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“轉(zhuǎn)按揭”重出江湖?警惕資金中介推介陷阱-世界速看
2022-11-08 17:48:17 來(lái)源:騰訊網(wǎng) 編輯:news2020

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 汪青 ??“利率高位站崗族的春天來(lái)了!現(xiàn)在你家5.88%的房貸利率可以直接轉(zhuǎn)按揭變成4.1%的房貸利率,貸款利率不變,只是利率變低了,輕松幫你省下幾十萬(wàn),還不趕快行動(dòng)!”

你是否在抖音、小紅書(shū)等社交平臺(tái)上看過(guò)類似推介說(shuō)法?


【資料圖】

記者注意到,在今年房貸利率接連下調(diào)的背景下,有的資金中介在社交平臺(tái)推介起“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù),而當(dāng)記者進(jìn)一步溝通時(shí),對(duì)方實(shí)則推薦購(gòu)房者做轉(zhuǎn)“抵押貸”和轉(zhuǎn)“經(jīng)營(yíng)貸”業(yè)務(wù)。

“轉(zhuǎn)按揭”是銀行之間的貸款轉(zhuǎn)接,將A銀行高利率的按揭貸款,換到B銀行的低利率按揭貸款,可節(jié)約還款成本,減輕購(gòu)房者還貸壓力。不過(guò),2019年8月,央行曾發(fā)文要求嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)。

11月初,記者致電江浙滬地區(qū)多家銀行,獲得回應(yīng)是“監(jiān)管不允許,暫不可辦理相關(guān)業(yè)務(wù)?!?/p>

利率高位站崗者

今年以來(lái),5年期以上LPR已下調(diào)三次,由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%,共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn),不少城市的首套房貸款利率降至4.1%。

“2020年好不容易湊了首付買了一套房,總價(jià)150萬(wàn)元,貸款100萬(wàn)元,30年等額本息。但是當(dāng)時(shí)不僅房?jī)r(jià)高,房貸利率也達(dá)到5.88%,現(xiàn)在每個(gè)月還房貸就要6000左右,基本上占了我們夫妻兩個(gè)人工資收入的一半?!编嵵葙?gòu)房者張智告訴記者,假如可以轉(zhuǎn)按揭,按照目前最新4.1%房貸利率計(jì)算,每個(gè)月月供4900不到,直接可以省下1000多塊錢(qián)。

對(duì)于張智這樣的工薪家庭而言,省下的一千五或許辦不了大事,但至少多了一筆可支配收入。

購(gòu)房者承擔(dān)的房貸利率一般由“LPR+銀行加點(diǎn)”組成,銀行加點(diǎn)自合同簽訂后保持不變。此后,購(gòu)房者實(shí)際承受的房貸利率會(huì)按照重定價(jià)周期跟隨最新的5年期LPR一年一變。這也就意味著,不論央行如何調(diào)降5年期LPR,銀行加點(diǎn)始終是以合同簽訂時(shí)的為準(zhǔn)。

而LPR的下調(diào),房貸利率跟隨走低,作為利率高位站崗的張智,心中難免有些不是滋味。

“這段時(shí)間我們夫妻倆基本上隔三差五就會(huì)接到中介機(jī)構(gòu)的電話,詢問(wèn)我們是否需要‘轉(zhuǎn)貸’,利率直接可以降到三點(diǎn)幾。平時(shí)刷短視頻時(shí),也會(huì)被推送轉(zhuǎn)按揭、換貸這類的內(nèi)容。”張智說(shuō)。

在多方咨詢后,張智發(fā)現(xiàn)目前市面上中介機(jī)構(gòu)宣傳的降低存量房貸利率方式看似五花八門(mén),但是總結(jié)下來(lái)基本上就是“按揭房貸置換經(jīng)營(yíng)貸”。

原本,張智對(duì)于可以直接銀行間轉(zhuǎn)換的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)很心動(dòng),但咨詢了本地多家銀行后才發(fā)現(xiàn),這項(xiàng)業(yè)務(wù)早些年就已經(jīng)被監(jiān)管部門(mén)叫停,市面上根本沒(méi)有銀行可以辦理。

對(duì)于張智這樣的普通工薪族而言,在監(jiān)管要求沒(méi)有新的變化前,肯定不敢貿(mào)然操作中介口中的“轉(zhuǎn)按揭”,寧愿攢錢(qián)提前還清部分房貸。

中介“支招”降利率

“轉(zhuǎn)按揭最近火起來(lái),主要還是受到今年以來(lái)5年期以上LPR多次下調(diào)的影響?;旧涎胄忻恳淮谓迪?,關(guān)于轉(zhuǎn)貸的話題都會(huì)掀起一陣熱議?!焙贾菀患屹Y金中介經(jīng)理小林告訴記者。

小林說(shuō),對(duì)于存量房客戶而言,有部分不僅房?jī)r(jià)買在高點(diǎn),房貸利率也處于高位。在當(dāng)前利率不斷下調(diào)的情況下,肯定都希望通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式享受基準(zhǔn)利率降低帶來(lái)還款成本降低的福利。

記者調(diào)查了解到,盡管資金中介平臺(tái)在宣傳時(shí)都打著可以直接“轉(zhuǎn)按揭”的旗號(hào),但都是作為宣傳口徑吸引客戶,并不是真正意義上銀行之間的貸款轉(zhuǎn)接,而是“轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”。

當(dāng)被詢問(wèn)“目前是否可以操作銀行之間的轉(zhuǎn)按揭”時(shí),小林坦言,“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)之前確實(shí)有杭州和溫州部分地區(qū)的部分銀行可以悄悄操作,但目前基本上都不可以操作。如果真的想降低利率,可以幫助客戶轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸。

“經(jīng)營(yíng)貸利率我們現(xiàn)在最低可以做到3.5%,并且授信期數(shù)最長(zhǎng)可以貸10年,只需要向銀行提供滿一年的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和流水。如果名下沒(méi)有注冊(cè)公司的購(gòu)房者,想要操作經(jīng)營(yíng)貸還需要支付額外支付一筆服務(wù)費(fèi)用于購(gòu)買處于存續(xù)期公司。”小林表示,辦理經(jīng)營(yíng)貸一般需要收取貸款金額的1%-3%的手續(xù)費(fèi),如果個(gè)人征信較差,則費(fèi)用更高。

談及具體操作,小林表示,以100萬(wàn)元按揭未還本金為例,可以幫客戶墊資100萬(wàn)元提前還清按揭。房子變成全款房的同時(shí),幫客戶名下“包裝”一家企業(yè),然后重新在別的銀行辦理抵押100萬(wàn)元。

“墊資部分我們收取每天千分之一或者千分之二,這樣操作下來(lái)你就可以實(shí)現(xiàn)房貸平轉(zhuǎn),利率降低的同時(shí),如果房子升值你甚至可以貸出來(lái)更多的錢(qián)?!毙×忠辉?gòu)?qiáng)調(diào),“相對(duì)于你原本5.88%的房貸利率,轉(zhuǎn)3.5%的經(jīng)營(yíng)貸可以直接省下五六十萬(wàn)。即使花幾萬(wàn)塊錢(qián)的手續(xù)費(fèi),和你們節(jié)省的房貸利息相比總歸也是劃算的”。

11月3日,有北京地區(qū)的貸款中介機(jī)構(gòu)對(duì)記者稱,可以提供貸款置換服務(wù)。將現(xiàn)有的住房按揭貸款先還款,然后再利用房產(chǎn)做抵押,以“經(jīng)營(yíng)貸”的形式,在銀行貸出利率更低的資金。以目前在還房貸5%左右的利率為例,該中介稱,做房抵年化利率可以做到3.66%,置換后可以節(jié)省10~20萬(wàn)左右的利息錢(qián)。“貸款十年的先息后本,二十年的等額本息。”

對(duì)于流程,上述北京地區(qū)的貸款中介機(jī)構(gòu)稱,首先,尋找墊資方還清原有房貸,100萬(wàn)元的墊資費(fèi)用7000左右。其次,該中介幫忙給申請(qǐng)人設(shè)立小微公司,這部分手續(xù)由中介完成,收取8500元左右的費(fèi)用。第三,由中介公司幫忙向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸,經(jīng)營(yíng)貸會(huì)發(fā)放到設(shè)立公司的公司賬號(hào)中,由中介機(jī)構(gòu)幫忙提款。這個(gè)過(guò)程他們收取1%左右的傭金。

實(shí)際上,經(jīng)營(yíng)貸并不是一個(gè)新鮮事物。該業(yè)務(wù)主要是銀行針對(duì)中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶推出的融資產(chǎn)品,借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行借款,用來(lái)盤(pán)活個(gè)體企業(yè)資金。

值得注意的是,監(jiān)管部門(mén)早就明令禁止經(jīng)營(yíng)貸流入房市。

2021年3月26日,銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發(fā)布的《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》規(guī)定,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書(shū)面向借款人提示違規(guī),將信貸資金用于購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響,在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函,明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

與此同時(shí),北京、上海、廣東等城市率先展開(kāi)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)入房市自查和監(jiān)管檢查,并開(kāi)出多張因信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的罰單。

其中,備受市場(chǎng)關(guān)注的就是“深房理”事件。2021年8月7日,深圳銀保監(jiān)局公開(kāi)“深房理”事件調(diào)查結(jié)果,查明“深房理”相關(guān)人員涉嫌偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款,以多次轉(zhuǎn)賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場(chǎng)秩序的行為,共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等不同類別,問(wèn)題貸款金額合計(jì)10.64億元,其中,涉及經(jīng)營(yíng)貸3.80億元。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)審核,某股份制銀行上海分行的信貸部人士對(duì)記者表示,為了防止申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸中提供的企業(yè)是“空殼”公司,對(duì)于公司股東的任職時(shí)間等都會(huì)有一定的要求。同時(shí),會(huì)要求企業(yè)提供供應(yīng)商賬戶,確保供應(yīng)商賬戶的真實(shí)性。而在貸后的追蹤方面,會(huì)要求企業(yè)出示資金用途的相關(guān)證明,比如經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的相關(guān)明細(xì)等。

被叫停的“轉(zhuǎn)按揭”

實(shí)際上,“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)曾在十多年前一度盛行。

2005年,個(gè)人房貸市場(chǎng)活躍,銀行開(kāi)始搶占存量房貸款市場(chǎng),逐次推出了在上海和深圳的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。此后,各家銀行相繼推出各類轉(zhuǎn)按揭產(chǎn)品爭(zhēng)奪存量房貸市場(chǎng)。

不過(guò),部分資金被用于炒房、炒股,刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市的泡沫,增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)。2007年9月,央行和原銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,要求商業(yè)銀行不得發(fā)放隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的轉(zhuǎn)(加)按揭貸款。

此后在2019年,央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》時(shí),再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)。

今年以來(lái),在房貸利率不斷下調(diào)的情況下,有部分地區(qū)銀行曾發(fā)文或傳出開(kāi)展轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

5月,紹興銀行總行營(yíng)業(yè)部官方微信公眾號(hào)發(fā)文稱,為廣大客戶享受更優(yōu)惠按揭利率、減少房貸月供利息支出,總行營(yíng)業(yè)部特推出“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù),首套利率5.05%。消息發(fā)出后迅速發(fā)酵,該行隨即刪除推文。

8月份,興業(yè)銀行被傳在河南鄭州開(kāi)放存量房轉(zhuǎn)按揭降利率渠道,并稱只針對(duì)部分優(yōu)質(zhì)客戶,且只能內(nèi)部轉(zhuǎn)不能跨行,利率可以由6.37%及以上降至4.3%左右。消息一經(jīng)傳播,就被興業(yè)銀行澄清——“自媒體號(hào)信息不實(shí)”。

記者分別致電多家江浙滬地區(qū)的銀行,均表示“由于監(jiān)管原因,暫時(shí)沒(méi)有該項(xiàng)業(yè)務(wù)提供?!?/p>

“說(shuō)白了,轉(zhuǎn)按揭就是銀行之間房貸存量業(yè)務(wù)互挖墻角,最后的結(jié)果可能就是互相傷害、惡性競(jìng)爭(zhēng),擾亂正常的市場(chǎng)秩序。既得罪同業(yè),銀行自身也沒(méi)太大的好處?!庇谐巧绦腥耸繉?duì)記者表示,況且早前監(jiān)管出于風(fēng)險(xiǎn)考慮早就明令禁止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),在當(dāng)前政策尚未調(diào)整之前,銀行肯定不敢開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

(經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者胡艷明對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

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