浦東陸家嘴北濱江區(qū)域的萬(wàn)科翡翠濱江項(xiàng)目。

(相關(guān)資料圖)

文/吳若凡

上海二手高端住宅價(jià)格回落，成交量滯漲！

今年以來(lái)，全國(guó)新房市場(chǎng)普遍較為低迷。而6月份以來(lái)，上海新房市場(chǎng)卻走出了一條量?jī)r(jià)齊漲的獨(dú)特行情。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海新房環(huán)比漲幅居全國(guó)之首。成交量方面，今年6月~9月份，總價(jià)4000萬(wàn)元以上的高端住宅成交數(shù)量達(dá)到108套。

但自8月份以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出不同的景象，成交量開(kāi)始出現(xiàn)滯漲。據(jù)多個(gè)片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人介紹，截至10月下旬，二手房掛牌數(shù)量相比前兩個(gè)月有10%~20%的增加，看房人數(shù)卻是持續(xù)減少。與此同時(shí)，上海的二手高端住宅市場(chǎng)出現(xiàn)掛牌價(jià)大幅下調(diào)的情況，有些高端住宅的掛牌價(jià)下調(diào)幅度高達(dá)500萬(wàn)~800萬(wàn)元。

上海作為國(guó)內(nèi)最大的二手住宅市場(chǎng)，高端住宅長(zhǎng)期占上海二手住宅交易總量的1%左右。從價(jià)格橫盤(pán)6~8個(gè)月沒(méi)有變動(dòng)，到價(jià)格大幅下調(diào)，究竟是什么原因造成了這一現(xiàn)象？

位于浦東陸家嘴北濱江區(qū)域的中信九廬項(xiàng)目。

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高端住宅掛牌量激增

價(jià)格普遍驟降200萬(wàn)元以上

“上海萬(wàn)科翡翠濱江一期，314.9平方米的4室2廳4衛(wèi)，一周之內(nèi)出，再次降381萬(wàn)元，累降800萬(wàn)元！每平方米單價(jià)僅15.8萬(wàn)元，業(yè)主急售?！边@是二手豪宅經(jīng)紀(jì)人王霞的微信朋友圈，近一個(gè)月以來(lái)，這類(lèi)高端住宅的急售情況明顯增多。

該經(jīng)紀(jì)人還表示，如果全款支付，價(jià)格還有空間可以談。而早在2個(gè)月前，萬(wàn)科翡翠濱江一期售出一套272平方米的4室2廳住宅，成交價(jià)高達(dá)5950萬(wàn)元，單價(jià)21.88萬(wàn)元/平方米。

另?yè)?jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，位于上海市內(nèi)環(huán)里的高端住宅項(xiàng)目華山夏都苑，8月掛出一套面積220平方米的住宅，在經(jīng)歷了5輪降價(jià)，兩個(gè)月累計(jì)降幅550萬(wàn)元，最終在10月以總價(jià)3500萬(wàn)元成交，折合單價(jià)15萬(wàn)元/平方米。

位于陸家嘴北濱江的中信九廬，一套面積173.5平方米的住宅，兩周內(nèi)掛牌價(jià)從4100萬(wàn)元降到3880萬(wàn)元，降幅達(dá)220萬(wàn)元。

此外，濱江凱旋門(mén)、復(fù)興瓏御、華僑城蘇河灣、露香園、星河灣等高端住宅項(xiàng)目均有業(yè)主對(duì)掛牌價(jià)進(jìn)行降價(jià)，降幅200萬(wàn)~560萬(wàn)元。

王霞表示，目前在他們公司代理的上海84個(gè)高端住宅項(xiàng)目里，基本每個(gè)項(xiàng)目都有兩三套“特價(jià)”房源，這在今年上半年是難以想象的。

從這名豪宅經(jīng)紀(jì)人推介的房源看，總價(jià)2000萬(wàn)~3000萬(wàn)元的高端住宅普遍降價(jià)幅度在100萬(wàn)~200萬(wàn)元；總價(jià)3000萬(wàn)~4000萬(wàn)元的豪宅降幅區(qū)間在200萬(wàn)~300萬(wàn)元；總價(jià)5000萬(wàn)元以上的豪宅，部分降幅甚至高達(dá)800萬(wàn)元。

在上海二手高端住宅市場(chǎng)，降價(jià)范圍覆蓋了很多項(xiàng)目，尤其是總價(jià)3000萬(wàn)元以上的住宅。與此同時(shí)，掛牌量仍在不斷攀升，很多項(xiàng)目的掛牌數(shù)量甚至超出平時(shí)的2倍。

與此同時(shí)，高端住宅的成交周期也在縮短，王霞表示，原先，這類(lèi)總價(jià)在3000萬(wàn)元以上豪宅普遍成交周期在6~8個(gè)月，現(xiàn)在降價(jià)幅度大的話(huà)，可能一個(gè)月成交了。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，二手房成交中，總價(jià)2000萬(wàn)元以上的住宅成交套數(shù)901套，占總成交的0.79%。同比來(lái)看，總價(jià)2000萬(wàn)元以上的二手房成交量下降33.3%。

太平洋房屋研究院經(jīng)理趙煜堃表示，疫情結(jié)束后，很多人出于保值和改善需求，高端住宅市場(chǎng)開(kāi)始火熱。但從今年下半年開(kāi)始，很多業(yè)主認(rèn)為高端住宅保值升值空間不大，價(jià)值甚至開(kāi)始回落。種種跡象讓豪宅客戶(hù)出現(xiàn)擔(dān)憂(yōu)的心理，以至于很多業(yè)主選擇拋盤(pán)，瞬間供遠(yuǎn)大于求，高端住宅的價(jià)格隨之也撐不住了。

浦東陸家嘴南濱江區(qū)域的新鴻基濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目。

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豪宅遇冷背后 多重因素相互疊加

今年6月以后 ，上海的高端住宅項(xiàng)目階段性放量，招商虹璽、天匯世紀(jì)璽、寶能公館陸續(xù)入市。很多家庭因?yàn)橐咔榈牟ㄕ?，?duì)居住進(jìn)行改善的需求進(jìn)一步放大，再加上高凈值人群對(duì)自身資產(chǎn)進(jìn)行避險(xiǎn)保值等需求，引發(fā)“豪宅千人搖號(hào)”，沒(méi)搖到號(hào)的購(gòu)房者則紛紛轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)，短期使得上海高端住宅市場(chǎng)集體火爆。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，普通住房靠的是工資收入，買(mǎi)房預(yù)期是基于未來(lái)收入的預(yù)期。而豪宅人群是基于自身財(cái)富配置的想法。這也是為何前兩年，豪宅市場(chǎng)不降反升的原因。

來(lái)自太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年里，總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅的年化漲幅在平均漲幅在20%左右。

“上海的高端住宅還是存在價(jià)位天花板的，除了特殊戶(hù)型，千萬(wàn)不要以為（價(jià)格）只漲不跌?！倍∽骊疟硎?。

二手豪宅經(jīng)紀(jì)人王霞介紹，近兩周以來(lái)電話(huà)來(lái)訪(fǎng)量明顯增加，“都是在咨詢(xún)有沒(méi)有價(jià)格急降的房子。現(xiàn)在大家的心態(tài)都是撿漏。”

據(jù)悉，這些業(yè)主賣(mài)房的理由也是五花八門(mén)，主要有以下幾種，王霞告訴記者，在他們公司掛牌的業(yè)主，有的準(zhǔn)備出國(guó)發(fā)展，有的受疫情影響，自身經(jīng)營(yíng)的公司遇到了資金問(wèn)題，急于出手套現(xiàn)。

以高端住宅較多的浦東聯(lián)洋社區(qū)為例，總價(jià)2000萬(wàn)元以上的在售房源量在200套左右，如今掛牌量上升到300多套，和去年同期相比新增了100多套。每套房源的價(jià)格在原有基礎(chǔ)上有100萬(wàn)元左右的降幅。

短期內(nèi)高端住宅掛牌量增多，一些企業(yè)主想急于出手的業(yè)主，便開(kāi)始降價(jià)出售了。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，這輪豪宅盤(pán)的拋售潮主要源于需求透支，7月，受避險(xiǎn)情緒影響，豪宅有了一波放量，加上用豪宅做抵押，后續(xù)做融資和經(jīng)營(yíng)貸相對(duì)容易，很多高凈值人群選擇了購(gòu)買(mǎi)高端住宅。

但需求釋放完之后，后續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力就不足了。疊加9月份市場(chǎng)上拋盤(pán)量增加，最終形成了成交天花板。

同策咨詢(xún)研究總監(jiān)肖云祥表示，目前市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷主要是前期需求集中釋放后，需求有所收窄所致。其次就是購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)、自身收入等預(yù)期的下降，導(dǎo)致將大額資金投入房地產(chǎn)有所顧忌。從出手方來(lái)看，同樣受外界環(huán)境影響，為了滿(mǎn)足資金騰挪的需求，降價(jià)出手。

上海高端豪宅分布圖。

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高端住宅市場(chǎng)價(jià)值體系重構(gòu)

豪宅，一度成為高凈值人群的財(cái)富標(biāo)簽之一。這些項(xiàng)目，因?yàn)榈囟?、設(shè)計(jì)、環(huán)境等因素，價(jià)格一直遠(yuǎn)超普通的改善型住宅。而這些項(xiàng)目除了居住生活等功能，同時(shí)也是高凈值人群對(duì)自身資產(chǎn)進(jìn)行保值增值的方式之一。作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，上海一直也是國(guó)內(nèi)高端住宅項(xiàng)目的聚集地之一。

從6月的高端住宅項(xiàng)目階段性放量，到8月二手掛牌價(jià)普遍下調(diào)，上海的高端住宅價(jià)值體系正在趨于平穩(wěn)。

如今，城區(qū)外圍二手房市場(chǎng)下行開(kāi)始向中心城區(qū)傳導(dǎo)，剛需盤(pán)向著改善盤(pán)傳導(dǎo)，最終蔓延到了高端豪宅。而豪宅因?yàn)槠鋬r(jià)格本身接盤(pán)的人就少，當(dāng)二手房成交量不能繼續(xù)支撐豪宅價(jià)格，自然會(huì)引發(fā)原本的價(jià)格體系崩潰，上海豪宅市場(chǎng)便見(jiàn)頂了。

趙煜堃指出，上海豪宅市場(chǎng)的底色是個(gè)穩(wěn)健市場(chǎng)而非投機(jī)市場(chǎng)，但是輿論上受到各類(lèi)媒體關(guān)注度很高，今年5~8月以炒高輿論為主，9月開(kāi)始以炒低輿論為主。

“大家對(duì)于極端價(jià)格特別關(guān)注，畢竟人們有著天生的獵奇心理，就算沒(méi)有幾套，加上中介和自媒體炒作，在市場(chǎng)上會(huì)造成放大鏡效應(yīng)。”

趙煜堃表示，總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅項(xiàng)目?jī)H占到上海二手房總交易量1%，成交頻率相對(duì)低，普遍是一案一價(jià)，所以會(huì)存在部分漲幅異常高或降價(jià)幅度較大的個(gè)案，但不影響市場(chǎng)的整體趨勢(shì)。一直以來(lái)，總價(jià)300萬(wàn)元以下的房產(chǎn)占上海交易總量的70%?？偭可隙赃€是低中總價(jià)成交占比較高。

上海的豪宅漲幅有一條基準(zhǔn)線(xiàn)，每年基本在25%~50%區(qū)間徘徊。短期部分房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)也是市場(chǎng)的客觀(guān)現(xiàn)象，要么橫盤(pán)，要么適當(dāng)回調(diào)。

趙煜堃預(yù)計(jì)，在當(dāng)前穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的政策下，各行各業(yè)的基本原則一定是穩(wěn)，高端住宅市場(chǎng)總趨勢(shì)不會(huì)低于14萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，最多回落到2021年時(shí)期的水平。對(duì)比去年，今年漲幅超過(guò)30%的豪宅，有可能出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，整體市場(chǎng)以平穩(wěn)為主。

高端住宅市場(chǎng)一直以來(lái)相對(duì)穩(wěn)定，疫情之后的市場(chǎng)火熱是因?yàn)樾枨蠓e壓導(dǎo)致，現(xiàn)在的普遍降價(jià)是由于購(gòu)買(mǎi)預(yù)期和資產(chǎn)配置等因素，導(dǎo)致了短期波動(dòng)。但購(gòu)買(mǎi)高端住宅的人群畢竟是少數(shù)，對(duì)整個(gè)二手房市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生影響，在經(jīng)濟(jì)和疫情穩(wěn)定之后，高端住宅時(shí)間勢(shì)必也會(huì)回歸平穩(wěn)。

張波表示，上海樓市和經(jīng)濟(jì)一樣，比較有韌性，購(gòu)房群體購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)有關(guān)，上海是房地產(chǎn)市場(chǎng)晴雨表，尤其是高端住宅層面具有風(fēng)向標(biāo)意義。高端住宅作為資產(chǎn)配置的手段短期內(nèi)是無(wú)法被替代的，依舊行得通。高端住宅依舊具有天然穩(wěn)定的特性，這是很多人看中的一點(diǎn)，哪怕逆勢(shì)環(huán)境下也是跌的最少的一種資產(chǎn)，其次，高端住宅雖然流動(dòng)性差，但融資能力相對(duì)較好，銀行也更愿意接受這種資產(chǎn)作為抵押物。未來(lái)作為高凈值人群資產(chǎn)配置的重要組成部分，依舊不會(huì)改變。

（應(yīng)采訪(fǎng)者需要，文中王霞為化名）

編輯：徐妍

美編：華少

審讀：戴士潮

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