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近日，市場上傳出消息稱廣州新房限價政策再次松動。然而，據記者了解，相關部門沒有對市場消息做出相應的回應。

對此，有專家9月14日對記者表示，限價放松政策，并不會以官方正式文件出臺，而是在開發(fā)商提出備案申請時執(zhí)行。此次廣州新房限價放松，讓開發(fā)商有了更多的自主定價權，可靈活增加開發(fā)商對不同房源的營銷策略。

新房限價再度放松

9月12日晚，廣州房產中介黃璐（化名）向記者透露，廣州一手房備案價不再控制在上下浮動6%以內，而是往上可以上浮10%，往下可以下調20%。

黃璐認為，“放松新房限價（政府）主要是想樓市（成交）升溫，降價也不會降太多，（價格）也不會怎么升，就是將房子變成真正的剛需品。”

不過，有房產中介則對記者表示該消息有待核實。廣州荔灣房產中介張德（化名）9月13日向記者指出，現在市場上是有新房限價放開的消息，但是沒有正式的官方發(fā)文。

對此，記者于9月13日打電話至廣州12345政府服務熱線咨詢，接聽電話的工作人員表示，目前廣州住建局的官網沒有出臺放松新房限價的文件，相關信息要以官網為準。

值得注意的是，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強在9月14日接受記者采訪時表示，關于限價政策，并不會以官方正式文件出臺，而是在開發(fā)商提出備案申請時執(zhí)行，雖然備案價可以往上浮10%及往下調20%，但前提條件是整棟樓的備案均價保持不變。

廣州房地產市場月報2022年08月

如果此次新房限價放開的消息屬實，那這是繼廣州4月份新房限價放開后的再一次松動。早在今年4月，廣州新房備案價范圍變成可以上下浮動6%。

記者注意到，在廣州4月放開新房限價時，相應管理部門也沒有出臺官方文件。

陳雪強指出，今年4月廣州調整了限價政策，是繼2月份針對豪宅項目限價松綁之后，對普通住宅限價政策的進一步優(yōu)化。限價政策松動短期也帶動網簽成交數據的增加，4月第三周網簽成交數據明顯提升，但并沒能帶動實際成交的回升，從后續(xù)成交數據來看，備案價浮動的調整對促進樓市成交效果并不明顯。

值得一提的是，今年2月10日，廣州市住建局相關負責人回應廣州限價放寬傳聞：廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮并實施動態(tài)價格指導，沒有設置專門的價格紅線。

廣州新房限價政策的出臺可以追溯到去年4月份。

早在2021年4月2日，廣州市政府出臺了《廣州市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），涉及住宅用地供應和監(jiān)管、新建商品房限價、人才購房限售加碼、加強房地產金融管理、加強市場監(jiān)管和規(guī)范房地產市場信息發(fā)布等六個方面。

其中在新建商品房限價方面，《意見》規(guī)定：全市范圍加強對新建商品住房價格指導，指導開發(fā)企業(yè)合理定價，對定價過高不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網簽備案。

彼時，有業(yè)內人士指出，該政策的出臺主要是為了穩(wěn)房價，該政策并非一刀切。

同樣，陳雪強也認為，即使此次廣州新房限價政策進一步放開，也難以帶動廣州新房市場的成交量。

“只是開發(fā)商可以靈活調整一棟樓不同房源的價差，讓開發(fā)商有了更多的自主定價權，可靈活增加開發(fā)商對不同房源的營銷策略，但對廣州新房市場成交的帶動作用并不大?！标愌娬f道。

廣州中秋成交較上年降56%

針對此次廣州新房限價的放松，業(yè)內人士表示，如果廣州新房限價政策確實如市場所言進一步放松了，那這主要是基于目前的市場形勢發(fā)生很大變化。一方面是高價改善盤賣的好，甚至供不應求；另一方面是低價剛需盤去化難。因此，就需要實時調整限價政策。部分盤可以實時漲價，部分盤可以降價促銷。

“差異化的定價政策，針對不同購買力，可以達到精準營銷，加速去化，既能實現銷售規(guī)模，還能穩(wěn)定市場預期，也能降低普通購房者的購房門檻?！崩钣罴握f道。

值得一提的是，需要精準營銷的背后，透露出廣州新房市場去化難的尷尬局面。

廣州中原研究發(fā)展部數據顯示，截至今年8月末，廣州全市新房庫存量1165萬平，去化周期17個月，而去年8月的去化周期為9.8個月，同比增長了73%。此外，8月廣州新房網簽6125宗，環(huán)比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。

值得注意的是，廣州新房市場8月的冷意，延續(xù)到了今年的中秋假期。據了解，廣州今年中秋假期有多個樓盤進行了促銷活動，如推出特價房源等，但成交量仍不如預期。

中指研究院數據顯示，廣州2022年中秋假期（9月10日-9月12日）新建商品住宅共成交4萬平，成交面積較上年中秋假期（9月19日-9月21日）下降了56%，是四大一線城市中同比降幅最大的。

對此，陳雪強表示，“廣州今年中秋假期相比去年，市場氛圍還是差很多。去年中秋前一周就新批28張預售證，其中全新項目預售證就占19張，今年中秋前一周共有14張預售證新批。去年中秋假期新開盤項目也多于今年，今年主要以加推為主?！?/p>

陳雪強還認為，今年整體市場信心明顯不足，消費者購房意愿及成交動力遠遠不如去年，購房者觀望情緒濃厚也是導致今年中秋假期成交遠低于去年的主要原因。

那要怎樣才能促進廣州新房市場回暖呢？

“目前新房市場成交乏力主要還是市場信心不足導致，一方面整體經濟承壓導致收入不確定因素增加，另一方面房價上升通道被阻斷，徹底扭轉了購房預期，以至于購房者轉變?yōu)橛^望狀態(tài)。目前廣州新房市場大面積回暖動力仍不足，房企可借助金九銀十傳統銷售旺季加大推貨力度，推出更多品質房源，通過多樣化、多組合的營銷策略帶動銷售的回升?！标愌娬f道。

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