劉偉/發(fā)自北京

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宏觀經(jīng)濟發(fā)展面臨諸多不確定性因素，受到影響的不僅土地和住宅市場，大宗資產(chǎn)市場的買家們也變得謹慎起來。

11月9日，據(jù)阿里拍賣網(wǎng)消息，湖南省常德市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)桃林路以南、常德大道以東明天國際酒店8號樓在建工程已流拍。

據(jù)了解，深圳市羅湖區(qū)人民法院于2022年9月10日10時在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡平臺上進行公開變賣活動，變賣期限為60天，變賣價1.29億元。

變賣標的物為湖南省常德市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)桃林路以南、常德大道以東明天國際酒店8號樓在建工程，建筑面積為39479平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)，評估價為1.6億元。權利人為常德市明天投資有限公司。

2022年以來，國內(nèi)大宗交易市場出現(xiàn)回調(diào)。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2022年三季度全國大宗交易市場總額下降至274億元，環(huán)比下降17%。另據(jù)記者統(tǒng)計，10月9日以來，流拍的大宗物業(yè)資產(chǎn)金額超過60億元。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，上半年，中國內(nèi)地共錄得74宗、共計750億元大宗交易，同比分別下降31%和24%，均為疫情以來最低值，投資人對商業(yè)項目出手更為謹慎。

上海市光明律師事務所付永生律師在受訪時對記者稱：大宗商業(yè)資產(chǎn)的特點是重投資、低回報、長周期，由于疫情持續(xù)，酒店、商場人流量不高，消費疲軟，再加上美聯(lián)儲和各國央行加息，市場資金收緊，投資人缺少資金等原因，造成商業(yè)地產(chǎn)并購減少。相反，物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和租賃地產(chǎn)由于回報率較高，成為這幾年國內(nèi)大宗物業(yè)的投資熱門。

多地大宗物業(yè)資產(chǎn)流拍

11月上旬，已有多處大宗資產(chǎn)的拍賣遇冷。

11月7日，深圳市寶安區(qū)觀瀾街道中心區(qū)觀瀾格蘭云天大酒店的酒店、公寓、娛樂功能樓、職工宿舍第一次拍賣流拍，起拍價11.69億元，保證金2.34億元。該標的的權屬人為深圳市觀瀾格蘭云天大酒店投資有限公司，標的物有人使用，現(xiàn)處于正常經(jīng)營，交接時間無法確定。

同在11月7日，北京市東城區(qū)永定門內(nèi)大街1號北京天橋百貨商場已流拍，起價3.81億元。

有大宗資產(chǎn)研究機構(gòu)華北區(qū)負責人告訴記者，天橋百貨已經(jīng)有過數(shù)次流拍，作為一處有著幾十年歷史的物業(yè)，目前已經(jīng)的投資價值已經(jīng)所剩無幾，因此鮮有投資者接手。

10月25日，據(jù)阿里資產(chǎn)·司法拍賣平臺披露，上海市嘉定區(qū)瀏翔公路699號747處不動產(chǎn)已流拍，起拍價約3.67億元。

根據(jù)阿里資產(chǎn)·司法拍賣平臺信息顯示，上海市嘉定區(qū)瀏翔公路699號747處不動產(chǎn)，土地用途為商辦，宗地使用權面積約3.97萬平方米（含其他不動產(chǎn)的土地使用權面積），建筑面積約4.87萬平方米，房屋總層數(shù)為21層；登記使用權人為上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司。

11月10日, 上海市嘉定區(qū)瀏翔公路699號747處不動產(chǎn)將再次上架拍賣平臺,起拍價調(diào)為2.93億元，相較首次拍賣降低0.74億元。

付永生律師認為，司法拍賣的大宗物業(yè)出售，牽涉到各種各樣的訴訟，比如債務糾紛、金融糾紛，成因復雜。在漫長的拍賣過程中，還可能在存在執(zhí)行異議、執(zhí)行復議、執(zhí)行中止、執(zhí)行和解和撤銷執(zhí)行等各種難以預料的司法程序。而每一個司法程序，都可能會導致拍賣受到干擾或者無法繼續(xù)。

一線城市交易量走低

此前市場活躍的一線城市內(nèi)的大宗資產(chǎn)交易量也在走低。

從上半年來看，有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年主要城市大宗交易市場累計成交額約716億元，較去年同期下降近四成，環(huán)比2021年下半年更是有近六成的降幅。

其中一線城市交易額占比出現(xiàn)下滑，二線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，交易額占比略有提升，主要是一線城市接連受疫情反復影響所致。綜合近五年的同期成交數(shù)據(jù)來看，今年上半年的成交額度處于低位水平，除了受疫情影響的因素之外，整體經(jīng)濟環(huán)境以及房企因資金鏈緊張而引起的資產(chǎn)拋售也給市場信心帶來了較大的沖擊。

11月7日，阿里拍賣資產(chǎn)交易平臺顯示，上海陸家嘴萬科翡翠濱江一線江景600平方米頂樓復式已流拍，起價1.1億元，保證金880萬元。本次拍賣為普通資產(chǎn)交易、非司法拍賣，產(chǎn)權相對清晰。競買公告顯示，房屋為毛坯房、無人占用，可直接交割，房內(nèi)無戶口，有7000萬元抵押但未被查封。

據(jù)悉，該房產(chǎn)于2018年以6500萬元購入，目前亦同時在房產(chǎn)中介掛牌出售，掛牌價為1.5億元，而樓盤最新成交單價約20萬元/平方米。

10月9日，由盛京銀行股份有限公司朝陽分行持有的北京王府世紀發(fā)展有限公司債權拍賣，雖有4690人圍觀，但卻無人出價。

該標的目前價格為11.2億元，對應債權本金7.5億元、債權利息3.7億元。這筆債權原由盛京銀行持有。

同時，這筆債權涉及的抵押物為王府世紀大廈，其位于北京市東城區(qū)東安門大街，土地面積4839.59平方米，建筑面積5.21萬平方米，為商業(yè)和寫字樓用途。該物業(yè)資產(chǎn)市場估值約15.39億元。

一位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士對記者表示，當前的經(jīng)濟形勢下，許多大宗物業(yè)資產(chǎn)流拍在意料之中。因為其買家一般為企業(yè)或機構(gòu)，但許多企業(yè)的現(xiàn)金流目前正捉襟見肘，無暇顧及市場上所謂的“抄底”機會。

付永生律師表示，商場、酒店作為并購的資產(chǎn)，不夠標準化，投資者寧愿投資寫字樓。比如10 月 17 日，在京東司法拍賣平臺，新加坡房企凱德集團以20.37億元的起始價，成功拍得博瑞大廈辦公樓。其主要原因是寫字樓相對標準化，運營成本低、培育周期短、流動性更好。

值班編委：蘇志勇

審讀：戴士潮

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