本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

距離“銀十”結(jié)束只有3天了！2022“金九銀十”期間的數(shù)據(jù)顯示，北京樓市正悄然回歸理性。

【資料圖】

10月27日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示：成交量方面，9月，北京新建商品住宅成交7487套，環(huán)比上月上升38.75%，環(huán)比升幅較上月擴(kuò)大14.76個(gè)百分點(diǎn)；而10月1日到26日，北京新房成交7076套，較上月同期上漲9.3%。

房?jī)r(jià)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年9月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，北京新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅環(huán)比上漲0.4%。

目前，北京樓市成交和價(jià)格稍有回暖。近日，時(shí)代周報(bào)記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在回暖的大環(huán)境之下，金九銀十期間，北京樓市的一大特性越來(lái)越凸顯——不同樓盤(pán)呈現(xiàn)冷熱不均態(tài)勢(shì)。

以具體項(xiàng)目為例。熱門(mén)樓盤(pán)如首開(kāi)金茂望京樾，于2022年9月29日開(kāi)盤(pán)，其發(fā)布的海報(bào)顯示，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)銷售額51.1億元；另一熱門(mén)樓盤(pán)是北京西四環(huán)外的華曦府，同一天開(kāi)盤(pán)，僅2小時(shí)銷售額即達(dá)到21億元，249套房源全部售罄。冷門(mén)樓盤(pán)方面，部分2021年一批次土拍入市樓盤(pán)，入市一年，網(wǎng)簽率仍在20%左右。

“之所以出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，其核心在于市場(chǎng)的供應(yīng)相對(duì)來(lái)說(shuō)較為充裕，購(gòu)房者的選擇面比較大，再疊加目前的新房項(xiàng)目均有指導(dǎo)價(jià)格，就意味著，就算購(gòu)房者當(dāng)下不買，也不存在更多的價(jià)格上漲空間，所以，面對(duì)這樣的市場(chǎng)、價(jià)格局面時(shí)，購(gòu)房者就會(huì)更加謹(jǐn)慎和理性。這也造成了個(gè)別項(xiàng)目可能出現(xiàn)銷售速度放緩的現(xiàn)象?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向時(shí)代周報(bào)記者表示。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

冷熱不均

“房源沒(méi)多少了，您要是想訂，價(jià)格可以商量?！边@一幕發(fā)生在位于朝陽(yáng)區(qū)崔各莊板塊的望京養(yǎng)云項(xiàng)目，望京養(yǎng)云的置業(yè)顧問(wèn)正在向顧客推銷著剩余的房源。置業(yè)顧問(wèn)小劉向時(shí)代周報(bào)記者表示，望京養(yǎng)云剩余的房源只有零星幾套。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，望京養(yǎng)云于2021年11月份開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商為建發(fā)，共推出377套房源，戶型為123平方米三居、四居和168平方米四居。

在崔各莊板塊，新房項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，與望京養(yǎng)云相隔時(shí)間不久入市的項(xiàng)目還有招商城建的龍樾合璽和保利華潤(rùn)的和光悅府，上述三盤(pán)均為北京2021年一批次集中供地項(xiàng)目。2022年6月份，綠城開(kāi)發(fā)的曉風(fēng)印月也進(jìn)入市場(chǎng)。至此，崔各莊板塊正式呈現(xiàn)出“四盤(pán)”廝殺對(duì)決的局面。

不過(guò)，雖然身處同一板塊，但這4個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)卻各不相同，望京養(yǎng)云已經(jīng)進(jìn)入清盤(pán)階段，曉風(fēng)印月去化也較好，而其余項(xiàng)目卻仍在加緊去化中。

曉風(fēng)印月雖然入市時(shí)間短，截至目前僅銷售4個(gè)多月的時(shí)間，但在崔各莊這4個(gè)項(xiàng)目中，其是唯一一個(gè)采用精裝交付的項(xiàng)目，且亦是板塊內(nèi)唯一一個(gè)部分房源現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目?！熬G城本身項(xiàng)目品質(zhì)較好，且因?yàn)槭乾F(xiàn)房銷售，無(wú)不能交付隱患，所以項(xiàng)目很火爆?！北本┬路恐薪閺堥邢驎r(shí)代周報(bào)記者說(shuō)到。

曉風(fēng)印月置業(yè)顧問(wèn)劉欣告訴時(shí)代周報(bào)記者，該項(xiàng)目目前去化已經(jīng)達(dá)到了70%?；蛞蚓W(wǎng)簽具有滯后性，記者查詢北京住建委官網(wǎng)信息顯示，曉風(fēng)印月共批準(zhǔn)銷售套數(shù)348套，截至10月27日已簽約86套，網(wǎng)簽率24.7%。

而龍樾合璽與和光悅府均為2021年9月底入市，盡管早于望京養(yǎng)云入市，但在去化方面并不盡如人意。北京住建委官網(wǎng)顯示，龍樾合璽兩次取證，共批準(zhǔn)銷售套數(shù)501套，截至10月27日已簽約101套，網(wǎng)簽率20.1%；和光悅府兩次取證，共批準(zhǔn)銷售套數(shù)732套，截至10月27日已簽約136套，網(wǎng)簽率18.6%。

價(jià)格倒掛

探究北京樓市出現(xiàn)冷熱不均背后的原因，不少業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，在區(qū)位差不多的情況下，無(wú)論是和同一區(qū)域內(nèi)其他新盤(pán)對(duì)比，亦或者和同一區(qū)域內(nèi)其他二手房對(duì)比，價(jià)格倒掛是部分樓盤(pán)去化較好的原因之一，

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者分析道，一旦某個(gè)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的樓盤(pán)，該樓盤(pán)自然會(huì)吸引更多的購(gòu)買力。

如9月30日開(kāi)盤(pán)的“日光神盤(pán)”中建玖合府，時(shí)代周報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目也是新型共有產(chǎn)權(quán)房，項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)價(jià)為13萬(wàn)元/平方米，政府持有10%的份額，9折后的實(shí)際銷售價(jià)格為11.7萬(wàn)/平方米。

對(duì)比中建玖合府周邊的二手次新房房?jī)r(jià)，鏈家APP顯示，豐和園和火星園二手房均價(jià)均在13萬(wàn)元/平方米以上。在價(jià)格倒掛的優(yōu)勢(shì)下，中建玖合府推出的412套房當(dāng)日全部售罄，項(xiàng)目產(chǎn)生的貨值在百億級(jí)別。

同時(shí)，據(jù)《銷冠100》數(shù)據(jù)顯示，10月17日—10月23日，中建玖合府網(wǎng)簽231套，網(wǎng)簽率56.07%，網(wǎng)簽金額50.72億，斬獲北京上周銷冠。

上文中提到的望京養(yǎng)云也存在倒掛，該項(xiàng)目同樣為新型共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，政府產(chǎn)權(quán)份額占比20%，這意味著望京養(yǎng)云的實(shí)際銷售價(jià)格是在銷售指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上打了8折，折后銷售價(jià)格為7.04萬(wàn)元/平方米，與同區(qū)域內(nèi)的龍樾合璽、和光悅府8.8萬(wàn)元/平方米的單價(jià)形成了明顯的價(jià)格倒掛。由于價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，望京養(yǎng)云的去化，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于龍樾合璽和和光悅府。

除上述兩個(gè)樓盤(pán)外，北京還有不少熱門(mén)樓盤(pán)也屬于價(jià)格倒掛。如華曦府開(kāi)盤(pán)即售罄，售價(jià)7.5萬(wàn)/平方米?！跋噍^于大瓦窯周邊的遠(yuǎn)洋國(guó)際、萬(wàn)和城、天悅山河等8萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)格，華曦府比較便宜，目前即便是有清退的房源，但樓層都很差了?！北本┲薪轳R超向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。

四季度樓市走向如何?

項(xiàng)目之間雖然分化明顯，但就北京樓市整體數(shù)據(jù)層面而言，其正在由冷轉(zhuǎn)熱。

針對(duì)于北京樓市當(dāng)前的表現(xiàn)，諸葛找房研究院分析稱，首先，由于政府保交付取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，加上9月以來(lái)多城市降二套首付比例、限購(gòu)放松，提升了市場(chǎng)預(yù)期；其次，傳統(tǒng)的金九銀十旺季，購(gòu)房者入手新房的積極性上升。

而58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則向時(shí)代周報(bào)記者表示，新房數(shù)據(jù)的變化主要源于新房今年有效供應(yīng)量的不斷增多，尤其是市中心有良好配套資源的新房供應(yīng)穩(wěn)定，如中?！R德里、中建學(xué)府公館、天壇府等，均帶動(dòng)了市場(chǎng)熱度和成交量提升。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-9月北京新建商品住宅批準(zhǔn)上市套數(shù)48351套，較去年同期上升7.83%。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，僅9月份，北京區(qū)域共取證15個(gè)項(xiàng)目，其中不乏處于核心地段的項(xiàng)目，如首開(kāi)金茂望京樾、中建·玖合府，這兩個(gè)項(xiàng)目均為2022年北京二批次集中供地地塊。

在市場(chǎng)企穩(wěn)的同時(shí)，9月底，中央又連出三條重磅利好，央行、銀保監(jiān)會(huì)于9月29日晚間率先提出階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限；財(cái)政部緊隨其后，9月30日發(fā)文支持居民改善住房條件，居民出售自有住房1年內(nèi)購(gòu)房予以退稅優(yōu)惠；央行隨后又發(fā)布下調(diào)公積金貸款利率的通知。

針對(duì)于四季度的北京樓市走向，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，預(yù)計(jì)四季度北京市場(chǎng)依然將保持較好的成交狀態(tài)，由于換房有個(gè)人所得稅減免的政策優(yōu)惠，會(huì)進(jìn)一步加快北京改善置業(yè)的入市腳步。

而諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向時(shí)代周報(bào)記者表示，經(jīng)歷了一段時(shí)間的修復(fù)期后，疊加近期央行、銀保監(jiān)會(huì)等多部門(mén)連續(xù)釋放利好政策之后，處于長(zhǎng)期政策調(diào)整的北京樓市活躍度提升，再加上本身基本面優(yōu)異，購(gòu)房需求強(qiáng)勁，尤其是改善性需求大量釋放，在全國(guó)各城市中率先復(fù)蘇。

（應(yīng)受訪者要求，張樾、劉欣、馬超均為化名）

標(biāo)簽： 北京樓市冷熱分化有樓盤(pán)一天賣50億 有樓盤(pán)一年才賣五分