目前，恢復(fù)樓市已不僅是政策調(diào)整方面的問題，而且是要著眼于更大的維度，在保證行業(yè)存續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上考慮如何轉(zhuǎn)型，新的邏輯要顛覆過往的行業(yè)玩法和游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出大的調(diào)整。

劉偉/發(fā)自北京

樓市持續(xù)筑底，即使是傳統(tǒng)旺季的10月也未能迎來奇跡。

(資料圖)

11月1日，10月份全國(guó)房企銷售排行榜發(fā)布。從TOP100房企的10月單月銷售規(guī)?？矗h(huán)比降低了2.6%，同比降幅相比9月份擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。

從累計(jì)業(yè)績(jī)來看，TOP100房企1月~10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的水平。有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前百強(qiáng)房企操盤金額同比降幅仍超4成，盡管降幅連續(xù)5個(gè)月收窄，但收窄幅度均未超過2個(gè)百分點(diǎn)，房企業(yè)績(jī)修復(fù)依舊乏力。

值得一提的是，今年以來，房地產(chǎn)相關(guān)政策已經(jīng)在做相當(dāng)大程度的調(diào)整，力求刺激樓市的活躍度，但收效并不明顯。與此同時(shí)，更多的房企開始出現(xiàn)資金鏈緊張的困局，使得樓市成交進(jìn)一步受到不利影響。

市場(chǎng)出現(xiàn)分化局面

樓市成交數(shù)據(jù)下滑不是近期剛發(fā)生的，因此相關(guān)刺激政策此前已經(jīng)落地。

最近兩個(gè)月以來，全國(guó)有超160個(gè)地區(qū)出臺(tái)政策超230條，政策主要涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限等方面，部分城市將住房政策與生育、養(yǎng)老、租賃等相結(jié)合，持續(xù)完善政策工具箱。

不過，政策刺激似乎并未帶來多么明顯的樓市恢復(fù)效應(yīng)。

整個(gè)10月份，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百強(qiáng)房企1月~10月銷售操盤金額的同比降幅達(dá)44%。

樓市成交額下滑的同時(shí)，也帶來房?jī)r(jià)的下跌。據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年10月，百城新建住宅平均價(jià)格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，但跌幅較9月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)。同期，百城二手住宅平均價(jià)格為15945元/平方米，環(huán)比下跌0.16%，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌。

值得注意的是，在整體普跌的市場(chǎng)環(huán)境下已經(jīng)有部分企業(yè)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)。2022年10月單月，業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)和環(huán)比降低的百強(qiáng)房企分別占到近半數(shù)。

其中，TOP50房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅18家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30%以內(nèi)。同時(shí)，10月中海、建發(fā)、華發(fā)的表現(xiàn)相對(duì)突出，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均高于30%。

不少國(guó)企開發(fā)商拋出多項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)并加快去化，助力單月銷售額增長(zhǎng)回正是一大原因。比如，招商蛇口9月銷售額當(dāng)月同比增長(zhǎng)50.1%，10月銷售額當(dāng)月同比增長(zhǎng)51.8%；華潤(rùn)置地9月銷售額當(dāng)月同比增長(zhǎng)40.6%，10月銷售額當(dāng)月同比增長(zhǎng)36.6%，均實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月的同比增長(zhǎng)。

面對(duì)當(dāng)前無法回避的房地產(chǎn)頹勢(shì)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)正視市場(chǎng)的壓力、積極研究新的營(yíng)銷策略和打法，尤其是要對(duì)所在城市的購房政策應(yīng)該有充足的認(rèn)識(shí)和理解，只有這樣，才能增強(qiáng)對(duì)目前特殊市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)能力和駕馭能力。他認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)主動(dòng)在保交樓方面加大工作力度，這是恢復(fù)購房者信心的重要部分。

融資環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步改善

作為房企現(xiàn)金流的重要來源，持續(xù)低迷的銷售業(yè)績(jī)使得更多房企資金鏈的正常運(yùn)行受到威脅。

10月31日，綠地控股公告稱，將對(duì)旗下2022年~2024年到期的9只美元債就展期事項(xiàng)發(fā)起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年，展期期間票息不變。

此外，11月1日，曾多次獲得融資部門支持發(fā)行相關(guān)債券的旭輝控股集團(tuán)也宣布，暫停支付境外債本息約4.14億美元；同日，上坤地產(chǎn)也發(fā)布內(nèi)幕消息稱，公司未能豁免或延長(zhǎng)契約所規(guī)定的強(qiáng)制贖回義務(wù)，導(dǎo)致產(chǎn)生票據(jù)條款項(xiàng)下的違約事件，該不付款事件導(dǎo)致公司2023年到期的13.5%優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約。

隨著更多企業(yè)被迫加入出險(xiǎn)房企的行列，交織著政策、企業(yè)、融資、土地等多重問題的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更多的不確定性因素。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一方面，近期由于房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷爆發(fā)，范圍擴(kuò)大，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了恐慌性的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)了針對(duì)民企的信用緊縮，導(dǎo)致民企資金鏈緊張，不得不降價(jià)促銷，且不拿地、不開工，反過來引發(fā)了行業(yè)全鏈條的收縮。

另一方面，房企暴雷、降價(jià)促銷和資金鏈緊張，也引發(fā)了居民不敢買民企的房子。因此，民企地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)頻現(xiàn)，包括拿地、開工、交付、融資等等，已經(jīng)到不可不救的地步了。

李宇嘉表示，近期，包括專項(xiàng)借款、紓困基金，A股融資，以及債券融資等，都開始好轉(zhuǎn)。特別是基于企業(yè)整體信用的債券融資，將給保交樓、債務(wù)償還帶來源頭活水。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍取決于宏觀基本面修復(fù)程度、疫情防控效果和政策端優(yōu)化力度等方面，若宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)、相關(guān)政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業(yè)情緒有望逐步修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)；若短期多地疫情反復(fù)態(tài)勢(shì)延續(xù)，嚴(yán)格的疫情防控舉措下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的時(shí)間還將繼續(xù)延后。

一位業(yè)內(nèi)人士在受訪時(shí)稱，目前，恢復(fù)樓市已不僅是政策調(diào)整方面的問題，而且是要著眼于更大的維度，在保證行業(yè)存續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上考慮如何轉(zhuǎn)型，新的邏輯要顛覆過往的行業(yè)玩法和游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出大的調(diào)整。

審讀：戴士潮

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標(biāo)簽： 房企10月銷售同比再下滑 四季度新房市場(chǎng)或企穩(wěn)丨市場(chǎng)