中海地產：穩(wěn)中求進，行業(yè)影響力進一步提升

2022年9月15日，由中國企業(yè)評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2022中國房地產品牌價值研究成果發(fā)布會暨第十九屆中國房地產品牌發(fā)展高峰論壇”在北京隆重召開。

(資料圖)

中海地產憑借穩(wěn)健的經營理念、強大的盈利能力、持續(xù)提升的產品力，企業(yè)品牌價值不斷增加，榮獲“2022中國房地產行業(yè)領導公司品牌”、“2022中國房地產顧客滿意度領先品牌”、“2022中國房地產產品力優(yōu)秀品牌”榮譽。

圖：中海地產榮譽證書

區(qū)域深耕，展現較好的抗風險能力

面對艱難的外部環(huán)境，中海地產聚焦城市群發(fā)展，堅持城市深耕，持續(xù)構建穩(wěn)健、均衡的發(fā)展新局面，經營業(yè)績穩(wěn)定增長。2021年，中海地產銷售業(yè)績依然實現了穩(wěn)步增長，累計簽約金額由2017年的1932.69億增長至3695億元，復合增長率達18%。同時，中海地產在主流城市的銷售份額持續(xù)提升，一線城市北上廣深和香港的合約銷售額超1000億元。在31個城市的市場占有率位居當地前三名，在北京、上海、廣州和南京等十個城市的銷售合約額均超過100億元，其中，在北京實現銷售合約額超過450億元。

2022年上半年，整體房地產市場熱度持續(xù)調整，置業(yè)者購房預期下調，全國商品房銷售金額同比大幅下滑，中海地產銷售金額同比減少33%至1385.01億元，銷售面積為626.43萬平方米，較去年同期減少40%，銷售業(yè)績排行躍升至行業(yè)第四位。整體來看，中海銷售業(yè)績下降幅度優(yōu)于大多數的標桿房企，詮釋了其在下行趨勢中的良好的抗風險能力。2022年上半年，中海地產的銷售業(yè)績展現出了較強的韌性，主要原因歸功于其聚焦核心城市布局的發(fā)展策略，高能級的城市布局力度較大，為中海的銷售業(yè)績注入了較大的活力。從區(qū)域分布來看，北部大區(qū)是中海地產銷售業(yè)績貢獻最高的區(qū)域，銷售金額占比近三成；其次為南部大區(qū)，銷售金額占比則為18%；東部大區(qū)和中海宏洋銷售貢獻了并列第三位，業(yè)績占比均為15%；另外合聯營、港澳、中西部大區(qū)的業(yè)績貢獻占比分別為10%、8%和7%。從城市銷售貢獻來看，中海地產在北京、天津、香港和廣州銷售業(yè)績表現相對突出，銷售金額均超過了100億元。另外，中海在布局的城市中有29個城市的市占率居當地市場的前三位。

2017-2022年上半年中海地產銷售業(yè)績情況

營收方面，2022年上半年，中國海外發(fā)展實現營業(yè)收入1037.9億元，與2021年同期基本持平，毛利潤率和凈利潤率分別為23.5%和17.0%，較2021年同期分別下降5個百分點和3.4個百分點，但整體來看中海地產的利潤率水平依然處于行業(yè)前列。

逆勢而上，堅持主流城市拓充土儲

2022年上半年，受交易市場下行及房企資金壓力影響，政府在推地規(guī)模上保持謹慎態(tài)度，300城住宅用地推出規(guī)?？s量明顯，房企拿地積極性不足，土拍市場仍低溫運行，300城住宅用地成交面積同比明顯下降。在上半年新房市場承壓、土地市場低迷的背景下，中海地產在土拍市場保持著穩(wěn)定的投資強度，累計新增27宗地塊，合計規(guī)劃建筑面積約459萬平方米，投資拿地總金額約為531億元，截至2022年6月30日，合計土地儲備達7439萬平方米。其中，中海地產擁有土地儲備4705萬平方米，較期初下降7.8%；中海宏洋擁有土地儲備2734萬平方米，較期初下降8.2%。

中海地產深入研究國內外經濟環(huán)境新特征，謹慎分析房地產市場調控的新形勢，始終堅持主流城市、主流地段、主流產品的投資策略。從投資拿地城市分布來看，2022年上半年，中海地產新增地塊中有18宗新增土地位于一線及強二線城市，高能級城市拿地宗數占比達67%。其中，北京和成都為上半年中海重點關注城市，拿地規(guī)模分別為72.8萬平和67.8萬平，拿地規(guī)模占總投資規(guī)模的比值分別為16%和15%；在寧波、青島、長沙、銀川、汕頭投資拿地規(guī)模為第二梯隊，拿地規(guī)模占比分別為8%、7%、7%、6%、5%；另外，中海地產在西安、南寧、南通、南昌、上海、重慶、南京、廣州、大連和廈門等地均有不同程度的布局。

2022年上半年中國海外發(fā)展新增土儲分布情況

同時，中海適時采用多元投資方式獲取優(yōu)質土儲，在行業(yè)洗牌的機會窗口下，擇優(yōu)進行項目收并購。在并購市場，中海地產上半年在廣州、上海和成都等城市的并購項目投入資金為106.6億元。具體來看，1月，中海地產以36.88億元從雅居樂和世茂手中收購廣州亞運城項目的股權，成為該項目最大股東；3月，中海地產以62.4億元收購上海楊浦城建的江浦項目，成為該項目最大股東。

財務穩(wěn)健，高質量發(fā)展收獲資本市場認可

中海地產始終堅持穩(wěn)健審慎的財務策略，負債率等相關指標遠低于“三條紅線”控制標準，屬于“綠檔”企業(yè)，負債水平保持行業(yè)最低區(qū)間。2022年上半年，中海財務狀況維持穩(wěn)健，現金流維持健康，為企業(yè)在市場低迷背景下能夠保持韌性提供了充足的動力。負債方面，中海地產負債水平較為合理，凈負債率39.0%，剔除預收款后的資產負債率54.6%，均遠優(yōu)于“三道紅線”的要求?，F金流方面，中海地產短期償債能力較強，企業(yè)在扣除受限制現金流后的現金短債比為2.4。融資方面，中海地產現金流入的兩大渠道保持韌性，在很多房企融資渠道受困的背景下，中海仍能實現正常融資，上半年在境外新增兩筆共40億元5年期貸款，在境內發(fā)行共180億元債券，同時綜合融資成本進一步下降至3.4%；配合企業(yè)強韌的銷售和回款，現金流能夠實現健康周轉。上半年，中海加權平均融資成本僅3.44%，依舊為行業(yè)最低區(qū)間值，且較2021年的3.55%，呈進一步下降之勢。穩(wěn)健的財務情況以及較低的杠桿率，讓中海在當前環(huán)境下擁有更多的投資機遇，為未來發(fā)展奠定基礎。

得益于企業(yè)綜合實力的不斷提升，同時高質量發(fā)展效果顯著，財務持續(xù)穩(wěn)健向好，中海地產信用水平持續(xù)獲得資本市場的高度認可，是業(yè)內為數不多的，依然能受到國際投行和評級機構一致看好的房企，成為國內唯一獲得A評級的房企。上半年，三大國際評級機構給予中海地產的信用評級分別為：惠譽A-，展望穩(wěn)定；穆迪Baa1，展望穩(wěn)定；標普BBB+，展望正面。

2022年上半年中海地產信用評級情況

匠心精鑄，產品價值持續(xù)提升

“匠心中海，智創(chuàng)未來”，通過科技手段，為未來客戶提供新時代的居住體驗。中海以預見性地滿足客戶的現實與潛在需求的設計理念，研發(fā)五代住宅精品，堅守“過程精品、樓樓精品”的精益開發(fā)理念，為客戶提供精品物業(yè)。中海的“客戶導向”體現在產品創(chuàng)新的每一個重要環(huán)節(jié)中。中海堅持以客戶研究為順向推導，從累積多年的客戶反饋中，提取客戶最為關注的痛點和敏感點，形成設計品控缺陷庫，并以客戶滿意度為考核機制，最終形成了以客戶為核心的價值創(chuàng)造體系。

從創(chuàng)新的理念到創(chuàng)新的產品，中間過程不僅需要強大的整合力與執(zhí)行力，更需要對品質一如既往的堅持。中海作為行業(yè)的“工科生”，始終堅持以客研為順向推導，以客戶滿意度為倒逼機制的價值創(chuàng)造體系，以匠心打造好產品?；趯Ξa品創(chuàng)新的理解，中海歸納形成了第五代精品理念：悅享空間、智慧物聯、綠色科技、健康生活。即以空間為載體，以綠色科技和智慧物聯為手段，最終服務于客戶的健康生活。

在第五代精品的設計中，中海結合“悅享空間、智慧物聯、綠色科技、健康生活”的產品理念，研發(fā)了“CRAFT”匠心產品系列，并聯合營銷與客服形成長效更新機制，為實現產品的創(chuàng)新引領、代代匠心打下了堅實的基礎。

圖：中海地產匠心精神

同時，創(chuàng)新的途徑必須綠色環(huán)保。中海將綠色發(fā)展與企業(yè)經營緊密結合，每一個新項目都必須取得國家綠色建筑設計認證。在產品規(guī)劃設計的起始階段，就充分考慮建筑本身的風、光、聲、熱等物理環(huán)境因素，以“先天綠”優(yōu)于“后天綠”，“被動綠”優(yōu)于“主動綠”為原則，通過創(chuàng)新的設計思路與創(chuàng)新的技術手段，實現綠色效益最大化。

行業(yè)洗牌的警報之下，房企的發(fā)展模式向穩(wěn)健經營、精細化管理回歸，中海將繼續(xù)堅持穩(wěn)健審慎的財務策略，保持行業(yè)領先的盈利能力。同時，中海將發(fā)揮資金充裕的優(yōu)勢，抓住行業(yè)洗牌機遇，投資拓展持續(xù)深耕潛力型城市，重點關注城市群及都市圈的核心城市，同時適時布局區(qū)域市場支撐度較高的城市。

標簽： 行業(yè)影響 穩(wěn)中求進