記者 / 紀佳文 實習記者/黃夢琪

編輯/ 劉汨

多地出現(xiàn)了與重慶類似的二手房交易騙局

(資料圖片)

今年2月，北青深一度報道了重慶二手房交易騙局，100多名業(yè)主失去了總計價值過億元的房產(chǎn)。報道發(fā)出后，有浙江、江蘇等地的業(yè)主表示，他們正身處同樣的困境當中。

被騙業(yè)主們有著近似的經(jīng)歷：在嫌疑人“回款更快”勸說下，他們同意了先過戶，之后通過抵押房屋結清房款。但后來，業(yè)主們等來的卻是，抵押貸款已經(jīng)被嫌疑人揮霍的消息。

憤怒之余，被騙業(yè)主還有著諸多質(zhì)疑。在整個交易過程中，一些中介機構與嫌疑人一起，勸說他們放棄了常規(guī)的交易方式，沒有告知他們可能出現(xiàn)的風險。同時，一些為嫌疑人提供抵押貸款的金融機構，沒有盡到對資質(zhì)審核的義務，甚至與嫌疑人存在著“反?！钡馁Y金往來。

目前，公安機關已經(jīng)介入了多起案件的調(diào)查。但對于被騙業(yè)主來說，能否拿回自己的房產(chǎn)，或是得到相應的經(jīng)濟補償，仍存在著疑問。

發(fā)現(xiàn)被騙后，業(yè)主前往涉事中介維權

沒有拿到的房款

2021年夏天，浙江麗水，張霞將自己那套120多平米的房子掛到網(wǎng)上出售，打算置換一套離父母家近一些的房子。

先是當?shù)睾篱T地產(chǎn)的中介找到張霞，說有人想買她的房子，但提出先支付30%首付款，等過戶后，再抵押房子申請貸款，以此支付尾款。張霞覺得，相比“一手交房一手交錢”的按揭貸款，這種方式太冒險了，于是拒絕了這個提議。

到了2022年2月，又有自稱萬豪中介的工作人員聯(lián)系張霞，再次提到有人希望用抵押貸款的方式購買她的房子。該工作人員解釋稱，銀行房貸政策收緊，申請按揭貸款，放款時間可能超過半年，如果是申請抵押貸款，能更快收到錢。

張霞還是擔心，沒收到全款就把房子過戶的風險，但她確實急等著這筆錢周轉。中介讓她放心，稱在過戶后會幫助“買家”完成抵押貸款的辦理，而且“買家”包禮偉是在溫州做生意的大老板，不會出問題。

房子最終以269萬的價格成交。2022年2月13日，張霞和包禮偉簽下了房屋買賣合同，收到5萬元定金。2月28日，辦理過戶的當天，包禮偉支付了76萬元首付款，并且約定，剩余房款會在過戶后60天內(nèi)付清。

臨近還款期限，張霞一直沒收到尾款，也聯(lián)系不上中介。她在報警后才得知，兩名中介已經(jīng)被警方帶走接受調(diào)查了。張霞又聯(lián)系到包禮偉，他這時才承認，真正的買家另有其人，自己不是什么大老板，只是被雇來的“演員”，房子在過戶后的第三天被抵押給了小額貸款公司。

得知被騙后，張霞連著幾個晚上沒有睡著覺。很快她發(fā)現(xiàn)，自己并不是唯一的受騙者。受害業(yè)主自發(fā)建的微信群內(nèi)，人數(shù)不斷增加，僅麗水本地，已知遭遇類似騙局的有40余戶。有人在群里發(fā)了涉事“買家”的照片，張霞認出，其中兩個就是去年曾提出買她房子的人。

深一度記者從幾位受害業(yè)主處了解到，他們的交易經(jīng)歷和張霞大同小異：中介介紹買賣雙方認識，約定了先過戶，再通過抵押貸款結清尾款。中介和買家的理由都是，“這樣可以更快拿到錢。”

在賣家面前，買房人多自稱是做生意的大老板，出事后，業(yè)主們才得知，參與過戶的買家只不過是“傀儡”，為了一兩萬元的報酬，用自己的身份配合完成房產(chǎn)過戶和抵押。房產(chǎn)過戶后便被抵押給了其他金融機構或個人，錢款則不知去向。

業(yè)主事后發(fā)現(xiàn)的放棄資金監(jiān)管聲明

“繞開”資金監(jiān)管

回看整個交易過程，張霞發(fā)現(xiàn)了越來越多的疑點。

她到麗水市不動產(chǎn)登記中心調(diào)取了房屋過戶資料，發(fā)現(xiàn)在不動產(chǎn)轉讓合同上，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構變成了麗水市蓮都區(qū)豪門房產(chǎn)置換服務中心，并非買賣合同上的中介方萬豪地產(chǎn)。她還找到了一份聲明書，上面寫著：自愿放棄不動產(chǎn)登記中心提供的資金監(jiān)管服務，知悉其中可能發(fā)生的風險，放棄資金監(jiān)管引起的法律后果由聲明人承擔。張霞說，兩份文件上都有她的名字，但并不是她本人所簽。

2019年12月，麗水市存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)投入使用，由銀行擔負托管的責任，買賣雙方達成交易意向后，買方向銀行申請貸款，首付款和按揭貸款按流程匯入銀行托管賬戶，在完成過戶和抵押等手續(xù)后，托管銀行將房款劃入賣家賬戶。這相當于在交易中引入一個第三方，保證買賣雙方可以“一手交錢一手交房”。

但這并不是一項強制規(guī)定，在麗水關于資金監(jiān)管的《告知書》中提到，包括直系親屬、房屋共有人、非自然人之間轉讓不動產(chǎn)，交換或贈與形式轉讓不動產(chǎn)等，以及其他不具備條件的，可以暫不納入存量房交易資金監(jiān)管，但雙方要簽訂放棄資金托管聲明書。對于張霞和包禮偉這種先過戶，再通過抵押貸款結算尾款的交易方式，記者從麗水不動產(chǎn)登記中心的工作人員處得知，這種情況同樣無法納入資金監(jiān)管。

麗水一名從業(yè)多年的中介人員稱，當?shù)卮蠖鄶?shù)業(yè)主對于資金托管的制度并不了解，如果中介沒有對交易進行提醒和監(jiān)督，賣家便容易陷入被動，“平時經(jīng)手的二手交易，我們和買賣雙方講清楚利弊后，他們都愿意走資金監(jiān)管?！奔词乖诜琴Y金監(jiān)管狀態(tài)下，正規(guī)中介也通常會代為保管房產(chǎn)證，在賣家收到全部房款后，中介才會把新的房產(chǎn)證交給買方。

當?shù)氐摹陡嬷獣芬蔡岬?，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應明確告知交易雙方，可能發(fā)生的資金及權屬風險。中介機構辦理的交易業(yè)務未選擇資金監(jiān)管方式，造成交易資金交割出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛的，不動產(chǎn)登記中心核實后將暫停其網(wǎng)簽資格。

事發(fā)后，介紹張霞交易房產(chǎn)的中介門店已經(jīng)關門。張霞稱，整個交易過程中，中介和不動產(chǎn)中心的工作人員并未提及資金監(jiān)管。此外，網(wǎng)簽合同和放棄資金監(jiān)管聲明書上的簽名也不是她本人所簽。對于這些質(zhì)疑，不動產(chǎn)登記中心給她的回復是，文件是中介上傳的，他們并不知情。

后來，張霞和其他業(yè)主們了解到，浙江省內(nèi)有多個城市，四百余戶業(yè)主有和他們高度相似的遭遇。除了浙江，近年來，以辦理抵押貸款等借口繞開資金監(jiān)管，騙取房子或貸款的案例，曾在多地上演。

2015年8月至2016年12月間，南京一名無業(yè)男子路露以改善住房、購買學區(qū)房、投資炒房等名義，單獨或伙同西屋置業(yè)公司負責人丁志鵬，誘導業(yè)主在只收到一到三成房款時，便完成了房屋過戶。

路露案的一名被害人稱，交易前，丁志鵬提出，走資金監(jiān)管的話，交易時間拖得會比較長。而路露則說，自己有親戚在銀行信貸部門，在房產(chǎn)過戶后，可以很容易辦下來抵押貸款。該被害人向深一度提供的合同顯示，賣家同意買家向銀行申請抵押貸款，如果貸款計劃有變，買家自行籌款補足。

但在房屋完成過戶后，賣家并沒有拿到房款，抵押貸款都被路露拿去繼續(xù)支付其他房屋的首付，或是用于個人揮霍。用這種方式，路露在一年多的時間內(nèi)購入81套二手房，造成受害業(yè)主近1.9億元的損失。

在句容市同樣出現(xiàn)了類似的騙局

失效的監(jiān)管

實際上，為保障房產(chǎn)交易的資金安全，各地在政策上有過不同的嘗試和摸索。

以實行存量房資金監(jiān)管較早的天津市為例，其資金監(jiān)管的規(guī)定經(jīng)歷了一個“由松到緊再到松”的過程。工商銀行天津某分行的工作人員告訴深一度記者，實行資金監(jiān)管前，天津也曾發(fā)生過房子過戶后，賣家拿不到房款的案例，實行資金監(jiān)管后，就沒再聽說過這種情況。

2017年1月，天津市政府辦公廳轉發(fā)市國土房管局擬定的《天津市存量房屋交易資金監(jiān)管辦法》，該辦法規(guī)定，買方以銀行貸款支付房款的，全部實行全額資金監(jiān)管方式，銀行貸款和首付款按流程會被劃至房管局在天津銀行開設的監(jiān)管賬戶，政府部門既是監(jiān)管的主體，又是托管的主體。

今年5月，天津市啟動二手房交易資金監(jiān)管模式改革，實行存量房屋交易資金銀行托管模式。市住建委確定了包括建行天津分行、工行天津分行等在內(nèi)的10家商業(yè)銀行受托開展存量房屋交易資金托管業(yè)務，資金托管的主體由政府部門變?yōu)樯虡I(yè)銀行，政府部門只扮演監(jiān)管的角色。買賣雙方可以自愿選擇是否接受資金托管，如果放棄，需要簽署自愿放棄資金托管服務確認書。

上述工作人員稱，按照之前的流程，賣家在過戶后一周左右可以拿到房款，“但這樣資金流動性相對較慢，要是賣房人急著用錢的話就沒辦法了。”而銀行成為托管主體，省去了資金在政府部門賬戶的過渡，賣家能更快拿到房款。

北京浩東律師事務所張曉玲代理過多起房產(chǎn)與合同糾紛，她認為，資金監(jiān)管本質(zhì)上是消除不動產(chǎn)交易中交錢和交房的時間差，避免買家先拿到房子不給錢，或是賣家拿到錢后不過戶。在麗水等地的案件中，買賣雙方繞過資金監(jiān)管的交易方式本身就有一定風險，房子過戶的行為不可逆，一旦過戶給買家，賣家就只能被動等待買家付款，這給了騙子可乘之機。

但即使在資金監(jiān)管的流程內(nèi)，二手房騙局依然有可能發(fā)生。

2019年，周豐才準備將自己江蘇省鎮(zhèn)江市句容市的一套房子賣出，在一位自稱德佑房產(chǎn)工作人員的介紹下，周豐才和買家確定了首付加貸款的付款方式，貸款資金委托句容市房管處房屋置換中心進行資金托管。

2019年8月27日，周豐才到房屋置換中心，與買家簽訂了房屋買賣合同與資金托管協(xié)議。按照協(xié)議內(nèi)容，房子過戶后，房屋置換中心通知買家領取房屋他項權證并交給銀行，銀行發(fā)放貸款到托管賬戶。隨后，買賣雙方同時到房屋置換中心領取房款和新的產(chǎn)權證。

周豐才回憶，過戶當天，房屋置換中心向周豐才出具了《解款憑證》，上面寫著：“我單位……累計收到托管資金151萬元”。工作人員告訴他，大概要等兩三個月的時間，等通知后憑《解款憑證》來拿錢。

三個月后，房款遲遲沒有收到，周豐才聯(lián)系中介，對方總是說“我?guī)湍愦摺薄?020年初，房屋置換中心因為疫情暫停工作。5月，他到房屋置換中心詢問，得到的消息卻是，買家已于2019年9月拿到了房屋產(chǎn)權憑證。周豐才說，當時工作人員表現(xiàn)得很詫異：“啊？你還沒收到錢嗎？”對方的態(tài)度讓周豐才更氣憤，“錢存在你們的賬戶上，我收沒收到錢你們不知道嗎？”

多方打聽后，周豐才得知，買家已經(jīng)將房子抵押給了中信銀行鎮(zhèn)江分行，獲得了150萬元貸款。而托管協(xié)議上，約定的貸款銀行是農(nóng)業(yè)銀行，至于150萬元的去向，周豐才不得而知。

周豐才起訴了房屋置換中心，但被句容市法院駁回。他提供的《民事裁定書》顯示，句容市法院查詢發(fā)現(xiàn)，涉事買家在此次交易前一段時間內(nèi)，曾以相同方式購買與周豐才房子同小區(qū)的另外兩套房產(chǎn)，且均沒有向協(xié)議約定的銀行申請按揭貸款，也沒有將所得貸款匯入托管賬戶。法院認為，該買家涉嫌資金詐騙犯罪，故裁定駁回起訴。

但周豐才并不認可這樣的判決，因為在他收到《解款憑證》時，買家根本沒有申請貸款，房屋置換中心不可能收到托管資金，隨后，房屋置換中心又在沒有通知自己的情況下，把產(chǎn)權證交給買方，也違反了托管協(xié)議。2021年10月，他向鎮(zhèn)江市中級法院提交了再審申請書，再次被駁回。后來，周豐才的案子和江蘇省內(nèi)其他受害業(yè)主的案子，由南京市公安局江寧區(qū)分局并案偵查。

即使拿到解款憑證，周豐才還是沒能收到房款

“反常”的關系

在類似的二手房騙局中，嫌疑人完成過戶后，總會將房產(chǎn)抵押給小額貸款公司。一些受害業(yè)主也對小貸公司在這當中扮演的“角色”，提出了質(zhì)疑。

在句容市另一名受害業(yè)主徐曉軍的經(jīng)歷中，他在遲遲收不到房款后發(fā)現(xiàn)，所謂的買家韓某某只是被雇來的“代持人”。房屋過戶后，先是被抵押給了當?shù)匾患倚≠J公司的員工，隨后又以經(jīng)營性貸款的名義，被抵押給了江蘇紫金農(nóng)村商業(yè)銀行句容支行。而前述小貸公司與這套房產(chǎn)之間，存在著“密切且反常”的聯(lián)系。

據(jù)徐曉軍轉述，在“代持人”韓某某和小貸公司股東王某對警方的陳述中，韓某某是以一家“裝飾施工隊”的名義申請的經(jīng)營性貸款，實際上這支施工隊并不存在，是王某在網(wǎng)上幫助其購買了偽造的證照文件。根據(jù)徐曉軍提供的一份授權書顯示，在韓某某獲得205萬經(jīng)營性貸款后，他授權將這筆款項支給了小貸公司股東王某的下屬。

在麗水市，張霞遭遇的騙局中，同樣出現(xiàn)了這樣“反?！钡年P系。在她提供的轉賬記錄中，房產(chǎn)過戶后，被以180萬元抵押給了當?shù)氐囊患倚≠J公司，隨后代持人將款項的大部分都轉給了袁某。在同一天，袁某又給前述小貸公司，和曾聯(lián)系張霞的中介老板，分別轉賬數(shù)十萬元。

根據(jù)句容市相關案件的起訴書，2018年3月至2021年1月，多名涉案嫌疑人在支付部分房款后，誘騙賣家將房子過戶到自己或代持人名下，涉案的26套房屋，共價值5807.5萬元，案發(fā)前支付被害人2140.5元。后幾人以騙得的26套房子為抵押，辦理借款、偽造材料辦理經(jīng)營性貸款等，共5831萬元。

除去對小貸公司的質(zhì)疑，徐曉軍還有另一層疑問：房產(chǎn)被抵押給小貸公司后，為什么還能再次抵押給銀行，獲得經(jīng)營性貸款？

他向銀保監(jiān)會鎮(zhèn)江監(jiān)管分局舉報，收到的答復是：銀行貸前調(diào)查、貸款審查、貸后管理環(huán)節(jié)都沒有到位。2021年12月，中國銀保監(jiān)會鎮(zhèn)江監(jiān)管分局對曾給涉案26套房產(chǎn)放貸的三家銀行，分別處以40萬元、135萬元、85萬元的罰款，對四名涉案信貸員予以警告。

麗水警方已經(jīng)抓獲多名嫌疑人

拿回房子的疑問

張霞明白，想要拿回被騙的房子或房款，并不是一件容易的事。

2022年初，她在網(wǎng)上看到重慶二手房合同詐騙的報道，詐騙的手段正是她曾遭遇過的。2月，重慶當?shù)鼐狡偏@了該系列案件，13名犯罪嫌疑人已被批捕。此前曾接受深一度采訪的重慶受害業(yè)主稱，部分案件已經(jīng)移交到檢察院。

張霞沒料到自己會陷入這樣一個老套的騙局，現(xiàn)在，她和重慶的受害業(yè)主一樣期待著結果，“他們騙的是我們的房子，還的也應該是房子。其他省份有將詐騙的房產(chǎn)歸還原房東的案例，我們也希望能拿回房子?！?/p>

在南京發(fā)生的案件中，2017年2月，路露因涉嫌犯合同詐騙罪被刑事拘留，同年3月23日被逮捕。丁志鵬因涉嫌犯合同詐騙罪于2017年10月27日被逮捕。2021年11月12日，江蘇省高級法院作出二審判決，路露與丁志鵬因合同詐騙罪，分別被判處無期徒刑和有期徒刑15年；查封在案的房屋作為贓物依法處置。盡管已作出二審判決，截至發(fā)稿前，路露案的受害業(yè)主稱，他們并沒有收到具體的處置方案。

張霞最擔心的是，涉案的房產(chǎn)已經(jīng)被抵押給小額貸款公司和銀行，如果抵押權人被判定為“善意第三人”，可能要不回房子。法院只能判決嫌疑人歸還剩余房款，在“騙子”或代持人不具備還款能力的情況下，剩余的房款將難以追回。

律師張曉玲認為，在上述案件中，如果詐騙事實成立，作為抵押物的房產(chǎn)是買家通過非法犯罪活動所取得的，即使抵押權人主觀上不知曉抵押人存在詐騙事實，但涉案的房產(chǎn)作為贓物，應當被依法追繳。

張霞也在質(zhì)疑放款給買家的金融機構未盡到審查義務，“那些被雇來扮演買家的人，大多沒有穩(wěn)定的工作，也沒有還款能力，為什么能通過貸款資質(zhì)的審核？”

當?shù)囟嗝芎I(yè)主向麗水市金融辦和銀保監(jiān)會反映了涉事小貸公司和銀行的問題。2022年6月30日，金融辦回復稱，目前，該案由蓮都區(qū)公安分局偵查，暫未發(fā)現(xiàn)浙興小額貸款公司參與詐騙，但存在貸前調(diào)查不充分、貸款用途表述不一致等問題，已要求該公司進行整改。銀保監(jiān)會麗水監(jiān)管分局9月13日的一份銀行保險違法行為舉報調(diào)查意見書顯示，溫州銀行麗水分行等五家銀行，在發(fā)放經(jīng)營性貸款的業(yè)務中存在貸前調(diào)查不盡職的問題。

據(jù)了解，針對張霞等業(yè)主遭遇的騙局，麗水當?shù)毓膊块T以詐騙罪立案調(diào)查，目前案件已經(jīng)進入移送起訴階段，有多名嫌疑人被刑事拘留或取保候?qū)彙?/p>

（應受訪者要求，文中張霞為化名）

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