文|凱風(fēng)

深圳，再獲政策禮包。

日前，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》。

(相關(guān)資料圖)

這份文件最引人注目之處，一個(gè)是“加大中央財(cái)政對(duì)深圳支持力度”，另一個(gè)是“支持深圳在全國(guó)稅制改革中先行先試”。

這些表態(tài)，釋放了什么信號(hào)？

01

深圳這么富，為何還需要中央財(cái)政支持？

這是許多人的第一疑問(wèn)。

畢竟，作為計(jì)劃單列市，深圳財(cái)政僅與中央進(jìn)行分成，地方財(cái)力位居全國(guó)第三、副省級(jí)及地級(jí)市第一，相當(dāng)于廣州的2倍以上。

不過(guò)，這一次對(duì)深圳的中央財(cái)政支持，是有明確的政策指向的：公共住房建設(shè)。

文件是這么說(shuō)的：

“考慮深圳人口持續(xù)凈流入對(duì)住房的需求，加大中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)深圳保障性住房籌集建設(shè)的補(bǔ)助，加大中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金對(duì)深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度，推動(dòng)解決大城市住房突出問(wèn)題?！?/p>

不難看出，之所以中央財(cái)政要補(bǔ)助深圳，原因是人口持續(xù)凈流入導(dǎo)致的房?jī)r(jià)居高不下。

過(guò)去10年，深圳常住人口增加了700多萬(wàn)人，增量位居全國(guó)之首。對(duì)于一個(gè)僅有2000平方公里的城市來(lái)說(shuō)，“人多地少”的矛盾愈發(fā)突出。（參閱《官宣！誰(shuí)是下一個(gè)2000萬(wàn)人口城市？》）

目前，深圳常住人口接近1800萬(wàn)人，人口密度位居內(nèi)地主要城市之首。借助蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)，深圳房?jī)r(jià)一飛沖天，一度躋身全國(guó)房?jī)r(jià)最高城市。

深圳房?jī)r(jià)之高，一個(gè)原因是土地供應(yīng)不足，尤其是住宅用地占比低于正常水平，導(dǎo)致住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。

另一個(gè)原因是，深圳不僅商品房不足，公共住房更是嚴(yán)重不足，許多人要么居住在城中村或廠房，還要么轉(zhuǎn)道東莞、惠州置業(yè)。

來(lái)了都是深圳人，不得不面臨“來(lái)了都是東莞人、惠州人”的調(diào)侃。（參閱《廣深之后，誰(shuí)是第三城？》

數(shù)據(jù)顯示，目前深圳共有各類住房1129萬(wàn)套，看似不少，但這些房子超過(guò)一半都是城中村的自建房，還要1/6左右的宿舍。

而本應(yīng)作為主力的商品房不到200萬(wàn)套，占比僅為17%，至于公共住房更是只有幾十萬(wàn)套，占比5%左右。

顯然，解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，深圳還有許多短板要補(bǔ)。

02

中央財(cái)政補(bǔ)貼深圳公共住房，更釋放了一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：

深圳樓市，正在從“香港模式”轉(zhuǎn)向“新加坡模式”。

早在兩年前，有關(guān)部門就表示，深圳要學(xué)習(xí)新加坡，未來(lái)深圳的住房比例是“六比四”，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房。

香港、深圳、新加坡，這三個(gè)城市有一定相似性。

三城的GDP總量接近，同樣面臨“人多地少”的困境，土地資源相對(duì)緊缺，成為制約樓市發(fā)展的關(guān)鍵因素。

不同之處在于，香港走向了高度市場(chǎng)化的高房?jī)r(jià)之路，新加坡走向了保障房之路，深圳過(guò)去更多效仿香港，如今則面臨新的選擇。

新加坡模式，有什么值得借鑒之處？

一言以蔽之，新加坡模式，說(shuō)到底是政府承擔(dān)了“居者有其屋”的義務(wù)，通過(guò)低價(jià)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地、大規(guī)模興建公共住房、嚴(yán)打投機(jī)等方式，保障民眾住房需求。

在新加坡，組屋占比高達(dá)80%，私人住宅20%。組屋由政府興建，優(yōu)先保障中低收入群體的購(gòu)房需求，因此得以嚴(yán)控售價(jià)，讓房?jī)r(jià)收入比始終維持在5-6的合理水平。

通過(guò)這一系列組合拳，新加坡得以將房?jī)r(jià)控制在合理水平，讓保障的歸保障，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，以最大的保障來(lái)消解市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)的壓力。

顯然，未來(lái)公共住房建設(shè)將是深圳重要發(fā)力點(diǎn)所在，這也意味著未來(lái)深圳房?jī)r(jià)有望得到明顯的平抑。

03

支持深圳在全國(guó)稅制改革中先行先試，意味著什么？

根據(jù)文件，支持深圳加快建立與先行示范區(qū)相適應(yīng)的現(xiàn)代財(cái)稅體制。推進(jìn)新一輪市區(qū)財(cái)政體制改革，支持深圳在全國(guó)稅制改革中先行先試，積極承擔(dān)國(guó)家重大稅收改革工作和研究課題，努力為全國(guó)創(chuàng)造更多可復(fù)制可推廣的制度經(jīng)驗(yàn)。

作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)和先行示范區(qū)，深圳本身就是重要的改革探索地，在稅制改革中先行先試，也是題中之義。

不過(guò)，這里的稅制改革，究竟指的是什么？

文件并未明示。不過(guò)，根據(jù)最近的重要報(bào)告及十四五規(guī)劃，立足于“規(guī)范財(cái)富積累機(jī)制”和地方財(cái)政持續(xù)發(fā)展的需要，房地產(chǎn)稅，恐怕是繞不開(kāi)的一環(huán)。

去年，國(guó)家層面表示在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這被視為房地產(chǎn)稅即將落地的信號(hào)。

不過(guò)，今年來(lái)，由于大環(huán)境變化及樓市轉(zhuǎn)冷，有關(guān)方面表示：今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

在業(yè)界看來(lái)，今年不會(huì)推行，但未來(lái)幾年，房地產(chǎn)稅仍舊是大概率事件。

這背后，除了立足于房住不炒、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要之外，更重要的是，地方財(cái)政越來(lái)越需要房地產(chǎn)稅了。

今年以來(lái)，在疫情沖擊、減稅降費(fèi)等影響之下，許多城市不僅稅收收入出現(xiàn)明顯下滑，而且賣地收入嚴(yán)重不及預(yù)期。

未來(lái)，一旦賣地出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，那么地方政府就需要尋找新的稅源：作為100%純地方稅的房地產(chǎn)稅，正是重要來(lái)源之一。

所以，作為房?jī)r(jià)最高城市，作為人多地少矛盾最為突出的地方，作為先行示范區(qū)，深圳不乏房地產(chǎn)稅先行先試的可能。

不管何時(shí)落地，這都是房地產(chǎn)面臨的最大變局之一。

標(biāo)簽： 先行先試誰(shuí)會(huì)打響房地產(chǎn)稅試點(diǎn)第一槍