深圳發(fā)布“租房參考價”能降房租嗎？該問題受到越來越多的租客關注。

近日，深圳市房地產和城市建設發(fā)展研究中心發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，并表示將根據租賃市場變化情況適時更新房屋租賃參考價格。這一參考體系的出臺引發(fā)了深圳租客對租金市場的討論，從個人租金對比來看，盡管存在著部分市場價低于深圳房屋租賃參考價的房源，但不少房源的在租價格仍高于市場價格。

從平均值來看，深圳平均商品房參考租賃價格為67.5元/平方米/月，而據租賃機構統(tǒng)計的數據，深圳9月份個人房源租金價格為88.28元/平方米/月。那么隨著參考價的發(fā)布，深圳的租金會降低嗎？南都·灣財社記者走訪租房市場調研了最新情況。

(相關資料圖)

部分房東主動降租

深圳租金回調至4年前的水平

“來深圳七年，第一次碰見主動降房租的。”小章告訴南都·灣財社記者，自己租住在寶安固戍的公寓已經住滿了1年，臨近續(xù)租的時候公寓管家主動聯系他可以降房租，“原本的月租是3100元，降租后是2675元，一年可以省下五千多?！?/p>

小章在寶安固戍租住的1室1廳。

同小章一樣的租客不在少數，住在下沙社區(qū)公寓的租客阿林在退租的時候同樣遇到了主動降租的房東?！拔覀冏獾木b修小一房一廳月租3300元，面積只有20平左右，準備退租的時候房東說可以降租到3000元，但是我們還是退租了，換了同村一個30多平的一房一廳，新的房子租金只要2750元?！?/p>

從某租房中介的朋友圈記錄里，記者看到，從年初到年末，社區(qū)內兩房一廳的整體降幅在500-1000元/月。值得一提的是，以往離地鐵口較近的房源掛牌出去不到一周即可出租，現在掛牌一個月仍問者寥寥。而與阿林相隔不遠的上沙村租金降幅則更大，“上沙的1房1廳房源精裝修采光好的電梯房最低可以談到2500元，還有部分轉租的房源租金只要2000元?！卑⒘终f。

越來越多的深圳租房者已經感受到了租金的降低，這樣的感覺并不是空穴來風。樂有家研究中心數據監(jiān)控顯示，截至2022年上半年，深圳全市住宅真實成交租金為73元/平·月，對比發(fā)現比2018年略貴一點，比2019年略低，整體回調至4年前的水平。

深圳過半房租下跌

但這些小區(qū)很“抗跌”

從近四年時間的數據來對比，可以發(fā)現深圳全市的樓盤房租有過半是下跌的，占比53%，另外的47%的住宅樓盤房租是上漲的。樂有家研究中心分析認為，總體來看，深圳的商品住宅成交租金都是下探的趨勢，對于租客而言比較友好。

分區(qū)域來看，福田房租下跌的商品住宅樓盤占比是最高的，其次是羅湖和龍崗。對于這兩區(qū)租金下跌的原因，樂有家研究中心指出，“由于2022年被疫情經常光顧，被封控的次數已經數不過來，很多人已經陸續(xù)退租另尋租處?！?/p>

另從上漲房源來看，南山和寶安房租上漲的住宅樓盤占比都比較多。而從近期出臺的租賃參考價來看，南山以109元/㎡的月租金同樣排名第一，寶安區(qū)的商品住房月租金也達到68元/㎡。

但分小區(qū)來看，2022年深圳住宅房租抗跌榜中排名前十的小區(qū)有4個來自福田，其中，福田的蓮花北村以37%的漲幅排名第一，該小區(qū)平均租金為93元/㎡/月，另外福田寶樹臺以29%的租金漲幅緊隨第二，該小區(qū)平均租金為153元/㎡/月。

不難理解，福田作為深圳的行政中心擁有大量的工作人口，而蓮花北村緊靠蓮花山公園、北京大學深圳醫(yī)院，又有9號線在旁邊環(huán)繞，與深圳市政府直線距離僅2公里，優(yōu)越的地理位置和較低的城中村房租，成為大量來深務工人員性價比超高的租住片區(qū)。

但除此之外，排名前30的上漲小區(qū)中有不少位于坪山。外因來看，隨著今年14號線已經開通，坪山到福田等關內的距離進一步提速。從內因來看，坪山因比亞迪新業(yè)務擴招2萬多人為坪山帶來了大量的租客，有些小區(qū)甚至一房難求，從而促進了房租的上調。

深圳“穩(wěn)租金”

進一步加大保障性租賃住房建設

對于深圳市房租下跌的原因，樂有家研究中心分析有如下幾點：一方面來自周期波動的影響，深圳房租此前若干年一直在漲，已經到了高位水平，這幾年因疫情外來人口輸入減少，供需關系發(fā)生變化，租金上漲失去動力；另一方面是政策影響，隨著深圳收緊了落戶政策，落戶起點變成本科，人口流入減少，租房市場的需求隨之變小。另外，深圳產業(yè)升級，一些傳統(tǒng)制造企業(yè)轉移，也使得一些制造業(yè)工人離開深圳。

除需求端帶來的租金上漲動力不足外，還有來自供給端的影響，近幾年深圳在租賃市場的供給不斷加大，政府對租賃市場的政策支持力度也在不斷加大。深圳計劃“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房不少于40萬套（間），占住房建設籌集總量的45%左右。

南都·灣財社記者查詢了解到，《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》數據中有關內容顯示，“十三五”期間，安居工程建設投資超千億，創(chuàng)歷史新高，累計投資 1222.81 億元。其中，就有中央專項資金 6.56 億元。

值得一提的是，10月31日，財政部發(fā)布《關于支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見》。其中提到，支持深圳在財政政策體系與管理體制方面探索創(chuàng)新，更好發(fā)揮財政職能作用，也提及了財政加大推動深圳住房供需問題解決的支持力度。

上述來自宏觀因素的影響之外，租金的下調還涉及疫情、14號線開通連接關內外帶動關內租客流入關外等微觀因素的影響，使租金進一步穩(wěn)定。

而隨著“租房指導價”的發(fā)布，是否會在后期進一步使租金下跌？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳發(fā)布的租金參考價除南山外，其他區(qū)域租金均低于100元，有7個區(qū)的租金低于70元。這一數據既反映了當前租金的水平，又發(fā)揮了引導的作用。未來，政府保租房大規(guī)模建設，租金均將低于各區(qū)指導租金水平，有利于實現新市民的住房需求，促進長租習慣的養(yǎng)成，培育租購并舉的住房制度。

南都·灣財社記者 孫陽

標簽： 深圳房租回調到四年前有房東主動降租 租客年省5000元