2022年2月23日，上海2022年的第一批次集中供地也終于露出真容，本次上海共推出40宗土地，均為涉宅用地，總供應(yīng)面積215.6公頃，總起拍價(jià)850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價(jià)率最低4.24%，最高10%。

土地供應(yīng)

相較于去年第三批次，上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應(yīng)總量上大幅提升。眾所周知，去年第三批次供地前夕，上海出臺的新的落戶政策使得處于嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個(gè)郊區(qū)新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的地塊附加價(jià)值陡增，也因此出現(xiàn)了7宗觸頂進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段的地塊中，有6宗便來自該6區(qū)。

商品住宅用地方面，本次上海不但在該6區(qū)繼續(xù)增加土地供應(yīng)力度，由上一批次的23宗，增加至27宗，同時(shí)，楊浦區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)等傳統(tǒng)熱門區(qū)域，也都增加了土地供應(yīng)。本次主城區(qū)供應(yīng)地塊4宗，郊區(qū)供應(yīng)36宗。供應(yīng)力度依舊以郊區(qū)為主，總體門檻較低。

兩大調(diào)整

■?評標(biāo)辦法

本次首先做出調(diào)整的是“評標(biāo)辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)標(biāo)（70分）+技術(shù)標(biāo)（30分）的100分制”。其中，商務(wù)標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)實(shí)力（20分）、技術(shù)資質(zhì)（10分）、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術(shù)標(biāo)分為總體設(shè)計(jì)（10分）、建筑設(shè)計(jì)（10分）和商務(wù)展示（10分）。該調(diào)整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細(xì)的“技術(shù)指標(biāo)”要求上。一句話概括就是從評選“你是誰”變?yōu)樵u選“你能做出什么結(jié)果”。這種調(diào)整無疑是從更加務(wù)實(shí)的層面防止“暴雷”。

■?隨機(jī)值

本次進(jìn)入“一次書面報(bào)價(jià)”階段后，若出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)觸發(fā)“隨機(jī)值”，政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報(bào)價(jià)，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價(jià)中的后者修改報(bào)價(jià)”。這條競價(jià)政策的改變，直接增加了其余報(bào)價(jià)人在出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)后的參與度，更加降低了利用相同報(bào)價(jià)進(jìn)行報(bào)價(jià)操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。

競價(jià)政策

競價(jià)政策方面，上海本次增加了4宗搖號地塊，其余依舊采取?“招掛復(fù)合”+“一次書面報(bào)價(jià)”的競價(jià)模式，該模式也是現(xiàn)階段兩集中城市中最合理、最高效的的競價(jià)方式，既達(dá)到了“三穩(wěn)”政策的有效落實(shí)，最大限度的復(fù)合了市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。

一次報(bào)價(jià)依舊重要

由于本次上海對于土地供應(yīng)的信心十足，這也給我們對于本次土拍留下了不小的想象空間，預(yù)計(jì)又將有多宗地塊進(jìn)入“一次書面報(bào)價(jià)”階段。因此，對于“一次書面報(bào)價(jià)”的研究將是各大房企本次的重要課題。在經(jīng)歷了去年的洗禮后，各家房企在相互的博弈中成長著。對于該規(guī)則率先玩明白的企業(yè)通過合理的報(bào)價(jià)，在上個(gè)階段的土拍中收獲頗豐。同時(shí)從中也演化出了諸如“合理中間價(jià)位”和“報(bào)極值”等報(bào)價(jià)方式。雖然本次對于“隨機(jī)值”出發(fā)后的政策有所改變，但萬變不離其宗。

通過對去年三批次“一次書面報(bào)價(jià)”結(jié)果的整理，我們發(fā)現(xiàn)，47%上下的“報(bào)價(jià)位點(diǎn)”最終獲勝的可能性最高，我們也將上一批次的“一次書面報(bào)價(jià)”結(jié)果共享出來，以供大家參考。

標(biāo)簽： 滿懷信心 政策調(diào)整