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金秋送爽，丹桂飄香，9月的北京，即將再度迎來一場土拍盛宴。

21日下午，18宗擺上餐桌的地塊“菜品”等來了各自的“意中人”，據(jù)北京市規(guī)自委網(wǎng)站信息顯示，北京第三批次土拍供應(yīng)的18宗住宅用地，共吸引了54家房企及聯(lián)合體報名參與。

(資料圖)

資料顯示，本次供地來自北京10個區(qū)，分別是豐臺區(qū)4宗、海淀區(qū)3宗、房山區(qū)2宗、順義區(qū)2宗、密云區(qū)2宗、大興區(qū)1宗、昌平區(qū)1宗，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)1宗，石景山區(qū)1宗，通州區(qū)1宗，加入“土拍大軍”，總起始價近472億。

從總供地規(guī)?？?，土地面積約74.82公頃，總建筑控制規(guī)模為147.50萬㎡，平均綜合起始樓面價為31978.99元/㎡，與今年二批供地的起始綜合樓面價31988元/㎡基本趨同。

歷來土拍都是樓市的晴雨表，此次供地質(zhì)量如何，房企參與度是否高漲等都在一定程度上體現(xiàn)出當(dāng)下樓市的現(xiàn)狀和短期內(nèi)的趨勢，而我們也從報名結(jié)果上尋找到一些蛛絲馬跡……

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北京土地市場月報2022年08月

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超七成項目有現(xiàn)房銷售規(guī)定

整體來看，北京從今年起集中供地調(diào)整為4個批次后，目前各批次之間供應(yīng)量都比較均衡，今年首批次推出了18宗，二批次推出了17宗。

相較于前兩次，本次在供地結(jié)構(gòu)上有比較明顯的變化，在經(jīng)歷過慘痛的流拍之后，本次朝陽退出供應(yīng)行列，反之，海淀接手接力棒，本次一口氣推出了3宗地塊，扛起了維護帝都形象的大旗，供地大戶被豐臺替換，豐臺加上亦莊這次貢獻了5宗。

值得一提的是，第三批次供地從源頭上將“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”落到實處，進一步擴大競現(xiàn)房銷售面積方式，超過70%的項目設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，例如海淀永豐、豐臺槐新、順義府前街等項目，從公布的各類競爭上限可以看出，為房企預(yù)留了合理利潤空間，以保證未來可推出更加宜居的住宅產(chǎn)品。

超60%的項目位于“三城一區(qū)”范圍內(nèi)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，超過70%的項目位于軌道交通沿線，涉及豐臺、大興、房山、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、昌平、通州等區(qū)，有助于降低居者的通勤成本。

以往供地中，部分地塊有嚴格的90/70的戶型面積要求，第三批次大部分地塊不再將90/70戶型限制作為剛性約束，從供應(yīng)端來看，本批次主要是出于為多人口家庭，或者多孩家庭考慮；從戶型設(shè)計上給與房企更大的靈活度，未來可結(jié)合市場需求設(shè)計多種戶型，產(chǎn)品可以同時支持剛性和改善性住房需求，以多元化的產(chǎn)品供應(yīng)契合多樣化的市場需求，更加有利于滿足不同人口家庭住房需求。

另外，本批次商品住宅用地出讓還繼續(xù)鼓勵建設(shè)全齡友好社區(qū)、超低能耗建筑、以及高標準住宅建設(shè)等要求。

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華潤胃口最大?金茂重出江湖

從今日的報名情況來看，誰是香餑餑，哪里星光黯淡也已見分曉。

18宗地塊中，海淀3宗地塊、豐臺4宗地塊、昌平1宗在內(nèi)的8地塊吸引了多家房企報名參與，而石景山五里坨地塊、順義新城地塊、房山西潞街、通州梨園鎮(zhèn)東等在內(nèi)的10宗地塊僅有一家房企報名。

報名房企方面，華潤、中海、金茂等央企，以及首開等北京國企，以及持續(xù)深耕北京的綠城、保利均有參與多宗熱門地塊報名。

據(jù)不完全統(tǒng)計，華潤及聯(lián)合體合計報名9宗地塊，中海獨立報名了7宗地塊，北京老牌國企首開則瞄準永豐0013、永豐0015、造甲村、槐房、大紅門0008、北四村6宗地，重出江湖的金茂蓄勢已久，意欲獨吞5宗宅地。

總體來看，國央企業(yè)依舊擔(dān)當(dāng)主力，民營企業(yè)陣營中，也依舊是那些老面孔，龍湖、潤澤以及有部分“央企”血脈的綠城出現(xiàn)，值得一提的是，昌平北四村地塊又出現(xiàn)在綠城的“菜單”上，不過能否再續(xù)前緣尚未可知。

在眾多地塊中，熱度較高的當(dāng)屬海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地三宗地塊。其中0013地塊、0015地塊分別有8家、7家房企報名，報名房企中包括了海開、首開、綠城、建發(fā)、華潤＋城建、中海等央企國企。

此外，西北旺0019地塊則僅有海開＋中建三局、華潤＋城建、中海三家房企報名。

其他區(qū)域地塊中，豐臺南苑地塊吸引了包括首開＋保利聯(lián)合體、綠城、華潤＋建工聯(lián)合體、金茂、中海等5家房企報名。

豐臺大紅門街道008地塊也吸引了包括金隅、華潤、首開、金茂、中海在內(nèi)的房企報名。

昌平新盤眾多，內(nèi)卷嚴重，但北部客群的購買力還是響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信?，為昌平中關(guān)村(000931)生命科學(xué)園三期地塊吸引來包括城建、綠城、首開、建發(fā)、中海、華潤聯(lián)合體、金茂在內(nèi)的7家房企報名。

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5宗熱門地塊強勢吸睛

總的來看，這18宗地從南到北，從郊區(qū)到城區(qū)，覆蓋范圍廣，剛需改善皆有，其中，5宗地塊受關(guān)注度最高，從報名情況來看，無論是開發(fā)商還是購房者，都在翹首以盼。

昌平北四村地塊

建筑規(guī)模：90830.702㎡

銷售指導(dǎo)價：6.2萬/㎡

起始價格：31.7億

地價上限：36.455億

競拍規(guī)則：競地價，競現(xiàn)房銷售面積（上限4.4萬㎡），搖號。

報名房企：綠城、建發(fā)、城建、首開、中海、金茂、華潤+建工

這宗地塊的位置很不錯，毗鄰生命科學(xué)園，緊臨京新高速和昌平線生命科學(xué)園站，還有規(guī)劃的地鐵13號線拆分A段新龍澤地鐵站。關(guān)注今年土拍的朋友應(yīng)該對這個位置并不陌生，在今年首批供地中，昌平生命科學(xué)園6006地塊（建發(fā)珺和府）就是熱度最高的一宗，一共有10家房企報名，而本次推出的地塊又一舉拿下7家房企及聯(lián)合體的關(guān)注，也足以說明該區(qū)域的流量之高。

豐臺槐房村新宮村舊改

建筑規(guī)模：71917㎡

銷售指導(dǎo)價：8.3萬/㎡

起始價格：29.4億

地價上限：33.81億

競拍規(guī)則：競地價，競現(xiàn)房銷售面積（上限2.1萬㎡），搖號并提交高標準方案。

報名房企：中海、綠城、金茂、華潤+建工、保利+?首開、建發(fā)

這一地塊位于4號線和19號線交匯處的新宮站，萬達廣場的北側(cè)，“地鐵+商業(yè)”的配置自帶吸睛屬性；并且臨近槐房公園，整體居住環(huán)境較好，所以關(guān)注度自然很高。周邊有金府大院、天悅壹號等多個高端住宅項目，最高二手房價超9萬/平，相比之下，8.3萬/平的銷售指導(dǎo)價還是很有優(yōu)勢的。

豐臺造甲村地塊

建筑規(guī)模：55500㎡

銷售指導(dǎo)價：10.6萬/㎡

起?始?價：33.3億；

地價上限：38.295億元

競拍規(guī)則：競地價，競現(xiàn)房銷售面積（上限1.7萬㎡），搖號并提交高標準方案

報名房企：華潤、潤澤、金茂、城建、首開

3-4環(huán)的環(huán)線，再加上在豐臺火車站南側(cè)，距離麗澤也非常近，如此的地段位置自然成為熱門地塊。10.6萬/平的銷售指導(dǎo)價，也是18宗地塊里唯一的“10W+”。而隔壁中海甲叁號院，目前均價12.5萬/平，二手房方面，懋源釣云臺大概在13.3萬/平；葛洲壩(600068)北京中國府，均價11萬/平左右?？梢姡摰貕K性價比在線。

豐臺大紅門0008地塊

建筑規(guī)模：68046㎡

銷售指導(dǎo)價：9.5萬/㎡

起?始?價：36.6億；

地價上限：42.09億元

競拍規(guī)則：競地價，競現(xiàn)房銷售面積（上限2.1萬㎡），搖號并提交高標準方案

報名房企：金隅、華潤、金茂、中海、首開

相較之下，同為3-4環(huán)的環(huán)線的位置，該地塊熱度稍顯黯淡。具體來看，挨著地鐵8號線大紅門站，對面臨南苑濕地公園，且地塊非常規(guī)整。不過，地塊銷售指導(dǎo)價9.5萬元/㎡，相較于大紅門為數(shù)不多的次新小區(qū)7.7萬/平米的價格水平來說，優(yōu)勢不大。

海淀永豐雙子(0013,0015、0016地塊)

建筑規(guī)模：71740.59/104753.24㎡

銷售指導(dǎo)價：8.5萬/8.2萬每平米

起始價格：36.5/48.5億

地價上限：41.975億/55.775億

競拍規(guī)則：競地價，競現(xiàn)房銷售面積（上限3.6/2.1萬㎡），搖號并提交高標準方案。

報名房企：中海、海開、華潤+城建、保利+建工、?綠城、建發(fā)、首開

自三批次地塊掛出，永豐地塊就備受矚目，一方面，海淀出貨向來緊俏，且拍且珍惜的市場教育已經(jīng)深入人心，另一方面，地塊西側(cè)是正在規(guī)劃的大悅城(000031)，北側(cè)是故宮北院的規(guī)劃，南側(cè)不遠就是需求集聚的后廠村，購買力可以說相當(dāng)旺盛。

根據(jù)土拍流程，本次掛牌的18宗地塊將在9月22日15點后結(jié)束線上出價環(huán)節(jié)，也就是說，不出意外的話，明天底價成交的地塊名單將出爐，根據(jù)21日晚北京規(guī)自委發(fā)布的公告，三批次現(xiàn)場競價時間為9月23日，18宗土地最終花落誰家也將揭曉答案。

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