本報記者 蔣翰林 廣州報道

(相關(guān)資料圖)

近期，全國多地推出了二手房交易的新模式，“帶押過戶”。據(jù)《中國經(jīng)營報》記者粗略統(tǒng)計，今年8月份以來，已有廣州、深圳、珠海、昆明、南京等十多個熱點一二線城市出臺“帶押過戶”新政或已實際執(zhí)行。

9月21日，中國人民銀行廣州分行日前向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》，提出推廣“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全，同時鼓勵結(jié)合實際探索“帶押過戶”模式。據(jù)了解，這是國內(nèi)金融機構(gòu)首個明確鼓勵推廣“帶押過戶”的官方文件。

多位受訪專家表示，“帶押過戶”是提振樓市，尤其是二手房市場的重要措施。相比此前還清按揭才可解押、過戶，“帶押過戶” 可降低成本、縮短周期，有助于新市民購房，也能促進換房需求，預(yù)計會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，未來有望能夠全面實行。

政策出臺，實際落地情況如何？記者于9月25日聯(lián)系多家國有、股份制銀行在廣州的支行，銀行均表示仍在研究細節(jié)，目前沒有進一步落實，尤其是抵押權(quán)隸屬跨行的情況，執(zhí)行“帶押過戶”的可能性不大，但行內(nèi)帶押過戶轉(zhuǎn)按揭未來應(yīng)該是沒問題。

深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”

9月1日，深圳市坪山區(qū)司法局發(fā)布《首創(chuàng)！坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)，實踐二手房交易新模式！》一文。至此，深圳完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易，成為首個執(zhí)行“帶押過戶”模式的一線城市。

據(jù)坪山公證處官網(wǎng)消息，該處于6月中旬與交易各方簽署“公證安心付”資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議，7月底順利完成帶抵押過戶、資金結(jié)算及抵押登記注銷，并于8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作，此次交易涉及十幾套房產(chǎn)，4000多萬元交易資金。

坪山公證處稱，“帶押過戶”模式免去了贖樓環(huán)節(jié)，也為交易雙方節(jié)省了贖樓過程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔(dān)保費等贖樓費用，按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，對于被查封房產(chǎn)的交易，由于贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。但值得注意的是，該業(yè)務(wù)目前只針對不良資產(chǎn)和查封房產(chǎn)。

傳統(tǒng)的二手房交易需要“先贖樓再過戶”，流程較為繁瑣，整個周期可長達一個多月。通常的操作流程包括：賣方借款或買方墊資還清銀行貸款，進而解除抵押、辦理交易過戶，再由買方重新設(shè)立抵押，一系列流程缺一不可。登記完成后買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩余的房款。

在這一過程中，賣方往往需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風(fēng)險。記者了解到，借貸機構(gòu)“過橋”費一般為所借金額的萬分之八/天左右，如果按照賣房者借用100萬元的資金“過橋”，借用時間為30天的話，則會產(chǎn)生2.4萬元的“過橋”費，時間越長，產(chǎn)生的“過橋”費用還會越多。

而與目前通行的“先贖樓再過戶”模式相比，“帶押過戶”則規(guī)定，存在抵押的房產(chǎn)要進行交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。

9月21日，中國人民銀行廣州分行對廣東轄內(nèi)分支機構(gòu)和商業(yè)銀行發(fā)文，鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式。此次銀行機構(gòu)作為“帶押過戶“政策的發(fā)布主體備受關(guān)注?！锻ㄖ分赋?，二手房“帶押過戶”模式與原交易模式相比，可大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發(fā)二手房市場交易活力。

《通知》稱，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

9月22日，“廣州不動產(chǎn)登記”公眾號發(fā)布了二手房“帶押過戶”的登記流程，其中提到“存量房轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”模式，即買賣雙方與同一貸款機構(gòu)簽訂相關(guān)協(xié)議后，可在不涂銷原有抵押登記的情況下直接申請辦理抵押權(quán)變更。

熱點城市積極探索

深圳、廣州都對于“帶押過戶”實施風(fēng)險進行了政策把控。其中，深圳坪山區(qū)司法局提出了引入具有政府信用背書的獨立第三方機構(gòu)“公證提存+免贖樓帶押過戶”模式。廣州相關(guān)政策文件則稱，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達成的風(fēng)險，可引入公證或擔(dān)保等第三方機構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，有公證處的法律權(quán)威以及其獨立性，能消除各方對風(fēng)險的擔(dān)心。比如，賣方拿不到款但過了戶，買房給了錢但收不了房，銀行擔(dān)心交易過戶了但原債權(quán)得不到保障等?！坝泄C處的‘公證提存+免贖樓帶押過戶’，將賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設(shè)立抵押這些流程全部整合起來?！?/p>

截至目前，出臺“帶押過戶”新政的多為熱點一二線城市。如8月17日，濟南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同市住房公積金中心和銀行、公證等機構(gòu)，在全國首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。9月16日，南京市不動產(chǎn)登記中心官方微信號“南京不動產(chǎn)”發(fā)布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。9月23日，合肥不動產(chǎn)登記中心稱二手房交易可進行“帶抵押過戶”。

“目前，一二線熱點城市不僅換房需求大，剛需也很大?！崩钣罴伪硎荆皫а哼^戶”直接的好處就是免除了贖樓擔(dān)保的費用，且大大簡化了交易流程，降低了信用信息調(diào)查的成本、縮短了交易的周期，有助于新市民購房，也能促進換房需求。

此外，李宇嘉還提到，目前，在廣州、深圳等熱點城市，新房供應(yīng)存在高房價、大戶型化、豪宅化等趨勢，小戶型、總價可控的二手房是新市民上車的主要選擇。這也是為何，熱點城市推出“帶押過戶”的迫切程度會更高。

廣州：尚未落地 已在研究細則

多地推出“帶押過戶”二手房交易模式的背后，是近期二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市場的狀況。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，8月份，一線二手住宅銷售價格環(huán)比由7月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比跌幅擴大0.1個百分點，為-0.3%。貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份，重點50城二手房市場活躍度較7月有所減弱，超七成城市二手房成交量環(huán)比下降。

不過就廣州“帶押過戶”的執(zhí)行情況來看，政策尚未完全推開。記者咨詢了廣州國有四大行及股份制銀行，銀行方面均稱目前還沒有進一步的舉措。

一位銀行個貸經(jīng)理表示，“目前銀行正在研究細則，將會引入合作的擔(dān)保公司來確保資金安全 ，過戶順利進行，預(yù)計后續(xù)將會推出行內(nèi)的帶押過戶業(yè)務(wù)，也就是二手房買方需要在此前賣方該房屋的抵押貸款銀行辦理貸款；但對于抵押權(quán)隸屬跨行的，對方稱可能短期內(nèi)執(zhí)行尚有難度。”

同時，記者咨詢了房產(chǎn)中介機構(gòu)，對方表示，“我們門店的二手房交易目前交易流程沒有變化，也還沒有實際操作的案例，我們還是讓業(yè)主首先還完按揭。”

對此，IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，最早提出新政的地區(qū)銀行并沒有真正實現(xiàn)貸款規(guī)模提升購房情況增加等情況，與此同時客戶對“帶押過戶”這一業(yè)務(wù)的需求不高。一方面說明二手房市場本來就尚未回暖而交易過于清淡，對于這個二手房便利措施并不敏感，另一方面也說明行業(yè)對此政策的了解仍然有限。

他補充道，多地推出的二手房“帶押過戶”模式，這種效力應(yīng)該是長期性的，且能在短期內(nèi)體現(xiàn)鼓勵交易的意圖。預(yù)計會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，未來可望能夠全面實行。

標(biāo)簽： 實探熱點城市帶押過戶有城市已實際執(zhí)行 交易成本