作者 l 橙子

【資料圖】

最近，房貸利率些微松綁為寒冬已久的房地產(chǎn)送出一股暖風(fēng)，只是由于需求端尚未完全復(fù)蘇，全國樓市也并未出現(xiàn)較大幅度反彈。

易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的一份報告顯示，中國50個大中城市中，僅成都、北京、上海、合肥4城在分別下跌持續(xù)了2個月、3個月、3個月和12個月后，住宅價格指數(shù)止跌轉(zhuǎn)漲。其余46城住宅價格指數(shù)仍在下跌中。

可即便如此，對房地產(chǎn)市場而言，外部環(huán)境的松動也讓一眾房企得以喘息。

日前，曾陷股債雙殺，并被標(biāo)普下調(diào)信用評級的金地集團（600383）發(fā)布了一份公告，稱旗下債券“15金地01“本息合計約28.4億元，已全額存入中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司指定銀行賬戶。

金地集團表示，該筆債券兌付完成后，公司年內(nèi)到期境內(nèi)外債務(wù)即將全部足額兌付完畢，今年已無到期公開債務(wù)。

圖片來源：金地集團官方公告

金地此舉一方面向市場表達(dá)了公司經(jīng)營穩(wěn)健，償債能力尚可，另一方面也確實論證了房地產(chǎn)市場的寒冰正在消融。

只是從金地本身實際經(jīng)營情況，及樓市短期外部環(huán)境來看，金地這份償債公告，發(fā)的并不輕松。

半年報不及預(yù)期

經(jīng)營質(zhì)量下滑

在公布這份償債公告之前，金地曾于10月11日公布了公司前9個月經(jīng)營情況，報告期內(nèi)，盡管金地9月單月實現(xiàn)簽約金額同比上升7.05%，但今年前9個月的累計簽約金額則同比下降28.69%，為1630.8億元。

圖片來源：金地集團官方公告

不過，今年大部分上市房企階段性銷售同比增速情況均為負(fù)增長，金地前9個月同比銷售增速才負(fù)增長不到30%，也算中等偏上。

而且作為招保萬金里的唯一一家非國資控股的房企，金地能做到如今地位也實屬不易，但金地的股東背景卻并不輸國資控股房企。

根據(jù)萬得數(shù)據(jù)顯示，截至2021年，險資富德人壽仍為金地當(dāng)前大股東，持股21.69%，二股東為深圳國資企業(yè)深圳市福田投資控股有限公司，持股7.79%。

大家人壽作為曾經(jīng)的二股東，經(jīng)過近年來多輪減持后，截至目前持股比例已降至5%左右。

圖片來源：萬得股票

但憑借險資股東背景，金地也獲得從股東方來帶的融資便利，其融資成本要大幅低于其他上市房企，如今股東減持，也算是彼此完成了各取所需。

再回到金地實際經(jīng)營層面，在遭遇主要股東減持之際，金地近年來受大環(huán)境影響，整體經(jīng)營表現(xiàn)也比較一般。

根據(jù)其最新披露的半年報數(shù)據(jù)，截至今年上半年，金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入281.12億元，同比減少了17.98%；

歸母凈利潤實現(xiàn)19.65億元，同比增速為7.68%；

而整個2021年金地歸母凈利潤的同比增速則為-9.5%。

圖片來源：萬得股票

且拉長時間來看，2018年金地營收增速為34.62%，到今年上半年已經(jīng)降至-17.98%，同期歸母凈利潤增速表現(xiàn)也從18.35%降至7.68%，不難發(fā)現(xiàn)其在經(jīng)營層面也面臨一定的增長乏力問題。

在盈利質(zhì)量方面，金地自2018年以來，其銷售毛利率和銷售凈利率出現(xiàn)下滑。到目前，金地銷售毛利率已降至21%左右，銷售凈利率也從2018年的24%降至12%。

圖片來源：萬得股票

不過，值得一提的是，金地在土儲結(jié)構(gòu)方面還是存在較大回旋余地。

根據(jù)其半年報數(shù)據(jù)，上半年金地新增約156萬平方米的總土地儲備，其中權(quán)益儲備約56萬平方米，總投資額約179億元。

截至報告期末，金地總土地儲備約6193萬平方米，其中約70%位于一二線城市，30%位于三四線城市。

只是持續(xù)下降的盈利質(zhì)量，以及作為頭部房企標(biāo)配的高負(fù)債，也讓金地對現(xiàn)金流表現(xiàn)出更強的需求度。

三道紅線全綠

仍難掩償債壓力

截至上半年，金地負(fù)債總額盡管較年初僅微增，但仍高達(dá)3536.84億元，而且其中近2565億元為流動負(fù)債，流動負(fù)債占比高達(dá)近73%。

圖片來源：萬得股票

進一步細(xì)分來看，在2500多億流動負(fù)債中，合同負(fù)債和包含應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款等在內(nèi)的經(jīng)營性負(fù)債占比過半，而需要償債付息的短期借款、一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債和其他流動負(fù)債則合計為523.4億元。

圖片來源：萬得股票

盡管半年報顯示金地?fù)碛胸泿刨Y金647.98億元，足以覆蓋523.4億的負(fù)債，但算上日常經(jīng)營資金，600多億現(xiàn)金還是略顯緊張。

而且受債務(wù)清償影響，上半年金地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈流出10.68億元，這也在一定程度上說明債務(wù)對金地現(xiàn)金流情況存在一定影響。

圖片來源：萬得股票

不過，在杠桿率表現(xiàn)方面，金地算是目前為數(shù)不多三道紅線全綠的房企。

截至報告期末，金地集團剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.9%，凈負(fù)債率為57.8%，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為1.38倍。

而這樣的杠桿表現(xiàn)，除了來自險資背景下的低融資成本，恐怕還離不開少數(shù)股東權(quán)益對資產(chǎn)負(fù)債的調(diào)節(jié)。

根據(jù)其股東權(quán)益數(shù)據(jù)，2018年，其少數(shù)股東權(quán)益僅為200億元，占比30%。

也正是從2018年起，隨著樓市進入寒冬，金地少數(shù)股東權(quán)益也在持續(xù)增長。到今年上半年，金地少數(shù)股東權(quán)益增至496.78億元，占比44%，較年初增長了24.52億元。

圖片來源：萬得股票

而同期金地的少數(shù)股東損益卻并未出現(xiàn)同步大幅增長，甚至自2019年以來不增反降。

圖片來源：萬得股票

盡管這不能百分百說明金地存在明股實債，但少數(shù)股東權(quán)益的大幅增長并沒有匹配大幅增長的少數(shù)股東損益，難免不讓市場對其真實資產(chǎn)負(fù)債情況表示懷疑。

畢竟很多債務(wù)可以通過少數(shù)股東權(quán)益變?yōu)楣举Y產(chǎn)，增加公司融資現(xiàn)金流的同時，還能擴大總資產(chǎn)，由此少數(shù)股東權(quán)益也成為不少房企調(diào)節(jié)資產(chǎn)負(fù)債的一種手段。

回頭來看，能夠完成年內(nèi)的債務(wù)清償，不論是對金地，還是對資本市場都是一件好事。只是跟大多數(shù)房企一樣，金地也面臨盈利質(zhì)量下滑，自我造血能力還有待持續(xù)優(yōu)化的問題。

順利償債是一個好信號，但做好經(jīng)營才是根本。

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標(biāo)簽： 年內(nèi)債務(wù)清償完畢的金地 仍有煩惱 金地集團