有兩句話，我們特別的認(rèn)同。

(相關(guān)資料圖)

第一句叫“歷史的潮流滾滾向前，順者昌逆者亡”，還有一句叫“毀滅你，與你有何相干”。總結(jié)起來意思大概是：一個(gè)時(shí)代結(jié)束就結(jié)束了，不要總幻想它能回來。

這句話用在房地產(chǎn)，最恰當(dāng)不過。

10月29日，保利發(fā)展（600048.SH）公布三季度財(cái)報(bào)。根據(jù)三季度財(cái)報(bào)顯示，公司營(yíng)業(yè)收入1563.7億元，同比增長(zhǎng)12.99%；歸母凈利潤(rùn)130.9億元，同比下降3.61%。單看三季度，公司歸母凈利潤(rùn)22.68億元，同比下降30.96%。

受此消息刺激，公司股價(jià)開盤后不久便慘遭跌停！

不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，保利發(fā)展的業(yè)績(jī)還算不錯(cuò)。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年前9月，保利發(fā)展簽約金額3201億元，同比下降22%，而百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下滑達(dá)45.6%；而且，單看9月份，保利發(fā)展簽約金額383.95億元，同比增加6.6%，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

另外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前九個(gè)月，全國(guó)土地購(gòu)置下降53%，新開工率下降38%，且成擴(kuò)大趨勢(shì)。但是，根據(jù)克爾瑞排行榜顯示，保利發(fā)展前三季度新增土地貨值排名行業(yè)前二，新增土地價(jià)值排名行業(yè)第一，且上海、廈門、廣州三地占比的超45%，核心38城拿地金額占比90%。

一句話，跟行業(yè)相比，保利發(fā)展的表現(xiàn)更加出色。

而且，從財(cái)務(wù)層面來說，保利發(fā)展也非常穩(wěn)健。

截至2022年3月底，公司剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率67.7%，凈負(fù)債率73.5%，現(xiàn)金短債比193.83%，均符合三道紅線標(biāo)準(zhǔn)。另外，跟去年同期相比，盡管公司有息負(fù)債金額有所擴(kuò)大，但公司的利息費(fèi)用同比下降6.17%，說明融資成本得以下降。

也正因?yàn)檫@樣，市場(chǎng)普遍預(yù)期，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體遇冷，但保利發(fā)展有望通過市場(chǎng)份額的提升，在后房地產(chǎn)時(shí)代繼續(xù)強(qiáng)化市場(chǎng)地位，獲得穩(wěn)定的市場(chǎng)利潤(rùn)。

這也是為何此，在大盤下跌的情況下，保利發(fā)展的年內(nèi)跌幅為正的最主要原因！

最后，談?wù)勎覀兊目捶ā?/p>

2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2022年經(jīng)濟(jì)工作中，明確提出“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式?！?/p>

在“二十大”報(bào)告里，也提到了這樣一句話：

“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度?！?/p>

盡管說大家對(duì)“新的發(fā)展模式”內(nèi)涵存在不同的理解，但轉(zhuǎn)型已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。在頂層設(shè)計(jì)下，原有的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已經(jīng)很難走下去，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在走向下行周期。

10月28日，深圳住建局發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》。盡管說不是強(qiáng)制性指導(dǎo)意見，但也意味著政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入到租房領(lǐng)域，并通過租金調(diào)節(jié)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。

在這樣的背景下，即便保利發(fā)展能夠通過市場(chǎng)份額的提升，以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)，但是，正如其過去幾年不斷下降的毛利率和凈利率一樣，卸去杠杠的房地產(chǎn)將與普通的制造業(yè)無(wú)疑，這是所有投資者都必須想清楚的一個(gè)地方。

標(biāo)簽： 跌停保利發(fā)展三季度業(yè)績(jī)下降超3成 一個(gè)時(shí)代說結(jié)束就結(jié)