明很多城市依然在繼續(xù)探底。

值得注意的是冰山樓市百科數(shù)據(jù)顯示，2022年1月第4周112城月環(huán)比上漲的城市，只有24座城市，而下降的城市達(dá)到85座。但是，平均超過(guò)1萬(wàn)元一平方米的城市已經(jīng)達(dá)到60座城市，約一萬(wàn)元一平方米的城市10座，意味著全國(guó)687座城市，超過(guò)1萬(wàn)元每平方米的城市為70座。

其二是100城新建住宅平均房?jī)r(jià)。中指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，百城新建住宅平均價(jià)格為16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.0%，價(jià)格環(huán)比已現(xiàn)三連跌，為2015年5月以來(lái)的第二次下跌（第一次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月）。同比上漲2.06%，漲幅較上月收窄0.38%。

2022年1月，百城二手住宅平均價(jià)格為15987元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月收窄0.01%，價(jià)格環(huán)比已現(xiàn)四連跌。同比上漲2.86%，漲幅較上月收窄0.41個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅方面，2022年1月，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市分別為54個(gè)、35個(gè)，分別增加15個(gè)、8個(gè)。

2022年1月新房城市上漲的數(shù)量，突破50個(gè)以上。2021年12月100個(gè)城市中39個(gè)城市的新房均價(jià)環(huán)比上漲，58個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市與上月持平，下跌城市數(shù)量較上月增加5個(gè)，自2020年3月以來(lái)首次突破50城，下跌城市數(shù)量連續(xù)2個(gè)月跌破50城。

新建住宅方面，2022年1月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市共46個(gè)，較上月減少12個(gè)。二手住宅方面，65個(gè)城市環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較上月減少6個(gè)。2022年1月，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下跌城市共30個(gè)，較上月減少14個(gè)，其中13個(gè)城市新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)三連跌。

值得注意的是中指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，百城新建住宅平均價(jià)格破一萬(wàn)元一平方米的城市數(shù)量，已經(jīng)達(dá)到51座。而2021年12月，百城新建住宅平均價(jià)格破一萬(wàn)元一平方米的城市數(shù)量才41座，說(shuō)明2022年1月增加了10座一萬(wàn)元一平方米的城市。

按照城市群的房?jī)r(jià)看，2022年1月，京津冀及珠三角新建住宅價(jià)格環(huán)比微漲。京津冀新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.05%。珠三角新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.01%，漲幅較上月收窄0.04%。山東半島及長(zhǎng)三角新建住宅價(jià)格繼續(xù)下跌。長(zhǎng)三角新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.03%，跌幅較上月擴(kuò)大0.02%。

其三是政策端，已經(jīng)轉(zhuǎn)入微調(diào)、放松趨勢(shì)。2022年1月，住建部門，強(qiáng)調(diào)保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。發(fā)改委部門強(qiáng)調(diào)支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。隨后全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

2022年1月份，中國(guó)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策超過(guò)66次，其中多以公積金政策寬松、人才租購(gòu)房補(bǔ)貼等支持性政策為主。這是多月來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)最為密集的時(shí)段，比2021年1月份上漲57%。截止1月23日，株洲、南寧、保定、玉林、馬鞍山等18個(gè)城市或市區(qū)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)支持政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購(gòu)房補(bǔ)助、放寬落戶限制、下調(diào)公積金首付比例。

北海、寧波、南寧、青島、濟(jì)南、自貢等出臺(tái)住房公積金新政，含降低首付款比例、提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件及優(yōu)化異地貸款等，降低居民購(gòu)房資金門檻及成本，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，緩解當(dāng)?shù)貥鞘邢滦袎毫?。昆明、玉林出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼相關(guān)政策。海南、中山、嘉興、淄博等省市放寬或放開落戶限制。

標(biāo)簽： 70城房?jī)r(jià)破萬(wàn)元！1月100城房?jī)r(jià)上漲城市首超半數(shù) 房?jī)r(jià)上漲