撰文丨曾樹佳

(相關(guān)資料圖)

來源丨進(jìn)深News

港資房企已經(jīng)很多年，沒有這么受到關(guān)注了。近來，恒地、嘉華國(guó)際、新世界及信德集團(tuán)等四家香港發(fā)展商，與華潤(rùn)置地簽下合作協(xié)議。

央企華潤(rùn)置地搭臺(tái)，讓一眾港企“唱戲”的舉措，讓外界不禁驚呼，久違的港企回來了。

除此之外，港資地產(chǎn)商加碼布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作，也頻頻見諸報(bào)端。例如，新世界披露一年內(nèi)在內(nèi)地投資100億元，太古地產(chǎn)則喊話十年擲下1000億港元。

當(dāng)下，內(nèi)地樓市信心不足、較不活躍，手握大筆現(xiàn)金的港資開發(fā)商成了土拍市場(chǎng)，以及行業(yè)出清收并購(gòu)的參與者。而港企此時(shí)加速布局，對(duì)于提振樓市氛圍，有一定的作用；對(duì)于他們自身而言，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)有起伏，如今有進(jìn)擊內(nèi)地的時(shí)機(jī)，自然也不能錯(cuò)過。

但大部分人認(rèn)為，港企要想重現(xiàn)八九十年代的光景，可能性不大。因?yàn)閷徤鞯幕?、資金的實(shí)力，以及對(duì)現(xiàn)金流的看重，注定了他們緩步向前的風(fēng)格。

一旦內(nèi)地房企從調(diào)控中緩過神來，他們?nèi)詫⒗^續(xù)成為“配角”。業(yè)內(nèi)人士指出，“港企加起來一年賣房的收入，可能就幾百億；但在內(nèi)地，普通的二線企業(yè)，一年都上千億了。所以港企占的比例太少了，要有一定的位置，起碼得占有百分之二三十的比例。”

兇猛進(jìn)擊

港資地產(chǎn)老板，一致認(rèn)為自己又迎來了布局內(nèi)地市場(chǎng)的“春天”。

對(duì)于“恒大現(xiàn)象”，陳啟宗覺得“要指出多年前誰(shuí)最瘋狂并不難，他們很可能會(huì)造成最大的爛攤子?！钡谥鹿蓶|函中筆鋒一轉(zhuǎn)，又認(rèn)為這個(gè)“爛攤子”不見得會(huì)影響其業(yè)務(wù)，反而是“頗為有利”。

被稱為“銅鑼灣大地主”的希慎興業(yè)，雖然一再?gòu)?qiáng)調(diào)香港業(yè)務(wù)仍是集團(tuán)的核心，但公司管理層也看好上海、大灣區(qū)等內(nèi)地市場(chǎng)，認(rèn)為“覺得有好的機(jī)遇時(shí)，會(huì)進(jìn)行一些有序的投資?！?/p>

而新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛，也頗為自信：“整個(gè)大灣區(qū)的內(nèi)地開發(fā)商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發(fā)商，是比較靠得住的，所以有100個(gè)找我們談項(xiàng)目收購(gòu)?！?/p>

去年已將總部遷至廣州的新世界，已明確和量化了階段性的投資力度。日前鄭志剛對(duì)外披露，“公司將在未來12個(gè)月內(nèi)，在上海、廣州、杭州和深圳等城市，投資共計(jì)100億元?！?/p>

回望今年的4月、5月，新世界剛以19.02億元，收購(gòu)龍光系高速公路管理及營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)；并作價(jià)22.9億元，收購(gòu)成都、武漢兩個(gè)城市的6項(xiàng)物流資產(chǎn)。

鄭志剛一邊喊話進(jìn)擊內(nèi)地市場(chǎng)，一邊也在暗盤放售香港數(shù)項(xiàng)非核心物業(yè)。9月初，據(jù)市場(chǎng)消息，新世界旗下荃灣愉景新城商場(chǎng)，獲中資洽購(gòu)，預(yù)計(jì)涉資近60億港元。該商場(chǎng)總樓面達(dá)64萬平方呎，若交易落實(shí)，將成為今年最大額的物業(yè)買賣。

這種內(nèi)地、香港物業(yè)“換倉(cāng)”的舉措，并非新世界獨(dú)有。

近日再傳來消息，太古地產(chǎn)確認(rèn)計(jì)劃以10.8億元的價(jià)格，出售位于香港青衣地區(qū)的倉(cāng)庫(kù)，予亞洲倉(cāng)儲(chǔ)巨頭普洛斯。顯然，它拋售此類物業(yè)的目的，也是為了給布局內(nèi)地市場(chǎng)留足資金空間。

太古地產(chǎn)將未來投資的時(shí)間線，拉得更為長(zhǎng)遠(yuǎn)。它計(jì)劃未來10年內(nèi)，投資超過1000億港元，在香港、內(nèi)地和東南亞發(fā)展一系列新項(xiàng)目，而其中有五成的投資額，會(huì)在內(nèi)地繼續(xù)發(fā)展太古匯和太古里品牌。

富昌物業(yè)亞洲發(fā)展有限公司執(zhí)行董事胡宇宙對(duì)樂居財(cái)經(jīng)表示：“現(xiàn)實(shí)中，港企資產(chǎn)置換的情況時(shí)常出現(xiàn)，他們都是看哪個(gè)賺錢就投哪個(gè)。太古一直更傾向于發(fā)展高端商業(yè)物業(yè)，倉(cāng)庫(kù)不是其主流業(yè)務(wù)，所以賣掉也在情理之中。至于布局內(nèi)地，還要看它后續(xù)的動(dòng)作?！?/p>

當(dāng)眾人把關(guān)注的目光，投向太古的時(shí)候，它果然應(yīng)聲而動(dòng)了。10月24日晚間，其宣布將與中國(guó)中免，在海南三亞合作發(fā)展一個(gè)零售地標(biāo)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于海棠區(qū)三亞國(guó)際免稅城三期地塊，總占地面積約20萬平方米。

在此之前，太古與上海陸家嘴集團(tuán)，就前灘21號(hào)地塊確立合作意向；并在深圳灣中心地帶，開設(shè)旗下“居舍系列”品牌酒店；而廣州珠江太古聚龍灣項(xiàng)目，也正式破土動(dòng)工。

港企“回歸”之勢(shì)似乎在不斷醞釀。自去年下半年以來，嘉里建設(shè)、瑞安、香港置地等，都瞄準(zhǔn)了內(nèi)地市場(chǎng)，淡定地物色項(xiàng)目、低價(jià)抄底，各有所獲。

抄底背后

回顧以往，港企曾出現(xiàn)了一段撤退潮，并在2015年前后達(dá)到高峰。

期間，長(zhǎng)和系尋求以200億元，出售位于上海陸家嘴的在建綜合體世紀(jì)匯；瑞安66億出讓企業(yè)天地兩棟寫字樓；華人置業(yè)將成都的三個(gè)商住物業(yè)項(xiàng)目，全部售予恒大。

類似的例子不勝枚舉。新鴻基、恒基地產(chǎn)等，也有類似舉措，港企陣營(yíng)在內(nèi)地的存在感，因此直線降低。而彼時(shí)內(nèi)地房企高周轉(zhuǎn)如火如荼，則與他們的“邊緣化”的趨勢(shì)，形成了鮮明的對(duì)比。

如今沉寂了數(shù)年的港資重返內(nèi)地，首要目的自然是“抄底”。調(diào)控基調(diào)下，內(nèi)房守著拮據(jù)的現(xiàn)金流，焦頭爛額，已無暇他顧，當(dāng)下正是獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的好時(shí)機(jī)。

除此之外，港企也有其他的考量。胡宇宙分析稱：“最近幾年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)也并不好，只是他們比較規(guī)范，沒什么大雷可以暴的。”

長(zhǎng)達(dá)15年的香港房地產(chǎn)大牛市，曾在2018年下半年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。由于“空置稅”政策的實(shí)施，以及對(duì)地產(chǎn)商“捂盤”行為的打擊，疊加全球經(jīng)濟(jì)下行，香港樓市開始降溫，甚至出現(xiàn)了連跌5個(gè)月的記錄。

此后情況雖有改觀，但并不穩(wěn)定。尤其是2020年后，香港樓市更是隨著疫情而反復(fù)震蕩。今年年初，第五波疫情爆發(fā)以及美國(guó)加息，使得香港房地產(chǎn)市場(chǎng)再次受到較大的影響。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域同樣如此。有研究報(bào)告指出，過去三年，香港受到疫情及環(huán)球地緣政治緊張局勢(shì)的影響，甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)歷史上最長(zhǎng)、最深的下行周期。

本地市場(chǎng)的起伏，促使港企開始在內(nèi)地尋找更好的投資機(jī)會(huì)。而他們此次重返內(nèi)地市場(chǎng)的目的，與此前幾次還是有所不同的。

上述專業(yè)人士續(xù)指，港資在內(nèi)地投資房地產(chǎn)，差不多30年。起初港資有的是資金，也有房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，那個(gè)時(shí)候是單純的投資經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)在則不同，龍頭房企都暴雷了，內(nèi)地老百姓對(duì)樓市信心不足，需要這些有口碑的港企來重建信心，激活國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的氣氛。

樂居財(cái)經(jīng)注意到，日前，華潤(rùn)置地公布，分別與恒地、嘉華國(guó)際、新世界及信德集團(tuán)四家香港發(fā)展商，簽訂《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

根據(jù)協(xié)議，雙方將針對(duì)具體潛在的目標(biāo)土地資源及地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是處于粵港澳大灣區(qū)的項(xiàng)目，商討合作發(fā)展的可行性，以此增加雙方在內(nèi)地和香港的相關(guān)業(yè)務(wù)投資和影響力。

由此可見，內(nèi)地可能是真的需要港企的“幫襯”，才有了央企華潤(rùn)置地搭臺(tái)，讓一眾港企“唱戲”的舉措。如果此計(jì)劃能夠持續(xù)推進(jìn)，或許能創(chuàng)造雙贏的局面。

正如胡宇宙分析的那樣：“前些年港企在內(nèi)地投資房產(chǎn)，吃虧的并不少，所以要讓他們回來，單打獨(dú)斗去做項(xiàng)目，其實(shí)是沒什么優(yōu)勢(shì)的。所以這一次才讓華潤(rùn)去跟他們合作，這樣他們以后投資會(huì)方便得多?！?/p>

終究只是“陪襯”

八九十年代，恒基兆業(yè)、新世界、新鴻基、長(zhǎng)實(shí)等眾多港資房企進(jìn)軍內(nèi)地。那時(shí)候，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛起步，擁有雄厚資本的港資房企帶來了樓花概念、按揭住房模式，深刻影響了內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與走向。

緊接著，北上淘金的港資地產(chǎn)商越來越多，路勁、九龍倉(cāng)、瑞安等紛紛在內(nèi)地落子。伴隨內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，港資房企賺得盆滿缽滿，一時(shí)風(fēng)頭無兩。幾乎每家港資房企，都是兩地業(yè)務(wù)線并駕齊驅(qū)。

但由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城鎮(zhèn)化步調(diào)、土儲(chǔ)體量的不同，內(nèi)地與香港的房企，終究還是呈現(xiàn)出了發(fā)展殊途。內(nèi)房的規(guī)?？焖僮兇?，在市場(chǎng)上逐漸成為了主角，而港企仍是那個(gè)獨(dú)具一格、注重慢周期開發(fā)的緩步者。

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，如今內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整期，民企投資身影漸隱，給了港資重追昔日榮光的機(jī)會(huì)，但多種因素決定了他們很難完成這一逆轉(zhuǎn)。

眼下，港資地產(chǎn)商加大力度，布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作，常常引人驚嘆。但無論是新世界的一年100億元，還是太古地產(chǎn)的十年1000億港元，綜合來看，其投資體量都不算大。因?yàn)樵谝欢€城市，超百億的地比比皆是。如新世界的投資金額，甚至買不上一塊地。

而有些港企雖然對(duì)外喊著要布局內(nèi)地，但實(shí)際動(dòng)作也不多。

因此，不少人認(rèn)為，一旦內(nèi)地房企在行業(yè)調(diào)整之后緩過神來，盡管他們的投資可能不像以前那樣大手筆，但仍將成為市場(chǎng)主角，港企將重新成為“陪襯”。

胡宇宙也是這么看的：“市場(chǎng)回暖了，他們?nèi)允驱堫^。所有港企加起來一年賣房的收入，可能就幾百億；但在內(nèi)地，普通的二線企業(yè)，一年都上千億了。所以港企占的比例太少了，要有一定的位置，起碼得占有百分之二三十的比例。”

見識(shí)過市場(chǎng)危機(jī)、經(jīng)歷過樓市沉浮，對(duì)長(zhǎng)久、穩(wěn)健、現(xiàn)金流極度重視，港企始終沒有放下那份別人眼中的“保守”。所以陳啟宗才會(huì)說，中國(guó)房地產(chǎn)的瘋子太多了。

港企的這種經(jīng)營(yíng)思維，決定了他們的審慎投資。一般而言，他們會(huì)同時(shí)發(fā)展商業(yè)、住宅兩條業(yè)務(wù)線，商業(yè)能源源不斷地提供現(xiàn)金流，住宅也適時(shí)回籠資金，這樣也沒有去冒高周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)的必要了。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)觀察，香港房企的資產(chǎn)負(fù)債率，無需剔除預(yù)收賬款，便都在30%至40%之間，投資動(dòng)作較大的新世界發(fā)展，其資產(chǎn)負(fù)債率也僅略高于50%。

在香港地產(chǎn)圈，家族色彩比較濃厚，二代、三代的接班者或許決策風(fēng)格有所不同，但傳承之下，他們似乎更注重資產(chǎn)的保值與增值，這也是他們不溫不火的原因之一。

標(biāo)簽： 香港地產(chǎn)商來抄底了 粵港澳大灣區(qū)