面對持續(xù)低溫的樓市，房貸“商轉公”業(yè)務正成為多地減輕職工家庭還貸負擔、激活當地市場交易的共同選擇。

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國慶假期前，福州住房公積金管理中心官方微信公號發(fā)文稱，時隔6年，當地再度恢復“商轉公”業(yè)務。除福州外，據中指研究院統(tǒng)計， 2022年以來，截至9月末，全國已有近20城推行“商轉公”。

所謂“商轉公”，實際上是商業(yè)銀行與公積金中心的一種債權轉讓行為，即由借款人與商業(yè)銀行的債權債務關系轉變?yōu)榻杩钊伺c公積金中心的債權債務關系，借款人由向商業(yè)銀行償還貸款變?yōu)橄蚬e金中心償還貸款。

從執(zhí)行目的來看，當前，商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差仍比較大，“商轉公”可以實質性減輕購房者的月供壓力。從受益群體來看，由于辦理“商轉公”業(yè)務需取得房產證后方可進行，該業(yè)務更多惠及存量房居民。

不過，在長沙、長春、福州等多個省會城市陸續(xù)加入“商轉公”的隊列之際，近期以來，也有一些熱點一二線城市在回應市民關切時明確，短期內，當地將不會開展“商轉公”業(yè)務。這些城市包括北京、武漢、合肥等。

多名業(yè)界人士在接受第一財經采訪時稱，“商轉公”意味著原來的商業(yè)貸款提前還款，地方金融部門配合意愿或不高；此外，由于公積金貸款額度有限，在推行“商轉公”的地區(qū)，該業(yè)務惠及人群或相對有限，對提振市場需求的直接效果亦有限。

多地公積金個貸率高企

第一財經注意到，在多個官宣暫不開展“商轉公”業(yè)務的城市，當地住房公積金個人住房貸款使用率已長期處于高位運行的狀態(tài)。

比如，北京住房公積金管理中心官網9日公示了一條對網友“關于北京公積金異地購房商轉公政策”的答復，其中明確，“經了解，個別省市住房公積金管理中心開辦商貸轉公積金貸款業(yè)務，主要是因為其住房公積金個人貸款率、資金運用率相對較低，而北京住房公積金管理中心的住房公積金個人貸款率、資金運用率一直位于高位，故暫不符合開辦商貸轉公積金貸款業(yè)務的條件?！?/p>

在武漢，9月中旬，有市民在當地住房公積金管理中心官方微信公號“武漢公積金”下留言稱，購買首套房時使用了公積金貸款，而在后來“買一賣一”置換中，由于公積金賬戶余額不足，使用純商貸。當前該市民面臨較大還款壓力，卻無法進行“商轉公”。

對此，“武漢公積金”回復稱，目前，我市住房公積金流動性不足風險依然存在，個貸率仍處于高位運行（目前已超過90%），所以還不能恢復辦理二套房商轉公貸款。

根據《武漢住房公積金流動性風險管理暫行辦法》（武公中規(guī)〔2020〕2號）規(guī)定，從2020年10月22日起，當我市住房公積金個貸率超過85%時，商轉公貸款優(yōu)先滿足繳存公積金職工首套剛需住房需求，二套房商轉公暫緩辦理。

相較于武漢，合肥目前當地住房公積金的實際使用率更高。在合肥市人民政府官網8月30日公示的一條對市民來信的回復內容中提到，自2017年以來，合肥市個貸率始終高于95%，長期高位運行。因此，暫不具備恢復“商轉公”貸款業(yè)務的條件。

根據《安徽省住房公積金資金流動性風險預警機制實施辦法》，住房公積金個人住房貸款率在90%以上，暫停商業(yè)貸款轉住房公積金貸款。

在剛剛重啟“商轉公”不久的福州，撬動該業(yè)務的關鍵砝碼同樣是個貸的使用率情況。

在前述福州住房公積金中心官方微信公號的答疑文章中提到，2016年4月～2022年6月，福州市住房公積金個人住房貸款使用率始終保持在90%以上，達不到相關文件規(guī)定的恢復“商轉公”的條件。直至7月，中心個貸使用率為89.2%?！叭蘸蟆剔D公’業(yè)務是否暫停辦理及個貸使用率情況，將以福州住房公積金中心官網公告為準?！?/p>

除公積金使用情況以外，對于地方主管部門而言，“商轉公”是否可以落地、何時落地，需要考慮的問題還要更多。

“由于公積金貸款與商業(yè)貸款是兩種不同的貸款，貸款的資金主體、對象、利率、審核、擔保等方面存在很大差異，因此貸款一旦發(fā)放，再將債權轉讓就存在諸多問題?！北本┳》抗e金管理中心在上述答復中表示。

該答復指出三點問題：其一，商業(yè)貸款是銀行的自營性貸款，銀行要考慮到自身的利息收益問題，如果將債權轉讓放開，勢必會影響到銀行的收益，所以還要看銀行是否有將債權轉讓的意愿；其二，從貸款條件的審核標準上看，住房公積金貸款與商業(yè)銀行個人住房貸款審核標準不同。借款人能夠申請到商業(yè)貸款，但是未必符合住房公積金貸款的要求；其三，商業(yè)貸款的額度一般較高，而公積金貸款額度是有上限的，即使債權轉讓存在可操作性，由于受到公積金貸款額度上限的影響，商業(yè)貸款也未見得能全部轉為公積金貸款。

中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區(qū)域科學協會副理事長王業(yè)強認同上述回應中提及“商轉公”推進的現實困難。他對記者表示，對于熱點一二線城市來說，商業(yè)房貸數額一般比較大，公積金貸款額度不能夠覆蓋全部貸款，因此操作起來比較困難。

針對熱點城市間“商轉公”業(yè)務的分化現象，中國房地產數據研究院院長陳晟對記者分析稱，這是因為不同城市的公積金籌措政策，如留存比例等存在差異。所以，各地何時推出或退出房貸“商轉公”業(yè)務，會基于當地對金融壓力的事先測算。

受益范圍會擴大嗎？

截至目前，在已啟動房貸“商轉公”的地區(qū)，該業(yè)務覆蓋人群仍然較為有限。

第一財經梳理發(fā)現，在多個執(zhí)行“商轉公”的城市，該業(yè)務暫只覆蓋購買首套房或首次申請公積金貸款的當地繳存職工家庭。

對此，福州方面解釋稱，8月，福州公積金管理中心個貸使用率為88.73%，依然偏高，結余資金十分有限。為減輕職工家庭還貸壓力并兼顧公積金制度的公平性，中心在資金有限的前提下，只能優(yōu)先保障首次使用公積金貸款的職工家庭及在福州繳存的職工家庭的申請。后續(xù)當地會根據資金運行狀況，視情暫?；驍U大“商轉公”適用范圍。

在長沙，符合“階段性首套房可提可貸”政策，辦理了商業(yè)銀行貸款和購房提取的當地職工家庭，以后可以申請“商轉公”。但是，如果期間購買了二套房，該套房則不再符合“階段性首套房可提可貸”政策，不可辦理商轉公。最終以申請貸款時施行的政策為準。此外， “階段性首套房可提可貸”政策的有限期截止至今年12月底。

也有部分地區(qū)提出“商轉公”僅限于純商業(yè)貸款轉公積金貸款，或明確辦理“商轉公”的前提條件是，申請人已自籌資金提前結清原商業(yè)貸款。

比如，根據9月底河南洛陽發(fā)布的《洛陽市商業(yè)性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款管理辦法（征求意見稿）》，商轉公貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請商轉公貸款，經中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關手續(xù)后，中心再發(fā)放商轉公貸款。

“這對于申請人短期資金會帶來一定的壓力?！?中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜稱。

王業(yè)強認為，一方面，公積金貸款作為政策性金融，可以與商業(yè)貸款進行配合，實現對社會各類就業(yè)群體全覆蓋，拓展公積金制度受益群體，“商轉公”正是保障繳存職工合法權益的一項重要公積金便民業(yè)務；另一方面，也應注意到，雖然除部分熱點城市外，多地已實際具備“商轉公”實施條件，但多重因素下，當前該業(yè)務的受益群體和對樓市的提振效果仍較為有限。

“對于地區(qū)金融部門來說，‘商轉公’意味著原來的商業(yè)貸款提前還款，當下各家銀行資金比較寬裕，都在積極尋求新的貸款業(yè)務，對此，執(zhí)行該業(yè)務的積極性或并不高?！蓖鯓I(yè)強稱。

不過在陳晟看來，目前，住房信貸政策的總體調整方向是，購房者獲得更低利率，付出更低成本，就能購買到心儀的房產?；诖?，銀行應適度讓利，加強與公積金部門溝通和協調，以整體服務于“支持剛需和改善”“房住不炒”的大原則。

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