?作者：子非魚

01 | 38個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌超一年

(資料圖片)

10月11日，易居研究院發(fā)布了《50城監(jiān)測(cè)系統(tǒng)房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》，披露了被監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市房?jī)r(jià)變化情況。

《報(bào)告》顯示：

截止到目前，被監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，有38個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下跌超過一年。

這38個(gè)城市分別是：

鄭州、廊坊、貴陽(yáng)、青島、太原、濟(jì)南、天津、南昌、岳陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春、呼和浩特、南寧、深圳、昆明、徐州、南通、惠州、寧波、福州、蘭州、金華、東莞、佛山、武漢、沈陽(yáng)、揚(yáng)州、溫州、蕪湖、泉州、蚌埠、南京、蘇州、合肥、西安、西寧、無(wú)錫、常州。

跌超一年，其中特別要注意這個(gè)“超”字，也即不是說(shuō)只跌了一年，有些城市連續(xù)下跌了很多年。

比如鄭州，是被監(jiān)測(cè)城市中房?jī)r(jià)下跌時(shí)間最長(zhǎng)的城市，連續(xù)下跌了46個(gè)月，將近4年。

鄭州之后，廊坊下跌時(shí)間第二長(zhǎng)，達(dá)43個(gè)月，此外，貴陽(yáng)、青島、太原、濟(jì)南、天津下跌時(shí)間也都在30個(gè)月以上。

從城市劃分來(lái)看，這38個(gè)跌幅超過一年的城市中，南方城市占多數(shù)，24個(gè)，北方14個(gè)。

當(dāng)然，這并不意味著南方城市跌幅狀況大于北方。之所以出現(xiàn)南方24個(gè)，北方14個(gè)，主要是易居研究院納入統(tǒng)計(jì)的這50個(gè)城市，南方城市占了多數(shù)。

相反，目前整個(gè)北方絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都在下跌，南方也差不多，但相比之下北方跌幅更大一些。

比如根據(jù)中新經(jīng)緯披露的2020數(shù)據(jù)顯示，2020年房?jī)r(jià)跌幅位居前列的城市，絕大多數(shù)都是北方城市，其中廊坊、青島、天津位居跌幅榜前三。

同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)也可以看到，8月份二手房較2020年下跌，也即房?jī)r(jià)至少回到三四年前的城市中，北方20個(gè)，南方17個(gè)。

而且，跌幅位列前五的城市中，有三個(gè)是北方城市。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

02 | 東北跌幅最大，鄭州跌時(shí)最長(zhǎng)

從跌幅情況來(lái)看，東北城市整體跌幅較大。東北的牡丹江、哈爾濱跌幅位居第一第二，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)跌幅也不小，大連從去年下半年開始，也在下跌。

這與整個(gè)東北的人口狀況有很大關(guān)系。

去年公布七普數(shù)據(jù)的時(shí)候，東北是全國(guó)人口流失最大的地區(qū)，十年間人口減少了1099萬(wàn)。七普時(shí)期，僅沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春三個(gè)城市人口在增加，其余包括哈爾濱在內(nèi)的33個(gè)城市都在減少。

而東北三省公布的2021年數(shù)據(jù)顯示，僅去年一年，東北三省人口就減少超100萬(wàn)人，其中黑龍江減少了46萬(wàn)，遼寧減少25.6萬(wàn)，吉林減少了23.79萬(wàn)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局

其中，哈爾濱?因?yàn)槿丝诔掷m(xù)減少，在2021年年末，人口跌破了千萬(wàn)，為988.5萬(wàn)人，就此推出了千萬(wàn)人口俱樂部，同時(shí)，東北也再無(wú)千萬(wàn)人口城市。

人口是樓市的基石，在人口持續(xù)收縮的背景下，整個(gè)東北的樓市都非常難受。當(dāng)下，全國(guó)房?jī)r(jià)最低的10個(gè)城市中，就有多個(gè)位居?xùn)|北，其中鶴崗房?jī)r(jià)全國(guó)第一低。

房?jī)r(jià)鶴崗化，也成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)專有名詞。

再看鄭州，鄭州為何會(huì)成為跌時(shí)最長(zhǎng)的城市？很大因素在于，鄭州的停擺樓盤非常多。

鄭州是本輪樓市風(fēng)波的中心。在主要省會(huì)城市中，鄭州的問題樓盤數(shù)量位居前列。

統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，問題樓盤的面積，鄭州位居全國(guó)第二，僅次于昆明。

這些問題，影響了鄭州樓市的銷量，所以我們看到，鄭州是今年第一個(gè)跳出來(lái)發(fā)布系統(tǒng)性托底樓市的中心城市。

廊坊能夠成為跌幅時(shí)間第二長(zhǎng)的城市，主要是受炒房客撤退影響。在2017年廊坊先后兩次升級(jí)限購(gòu)，一夜之間所謂北京、天津和河北人，在廊坊都失去了房票。

作為北京的衛(wèi)星城，廊坊的客源非常依賴北京，當(dāng)然還有天津與河北的炒房客。在房票阻斷之后，廊坊立刻進(jìn)入了下跌模式，而且當(dāng)年房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了大波動(dòng)。

時(shí)至如今，廊坊的價(jià)格相較于2017上半年的高點(diǎn)，基本已經(jīng)膝蓋斬，是樓市熱點(diǎn)城市中跌幅最大的一個(gè)。

青島下跌的時(shí)間也位居前列，主要是庫(kù)存太多，位居全國(guó)第一。武漢，沈陽(yáng)、惠州也是一樣。

03 | 還會(huì)調(diào)整多久

我們的房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的上漲，從房改以來(lái)一直在上漲，期間雖然也遭遇過短暫下跌，但都是為了更大的上漲。

但這一輪行情調(diào)整和過去不一樣，主要有三大改變：

第一，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變。

當(dāng)前絕大多數(shù)城市的供應(yīng)已經(jīng)大于需求。房子太多了。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房廣義庫(kù)存28.03億平方米，從走勢(shì)看，創(chuàng)下了新高。

當(dāng)然，沒有房子的人還有很多。但在高房?jī)r(jià)的當(dāng)下，買得起的已經(jīng)買了，剩下的都是買不起的。在高房?jī)r(jià)面前，買不起的人空有需求，沒有購(gòu)買力，無(wú)法形成真實(shí)的需求。

第二，人口正在轉(zhuǎn)向。

官方的說(shuō)法是，中國(guó)人口將在“十四五”期間進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。

而事實(shí)上，2021年內(nèi)地31個(gè)省市自治區(qū)中就有16個(gè)負(fù)增長(zhǎng)，1個(gè)零增長(zhǎng)。

第三，購(gòu)買力遲遲無(wú)法恢復(fù)。

在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不確定性加劇的當(dāng)下，購(gòu)買力沒有復(fù)蘇的基石，這是過去大半年持續(xù)托底，市場(chǎng)卻紋絲不動(dòng)的原因。

?因此，本號(hào)以為，調(diào)整時(shí)間還會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。

標(biāo)簽： 38個(gè)城市房?jī)r(jià)跌超一年南方24個(gè) 北方14個(gè)