本報(bào)記者 郭陽(yáng)琛 張家振 上海報(bào)道

原定于10月8日正式開盤的前灘東方悅瀾項(xiàng)目，最終選擇在國(guó)慶節(jié)前夕搶跑入市，96.9分的入圍積分也一舉超越中糧瑞虹海景壹號(hào)，創(chuàng)下今年上海市新房入圍積分新高，為“金九”樓市畫上了一個(gè)感嘆號(hào)。

(資料圖)

進(jìn)入“銀十”，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊彰顯韌性?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶節(jié)期間，全國(guó)40座重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交96.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降84%，同比下降26%。而在一線城市中，僅上海市成交量同比實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，漲幅高達(dá)38%。

連日來，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪招商虹璽、大華峯薈和東方悅瀾等多個(gè)項(xiàng)目了解到，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)正延續(xù)分化趨勢(shì)，外環(huán)內(nèi)保持較高熱度，改善類尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目尤為受購(gòu)房者關(guān)注，但郊區(qū)非熱門板塊開盤去化尚承壓。

另外，隨著上海市第三批集中供地“落槌”，不僅龍湖集團(tuán)等民營(yíng)房企開始回歸，1054億元的成交金額也刷新了上海市歷次集中供地的總價(jià)紀(jì)錄，在全國(guó)已完成的各試點(diǎn)城市、各批次集中供地?cái)埥鹋琶幸裁邪袷住?/p>

中指研究院研究報(bào)告指出，9月底，政策層面接連釋放重大利好，有望帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)。四季度，預(yù)計(jì)伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)、“保交樓”持續(xù)推進(jìn)以及降低房貸利率、減免稅費(fèi)等相關(guān)舉措持續(xù)落地，購(gòu)房者置業(yè)情緒將會(huì)有所修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有望底部企穩(wěn)。

“紅盤”入圍分再創(chuàng)新高

由于項(xiàng)目所處的浦東新區(qū)前灘板塊住宅供應(yīng)已接近尾聲，前灘東方悅瀾由此成為了上海市第四批次新房認(rèn)購(gòu)中的“流量擔(dān)當(dāng)”。

記者在采訪中了解到，前灘東方悅瀾項(xiàng)目銷售均價(jià)11.9萬(wàn)元/平方米，主要包括84～165平方米的高層精裝產(chǎn)品，預(yù)計(jì)于2023年12月交房。在此次推出的481套房源中，共收到1477組有效認(rèn)購(gòu)，973組客戶最終入圍，入圍分高達(dá)96.9分。

在認(rèn)購(gòu)率高企的情況下，前灘東方悅瀾項(xiàng)目需要基礎(chǔ)分60分（滿分）和205個(gè)月社保方能達(dá)到入圍門檻。同時(shí)，由于該項(xiàng)目最高社保繳納月數(shù)為235個(gè)月，因此基礎(chǔ)分50分及以下的家庭自動(dòng)失去了入圍資格。

“9月7日，我們項(xiàng)目開啟認(rèn)購(gòu)，第一天的預(yù)約名額就滿額了。中秋節(jié)期間，項(xiàng)目有上千人在網(wǎng)上進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，整個(gè)假期都在整理、審核客戶資料。一直到國(guó)慶節(jié)前開盤，每天接待的訪客都有上百組，我們現(xiàn)在終于能夠放假了?！?0月9日，前灘東方悅瀾項(xiàng)目一名置業(yè)顧問向記者感慨道。

“紅盤”熱銷也是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的一個(gè)標(biāo)志。中指研究院近日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年三季度，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)，復(fù)蘇回暖進(jìn)程領(lǐng)跑全國(guó)，商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)了約5成，這一成績(jī)?cè)谌珖?guó)各大城市中頗為突出。

而在國(guó)慶節(jié)期間，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所下降，共有6個(gè)項(xiàng)目集中認(rèn)籌，僅碧桂園柏悅前灣和虹橋璀璨公館觸發(fā)積分，近郊弱區(qū)位、臨港無軌交以及遠(yuǎn)郊項(xiàng)目認(rèn)籌情況不佳。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)期間，上海市新房成交面積為4.14萬(wàn)平方米，較去年同期日均成交面積下降47%，較2019～2021年同期日均成交面積下降45%。

“9月，上海市新房成交釋放比較明顯，在連續(xù)上沖之后短期會(huì)有調(diào)整、喘息的需要?！痹谏虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來，國(guó)慶節(jié)期間外出游玩的人較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒有持續(xù)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，買房并不是最重要的任務(wù)。同時(shí)，當(dāng)前推盤采用集中供應(yīng)形式，推盤節(jié)奏和以往也不太一樣，項(xiàng)目一旦拿到預(yù)售證就可以馬上開盤，很難精準(zhǔn)“算”在國(guó)慶節(jié)假期內(nèi)，因此上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)短期交易低迷是正?，F(xiàn)象。

改善項(xiàng)目韌性十足

“這幾天正值項(xiàng)目認(rèn)籌，我們經(jīng)常來不及吃飯，各大平臺(tái)上的消息有時(shí)候都來不及回復(fù)?！?0月12日晚上10點(diǎn)半，虹口區(qū)招商虹璽項(xiàng)目置業(yè)顧問李麗（化名）向記者表示。

據(jù)李麗介紹，招商虹璽項(xiàng)目位于上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)的瑞虹板塊，緊挨著和平公園。項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，一期已在今年上半年售罄，當(dāng)時(shí)推出了379套房源，入圍積分達(dá)到67.34分。二期累計(jì)推出164套房源，將在今年第五批次新房認(rèn)購(gòu)中集中上市，項(xiàng)目已于10月11日開啟認(rèn)籌，10月15日截止。

“認(rèn)籌剛開始兩天，確認(rèn)的客戶數(shù)就已突破了300組。”李麗直言，招商虹璽二期的入圍分預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超一期，“我不建議積分80分以下的客戶來‘陪跑’了，第五批次新房中還有不少優(yōu)質(zhì)的改善類項(xiàng)目可供選擇?！?/p>

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的大環(huán)境下，改善類項(xiàng)目熱銷也更加彰顯出上海樓市的韌性。

位于普陀區(qū)的大華峯薈項(xiàng)目同樣臨近內(nèi)環(huán)，計(jì)劃于11月份推出二期房源。據(jù)該項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目一期共推出了56套疊加房源，均價(jià)為13.2萬(wàn)元/平方米，認(rèn)購(gòu)當(dāng)天便售罄。二期將推出300余套高層和洋房房源，戶型面積介于97～106平方米之間，總價(jià)預(yù)計(jì)在1000萬(wàn)元左右。

“這個(gè)項(xiàng)目基本是不愁賣的。國(guó)慶節(jié)期間每天有五六十組的到訪量，預(yù)計(jì)蓄客和銷售不成問題。”上述置業(yè)顧問告訴記者。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上海樓市近年來呈現(xiàn)出“中心熱、外圍冷”的市場(chǎng)格局，但由于中心城區(qū)房源稀缺性凸顯，不少近郊的改善項(xiàng)目也受到購(gòu)房者追捧。

10月3日，位于嘉定區(qū)南翔板塊的碧桂園·柏悅前灣項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)，共有390余組客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到162%，成為上海市第五批次上市新盤中首個(gè)觸發(fā)積分的樓盤；而位于大虹橋板塊的虹橋璀璨公館項(xiàng)目，共推出了537套房源，認(rèn)購(gòu)超過1320組，認(rèn)籌率高達(dá)246%。

“國(guó)慶節(jié)期間，上海市成交前10名的項(xiàng)目均是改善型項(xiàng)目，這與改善產(chǎn)品推盤積極密不可分。”盧文曦分析認(rèn)為，國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)了賣房退稅、公積金利率下調(diào)等一系列政策利好，對(duì)市場(chǎng)信心起到提振作用，預(yù)計(jì)國(guó)慶節(jié)后的交易節(jié)奏會(huì)穩(wěn)步恢復(fù)，“整個(gè)10月份的表現(xiàn)值得市場(chǎng)期待”。

民營(yíng)房企回歸土拍市場(chǎng)

除了樓市釋放出積極的回暖信號(hào)外，上海市土地市場(chǎng)也在逐步復(fù)蘇。

根據(jù)土地出讓公告信息，上海市第三批集中供地推出的35宗涉宅用地全部成交（含1宗招掛復(fù)合出讓地塊及4宗“城中村”改造項(xiàng)目地塊），其中24宗地塊底價(jià)成交，8宗達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，收獲土地出讓金總金額達(dá)1054億元。

值得一提的是，上海市第三批集中供地在一次性競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)添加了“新增隨機(jī)值”的機(jī)制，與此前的土拍規(guī)則相比，一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的隨機(jī)性增強(qiáng)，在進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)后，房企能否順利拿地將更看“運(yùn)氣”。這也成為吸引房企積極參與土拍的重要因素。

作為拿地最為積極的頭部民營(yíng)房企，龍湖集團(tuán)在此次土拍中競(jìng)得了松江區(qū)廣富林街道一宗純住宅用地，成交總價(jià)為15.41億元，樓面地價(jià)達(dá)29035元/平方米，溢價(jià)率為7.54%。

“龍湖集團(tuán)最終競(jìng)得一宗住宅地塊，或許也能反映出民營(yíng)房企對(duì)上海樓市的信心正在回歸，希望這些積極信號(hào)能繼續(xù)為上海樓市反彈提供支撐?！北R文曦表示。

此外，祥源地產(chǎn)和寶華集團(tuán)等民營(yíng)房企也有所斬獲。其中，上海本土民企寶華集團(tuán)以56億元競(jìng)得普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊，溢價(jià)率高達(dá)9.46%，這也是上海市第三批集中供地中溢價(jià)率最高的地塊。

“上海市的土拍規(guī)則很公平，企業(yè)只要符合要求就可以參與競(jìng)拍，參與其中的企業(yè)不管規(guī)模大小，拿地的機(jī)會(huì)都是平等的。”盧文曦進(jìn)一步表示，土拍規(guī)則優(yōu)化也使得在此輪土拍中出現(xiàn)了房企“新面孔”，比如競(jìng)得青浦白鶴鎮(zhèn)地塊的如皋合盛置業(yè)有限公司便是一家注冊(cè)于江蘇省南通市的民營(yíng)企業(yè)。

此外，保利發(fā)展和招商蛇口分別斬獲了2宗和1宗地塊，且均以聯(lián)合體形式拿地。其中，保利發(fā)展競(jìng)得寶山區(qū)顧村和徐匯區(qū)龍華的純住宅用地，拿地金額共計(jì)55.04億元，總建筑面積為12.9萬(wàn)平方米；招商蛇口則以22.6億元競(jìng)得了徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊，總建筑面積為4.5萬(wàn)平方米。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，在上海市此次集中供地中拿地的企業(yè)多以聯(lián)合參拍的形式參與。另外，以象嶼地產(chǎn)等為代表的福建省國(guó)資房企表現(xiàn)也較為搶眼，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境下正積極外拓布局。

標(biāo)簽： 釋放回暖積極信號(hào) 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)顯韌性