作者 |?鯨? ?魚

(資料圖)

編輯?|?張真真

踩在“房價(jià)、利率最高點(diǎn)”的三四線購房者

9月30日，十一長假前夕，我收到好友小冉的消息彈窗，字里行間充斥著無奈和心酸：

“怎么辦？兩天三個(gè)政策，先是房貸利率要降。然后又是換購住房能享受退稅優(yōu)惠，后面連住房公積金貸款利率也降0.15個(gè)百分點(diǎn)。

這里，曾為羅夢(mèng)朦婚前的生活遮風(fēng)蔽雨；但這里，也是羅夢(mèng)朦現(xiàn)在回不去的家鄉(xiāng)。

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的通知原文

小冉粗算了一下，如果新規(guī)后買房，每個(gè)月的利息可以少還將近2000元，30年就可以少還近72萬元的巨額利息。

現(xiàn)在感覺憑白無故多出了72萬元的“債務(wù)”，簡直欲哭無淚”！

小冉是一位標(biāo)準(zhǔn)的“滬漂”白領(lǐng)，某種程度來說也是近幾年最尷尬的購房者之一，房價(jià)、房貸利率雙雙踩在了最高點(diǎn)，一個(gè)也沒逃過。

買不起的上海，回不去的老家

“這幾年，我在買房路上踏錯(cuò)了很多步?！?/p>

小冉的第一套房是2019年5月和男友訂婚時(shí)買的。

按照蘇北老家的規(guī)矩，想結(jié)婚就必須要有房子。兩家父母咬牙拿出了半輩子的積蓄，買下了這套當(dāng)時(shí)她和男友的“夢(mèng)中婚房”。

小冉男友在蘇北老家買下的房子，交房時(shí)的真實(shí)照片

這套三環(huán)的99平小3房，不算寬敞但單價(jià)仍要1.5萬出頭，為了孩子們能夠少點(diǎn)壓力，父母傾其所能付了46萬元的首付。

小冉提供的產(chǎn)權(quán)證部分截圖

但是在大城市漂泊的外地年輕人，生活總是充滿太多的不確定性。

小冉的工作日漸向好，“拼命三郎”一般的男友也在上?！盎斓谩庇心Ｓ袠?，兩人年薪有了幾何級(jí)的增長。

2021年4月，小冉和男友結(jié)婚的前一月，經(jīng)歷了無數(shù)次的掙扎、猶豫，最終他們還是下定決心，留在上海。

“我們也想回老家，過安穩(wěn)平淡的小日子，但是，蘇北的工資你也知道，和上海真的差距不少”。

以小冉為例，電子商務(wù)的月平均工資水平在蘇北只有5-6k，比她在上海的薪酬足足少了8k之多。

小冉在boss平臺(tái)查看的招聘信息截圖

而小冉男友從事的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，想在蘇北找到替代更是難上加難，初創(chuàng)企業(yè)的leader崗位月薪最多只有10k，而上海的薪酬則是25-30k。

但是，留在上海有個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，哪怕兩人的年薪已經(jīng)40萬+，但是上海的房子依舊買不到、買不起。

魔都上海是全國“落戶、限購、限貸”最為嚴(yán)苛的城市之一。光看這琳瑯滿目的規(guī)則，尤其是認(rèn)房又認(rèn)貸二套首付7成，就足以讓外地滬漂的年輕人“膽顫”。

上海限購限貸政策一覽，圖源網(wǎng)絡(luò)

怎么辦？一直租房一直搬家也不是辦法。索性先拿“環(huán)滬“城市當(dāng)踏板吧。

兩個(gè)人一咬牙，拿出了工作多年所有的積蓄，又翻出了訂婚時(shí)的“彩禮”，另外還借了親朋好友10萬。

男友也大方，彼時(shí)婚前的小冉依舊有首房首貸的名額，索性就只上小冉的名字。

首付3成，貸款利率5.45%，在環(huán)滬的三線小城買下了第二套房子。

房子不大，卻也溫馨。

小冉名下的房貸截圖

同年5月，小冉和男友結(jié)婚了。彼時(shí)的他們，是親友艷羨的對(duì)象。在上海有著還不錯(cuò)的體面工作，不到30歲的年齡，擁有了家庭的兩套房子。

看似所有的一切都是幸福的開始，但屬于小冉他們的挑戰(zhàn)，其實(shí)才剛剛拉開帷幕。

比“養(yǎng)娃”更重的“養(yǎng)房成本”

“生完孩子，我后悔買房了”，這是小冉，不止一遍跟我說的原話。

是的，說不上是老天眷顧還是玩笑。2022年，結(jié)婚第二年，他們的孩子出生了。

小冉發(fā)布的朋友圈，經(jīng)本人同意授權(quán)

此時(shí)的他們，一邊是欣喜地迎接新生命，一邊又面臨著新的人生挑戰(zhàn)。

1、兩套房的房貸月供1萬+，壓力山大；

2、新增一項(xiàng)養(yǎng)娃成本，奶粉尿布衣服等到處都要用錢；

3、買房之后，蘇北老家和環(huán)滬城市的房價(jià)，一直不漲反跌；

4、房貸利率踏在了最高點(diǎn)，兩套房當(dāng)時(shí)的房貸利率分別是5.5%和5.45%，8月份利率都下調(diào)至4.1%，新規(guī)后利率更是將下探至“3”時(shí)代。

小冉粗算了一下，養(yǎng)娃成本尚能承受，但“養(yǎng)房”之重，卻壓的他們喘不過來氣。

她給我算了一筆賬，兩筆貸款總金額差不多220W，當(dāng)年的等額本息30年利率分別是5.5%、5.45%（如今4.1%）。

每個(gè)月的月供達(dá)12000余元。如果新規(guī)后利率能降到4.0%，每個(gè)月就可以少還近2000元，30年就是72萬元的高額利息差。

讓他們犯難的是，從待產(chǎn)到產(chǎn)假的近半年時(shí)間，小冉只有生育津貼沒有工資，所有的家庭開支都?jí)涸诹诵∪嚼瞎粋€(gè)人身上。

于是，他們萌生了賣掉蘇北房子的想法。

但三四線城市的樓市現(xiàn)狀卻無比殘酷，當(dāng)?shù)氐亩址恳呀?jīng)有價(jià)無市，即使虧錢賣，掛到2019年的價(jià)格，依舊無人問津。

要知道，當(dāng)?shù)氐男路块_發(fā)商為了去化回款，已經(jīng)拿出了“首付6萬，房價(jià)打折、送車位”的大招。

小冉在朋友圈看到的廣告

二手房的帶看越來越少，更難談成交。

令她難受的是，三四線城市的房子價(jià)格跌就算了，買房時(shí)的利率也“完美”踩在了最高點(diǎn)。

更讓她受打擊的，當(dāng)初定下了雄心壯志，5年社保之后賣掉所有房子，在上海買下一個(gè)屬于自己“小窩”，孩子也能接受到更好的教育。

但上海的房產(chǎn)、戶籍在某種程度上和教育是綁定的。優(yōu)質(zhì)學(xué)校一般要求“戶籍對(duì)口”或“學(xué)籍對(duì)口”，還有“入戶年限”等各種繁瑣的要求。

上海戶口可以靠時(shí)間熬，但房子卻需要實(shí)實(shí)在在的真金白銀。

和大多數(shù)滬漂的年輕人一樣，買不起上海房子的TA們，群租過外環(huán)2000元/月的隔斷單間。也曾咬牙租過5000元/月的中環(huán)公寓，高昂的租金讓他們“肉疼不已”。

她已經(jīng)記不清搬過多少次家，也不想回憶和多少個(gè)二房東曾斗智斗勇。

如今的她在環(huán)滬城市扎根，靠遠(yuǎn)途的11號(hào)線地鐵在上海和昆山之間每天3小時(shí)往返通勤。但所有身體上的累，都沒有磨滅掉她想要在上海“扎根”的夢(mèng)。

但現(xiàn)在，所有關(guān)于房子之下的“美夢(mèng)”，似乎都破滅了。

上海買房的游戲規(guī)則，已暗定

上海的樓市操盤者，很聰明。

新房在土地出讓前，就已經(jīng)制定好房地聯(lián)動(dòng)價(jià)（也就是未來的樓盤售價(jià)）。這個(gè)價(jià)格，往往會(huì)低于周邊的二手房。

業(yè)內(nèi)稱此為“價(jià)格倒掛”，比如說XX新房單價(jià)要10萬，而周邊二手房的單價(jià)15萬，那么這個(gè)單價(jià)的倒掛值就是5萬。

但不是所有人都有資格參與“一二手倒掛紅利”的角逐，人性是趨利的，大家都會(huì)想要搶占“倒掛值”更多的新房。

而像中環(huán)以內(nèi)這種宅地建設(shè)指標(biāo)很少的區(qū)域，往往新房的供應(yīng)會(huì)更少，那就會(huì)造成市區(qū)的新房不夠搶，郊區(qū)的新房沒人要。

于是上海又制造了一個(gè)“新房積分制”游戲。

上海新房積分制，圖源網(wǎng)絡(luò)

在買新房之前，所有的購房者都要參考以上圖表，暗自給自己打分。

高分選手可以買到“高倒掛價(jià)差”的網(wǎng)紅盤，而像小冉這樣非滬籍、社保年限少的低分者，只有兩種選擇：

遠(yuǎn)郊的新盤或者高價(jià)買市區(qū)二手房。

深諳人性的上海樓市，制造出了“一二手倒掛”，在一二手房之間不停制造價(jià)差紅利，讓所有人都有一種買到就賺到的認(rèn)知。

舉個(gè)簡單明了的例子，今年上海積分最高的樓盤，是前灘板塊的東方悅瀾。

前灘實(shí)景圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

新房聯(lián)動(dòng)價(jià)是11.9萬/㎡，而板塊內(nèi)二梯隊(duì)的二手價(jià)格是16-18萬/㎡，84-165㎡的2-4房，總價(jià)倒掛的利差，能達(dá)到至少三百萬至多千萬級(jí)別。

而該樓盤的入圍分是96.9分，按照項(xiàng)目0.18分/月的社保系數(shù)計(jì)算，如果基礎(chǔ)分滿分達(dá)到60分，那還需要至少205個(gè)月上海社保。

而滿足基礎(chǔ)分滿分60分條件同樣嚴(yán)苛，需要同時(shí)滿足“上海無房的滬籍家庭，且5年內(nèi)沒有購房記錄”。

那購房者買不到東方悅瀾這樣“高倒掛高價(jià)差”的樓盤怎么辦？

購房力下沉、積分下沉，直至買到可替代的樓盤。

如此循環(huán)之下，上海絕大多數(shù)區(qū)域的新房，都不愁買家。

同時(shí)，新房供應(yīng)高的板塊，下一批次就會(huì)就暫緩甚至減少拍地，新房未來的供應(yīng)縮減，二手就不怎么會(huì)下跌。

如果新房二手壓力都大的區(qū)域，就會(huì)在落戶、限購上松個(gè)口子，比如說五大新城和臨港的購房限制，目前已經(jīng)到了低點(diǎn)。

如果還不好賣，那就會(huì)搞個(gè)利好出來，比如說搬來某某名校分校。

至少那些都好賣的新房，觸發(fā)一定的認(rèn)購率，就會(huì)限售5年，鎖死不準(zhǔn)交易。

這就是真實(shí)的上海樓市。

面多了加水，水多了加面，不停循環(huán)，幾番騷操作下來，帶來了上海樓市持續(xù)多年的飄紅。

難以下手的，上海高價(jià)二手房

上海樓市是典型的存量房市場。

按照總量邏輯來看，上海的存量房（二手房）大約將近800萬套，是全世界最大的二手房交易市場。

今年上海的二手交易量大概會(huì)維持月度成交1.5萬-1.8萬套波動(dòng)，而根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，上海的年度二手成交總量大約是20萬套左右。

至于新房，在上海十四五規(guī)劃中也提到每年8萬套的供應(yīng)目標(biāo)。

底層數(shù)據(jù)很清晰，上海二手和新房的成交比大概是5:2。

所以像小冉這樣，積分不高預(yù)算也不高的年輕人，二手也不失為一個(gè)選擇。

但是，有個(gè)信號(hào)卻不得不值得注意：上海的二手市場已經(jīng)開始膠著了，漲到了無解狀態(tài)。

圖源小胖看房

以上海月度成交量最大的300-600萬價(jià)格段為例（考慮200萬是做低總價(jià)因素，不計(jì)入）。

購房者手拿300萬想買到大一點(diǎn)的3房，偏遠(yuǎn)的臨港、奉賢、金山、崇明是唯一選擇，而這些板塊通勤市區(qū)，也是極度的痛苦。

而五大新城區(qū)域，2房次新基本都要400-500萬級(jí)別，小3房基本在500-600萬級(jí)別。

圖源鏈家app

至于徐匯、黃浦、靜安等這樣的內(nèi)中環(huán)市區(qū)，300-600萬就只能摸到1房-2房，擁擠局促，很難實(shí)現(xiàn)自住的生活品質(zhì)。

上海還是那個(gè)上海，蘇州河的婉約和黃浦江的奔流交織在一起，只不過時(shí)代變了。

一方面要向外界展示國際大都市的精致，但另一方面房價(jià)的高企卻已暗中“透支”年輕人的未來。

許多滿懷希望來到上海的年輕人，以為可以享受到國內(nèi)最具活力的都市魅力，沒想到卻陷入了“996福報(bào)”，禿頂?shù)乃俣炔粊営诜績r(jià)漲幅。

都說上海“海納百川、包容一切”，但人才們留在這里的最大考驗(yàn)，最后都集中到了兩大核心問題：買房和孩子教育。

許多人才一方面帶著人才引進(jìn)的光環(huán)在上海扎根，一方面卻又在個(gè)人購房、孩子入學(xué)的時(shí)候?qū)擂卫仟N。

這就是屬于一線城市上海的真相，殘酷且真實(shí)。?

新一代中產(chǎn)的“得與失”

現(xiàn)在的樓市價(jià)值邏輯已然明顯，人性是買漲不買跌的。小縣城幾萬元一套的房子無人問津，上海一兩千萬的房子擠破頭。

明明都是房子，都有居住屬性，甚至可能縣城房子的居住屬性，并不比上海的差。但是因?yàn)橛蓄A(yù)期，有稀缺占有，有錯(cuò)失恐懼。

可能有人會(huì)說，小冉這樣的人欲望過高，擁有兩套房子，生活已然不錯(cuò)，卻一心只想攀爬到更高。

所以在文章快結(jié)尾的時(shí)候，我又采訪了一次小冉：

“居住在環(huán)滬，工作在上海，疫情有沒有對(duì)你們?cè)斐蓻_擊？供房的局面有沒有改觀？還有強(qiáng)烈的在上海買房的欲望么？”

“績效獎(jiǎng)金都少了一些，但好在沒有在這個(gè)困難的時(shí)刻失業(yè)。有些事情是我無法改變的，不再考慮房價(jià)漲跌。

準(zhǔn)備正常上班，奮斗生涯再次開啟。上海買房的夢(mèng)只是遠(yuǎn)了些，但還沒有完全滅”。

身為中產(chǎn)的TA們，在這個(gè)時(shí)代“痛并快樂著”。

和普通人相比，TA們是有不錯(cuò)的職業(yè)起點(diǎn)，接受了良好的教育，畢業(yè)后進(jìn)入外企或大廠，拿著一份相當(dāng)不錯(cuò)的薪水，也許還有股票期權(quán)。

正因?yàn)槠瘘c(diǎn)不低，但又不像真正的“二代”生在人生終點(diǎn)，所以TA們最害怕的是下一代“身（jie）份（ceng）墜落”，害怕“消費(fèi)滑坡”。

人的欲望本身就是難平的溝壑，想填的越多，付出的就會(huì)更多。

屬于城市與樓市之間的矛盾還會(huì)持續(xù)多久？我也看不清答案。

產(chǎn)業(yè)故事? 下沉市場 區(qū)域經(jīng)濟(jì)

標(biāo)簽： 漲瘋的上海樓市 賣不出的三四線 上海樓市