危險(xiǎn)并未過(guò)去，不少房企還在違約邊緣掙扎。

中房報(bào)記者 苗野丨北京報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)行業(yè)依然身處寒意之中。

10月19日，海倫堡公告其未能償還于2023年3月24日到期的利率為11%的優(yōu)先票據(jù)項(xiàng)下，于2022年9月24日到期的利息及該等票據(jù)項(xiàng)下于2022年10月8日到期的利息，為此海倫堡提出了同意征求。

倘若本同意征求未能成功完成，可能觸發(fā)海倫堡2023年3月票據(jù)項(xiàng)下的違約事件，因此海倫堡需考慮替代債務(wù)重組方案。

上半年還在利用自有資金償還債務(wù)，并對(duì)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“深感不解與失望”的海倫堡，反轉(zhuǎn)來(lái)的竟如此之快。

“危險(xiǎn)并未過(guò)去，不少房企還在違約邊緣掙扎。”某市場(chǎng)人士直言。

據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)，2022年第三季度共有95只債券違約或展期，涉及違約主體51家。在14家首次出現(xiàn)債券實(shí)質(zhì)性違約的主體中，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)共12家，包括領(lǐng)地控股、鑫苑置業(yè)、天譽(yù)置業(yè)、俊發(fā)地產(chǎn)、廣西萬(wàn)通等，違約債券以海外債、私募債為主，千億元以下的中小房企及地方性房企占比較高。在債券實(shí)質(zhì)違約之前，包括世茂集團(tuán)、融信中國(guó)在內(nèi)的幾家房企均已出現(xiàn)票據(jù)違約。

“民營(yíng)房企幾乎都在渡劫，有幾家能熬到市場(chǎng)回暖難以判斷?！蹦撤科髢?nèi)部人士說(shuō)，雖然三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻出，但真正流入到民營(yíng)房企口袋的資金非常有限，主要集中于項(xiàng)目本身和市場(chǎng)需求。

太平洋證券認(rèn)為，今年民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模在各個(gè)月份較去年同期降幅都在80%以上，多數(shù)民營(yíng)房企實(shí)質(zhì)上已無(wú)再融資能力。公開(kāi)債務(wù)本質(zhì)上對(duì)應(yīng)項(xiàng)目層面的資本金，如果無(wú)法實(shí)現(xiàn)借新還舊滾續(xù)，就只能寄希望于銷(xiāo)售回款。當(dāng)前行業(yè)面臨的癥結(jié)在于銷(xiāo)售端復(fù)蘇非常緩慢，但融資端擠兌不斷加速。

━━━━

融資“驟冷”持續(xù)

從設(shè)立信用保護(hù)工具，到中債信增護(hù)航民營(yíng)房企發(fā)債，今年5月起，監(jiān)管層頻頻釋放利好，但房企整體融資環(huán)境仍緊張。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從歷年100家典型房企融資總量來(lái)看，2022年前三季度100家典型房企融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度融資額為1395億元，同比下降55%，環(huán)比下降31%，融資額創(chuàng)2019年以來(lái)新低。

“放水了，但沒(méi)流到我們杯子里。”一家出險(xiǎn)房企相關(guān)人士表示，即便是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企若沒(méi)有信用背書(shū)，發(fā)債再融資的難度也很大。至于深陷流動(dòng)性危機(jī)的房企，主體風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法切割，更是融資無(wú)門(mén)。我們需要政策支持，也希望再融資能有監(jiān)管層的信用背書(shū)。

市場(chǎng)負(fù)循環(huán)下，民營(yíng)房企常用的幾個(gè)主要融資工具已經(jīng)失效。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債占比50.2%，同比上升19.9%；海外債占比2.4%，同比下降14%；信托占比16%，同比下降15.1%；ABS占比31.4%，同比上升9.3%。

另一家出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示，債權(quán)類(lèi)直接融資對(duì)發(fā)行主體的門(mén)檻要求較高，市場(chǎng)信心不足，公司談債務(wù)展期就已被定性為實(shí)質(zhì)性違約，直接影響在公開(kāi)市場(chǎng)再融資，現(xiàn)在公司日?，F(xiàn)金流基本靠賣(mài)樓賣(mài)資產(chǎn)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資仍然是向基本面優(yōu)質(zhì)的示范性房企傾斜，但同樣都面臨渠道狹窄、融資不暢的問(wèn)題，信用債發(fā)行主體以有官方信用背書(shū)的國(guó)企、央企為主，民營(yíng)房企融資亟待修復(fù)。預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)積極政策的釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加快恢復(fù)進(jìn)程，傳導(dǎo)至市場(chǎng)端及投資者的周期也會(huì)相應(yīng)縮短。

多位受訪(fǎng)人士均向記者表示，2022年至今房地產(chǎn)行業(yè)信用面仍未明顯改善，有大量境外債務(wù)到期及流動(dòng)性較弱的房企融資渠道依然緊張，民營(yíng)房企正處于群體性危機(jī)之中。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度境內(nèi)債券市場(chǎng)有24家房企宣布展期，展期規(guī)模高達(dá)1193億元，較2021年全年增加1000億元。上海票交所數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)行業(yè)商票逾期企業(yè)達(dá)2633家，較7月增加729家，在逾期企業(yè)中占比64%。房企中資美元債違約形勢(shì)嚴(yán)峻，前三季度累計(jì)有36家房企美元債違約，比2021年全年增加24家，涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

平安證券固收分析師劉璐認(rèn)為，房企面臨的困局核心是看地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金流能否修復(fù)，存量資產(chǎn)能否盤(pán)活，能否引來(lái)增量融資現(xiàn)金流。

━━━━

違約風(fēng)險(xiǎn)高企

一方面，房企融資端未回歸到正常水平，另一方面，房企到期債券規(guī)模與日俱增。

據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計(jì)，今年四季度，將有200家核心房企境內(nèi)外債券到期，合計(jì)規(guī)模約1836億元，其中海外債約649億元。中國(guó)恒大、富力地產(chǎn)的債券到期規(guī)模超百億元。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，受制于銷(xiāo)售不暢、資產(chǎn)負(fù)債率偏高以及現(xiàn)金流偏緊三大問(wèn)題，年內(nèi)剩余時(shí)間段房企仍有可能發(fā)生經(jīng)營(yíng)困難或出現(xiàn)局部債務(wù)違約。建議適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)貸在貸款余額中的占比，加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度，全年完成房企信用債發(fā)行至少5000億元。

“雖然2022年以來(lái)融資政策面適度放松，但信號(hào)意義大于實(shí)際拉動(dòng)作用，覆蓋面有限且發(fā)債規(guī)模相對(duì)不大，多數(shù)民營(yíng)房企融資難的問(wèn)題依然突出，預(yù)計(jì)四季度融資規(guī)模仍將繼續(xù)探底?！笨硕鹧芯恐行念A(yù)測(cè)。

截至目前，房企違約風(fēng)險(xiǎn)依舊高企。

9月30日，弘陽(yáng)地產(chǎn)公告，預(yù)計(jì)不會(huì)在2022年10月3日到期日兌付2022年10月票據(jù)的所有未償本金金額及其應(yīng)計(jì)未付利息。

10月3日，億達(dá)中國(guó)公告一筆345萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)本金違約，無(wú)法于付款日期支付該筆款項(xiàng)，并可能導(dǎo)致持有人要求加快還款。

“一周內(nèi)3家房企相繼違約，一旦房企無(wú)法通過(guò)新發(fā)債或銷(xiāo)售回籠資金，到期債務(wù)壓頂，違約事件還將持續(xù)增加。”前述某市場(chǎng)人士說(shuō)。

據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)，截至10月17日在仍有存續(xù)債的房企中，未違約及展期的民營(yíng)、混合所有制房企僅剩下30余家，其中7家房企存續(xù)債余額超過(guò)100億元，即萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝控股、濱江集團(tuán)和美的置業(yè)。

“能夠獨(dú)善其身的民營(yíng)房企不多了?！鼻笆瞿吵鲭U(xiǎn)房企內(nèi)部人士說(shuō)，示范生都沒(méi)了“安全感”，說(shuō)不定就是下一家“躺平”房企。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持性政策密集出臺(tái)，民營(yíng)房企債券違約潮有望接近尾聲。

今年8月，以龍湖為始，部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企開(kāi)啟首輪增信融資。美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝4家示范房企陸續(xù)完成增信發(fā)債，總額超過(guò)80億元。10月13日，卓越商管發(fā)行6億元中票，這是“中債增”為非示范民企提供的首筆增信支持。

“受到監(jiān)管部門(mén)支持發(fā)債的房企范圍在擴(kuò)大，部分非頭部民企也已經(jīng)與‘中債增’對(duì)接，融資環(huán)境持續(xù)寬松，發(fā)債融資的限制也開(kāi)始放寬?！眲⑺硎尽?/p>

多方消息顯示，首批示范生正在推進(jìn)第二輪增信債券融資工作。中駿、金輝、合景泰富、新希望地產(chǎn)等房企也有意發(fā)行增信債券。對(duì)此，除龍湖對(duì)外給予“正在溝通，一切以公告為準(zhǔn)”外，其他涉及的部分房企未予正面回應(yīng)。

德邦證券首席宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘆哲認(rèn)為，通過(guò)增信等融資工具改善融資環(huán)境，并無(wú)法解決房企流動(dòng)性危機(jī)。增信等措施只是輔助性工具，當(dāng)前緩解房企融資難題的核心是促進(jìn)銷(xiāo)售端恢復(fù)，盤(pán)活項(xiàng)目，形成可持續(xù)的現(xiàn)金流。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，中債信增擔(dān)保覆蓋的房企范圍較小，已覆蓋的示范性房企總資產(chǎn)占全行業(yè)總資產(chǎn)的比重僅為13%，實(shí)際融資增信落地規(guī)模有待觀(guān)察。只有市場(chǎng)回暖和行業(yè)信心恢復(fù)，才能真正緩解民營(yíng)房企的現(xiàn)金流，進(jìn)而恢復(fù)融資能力。

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)版權(quán)所有

未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載以及任何形式使用

標(biāo)簽： 違約邊緣掙扎7家房企存續(xù)債余額超百億元 出險(xiǎn)房企仍在