山東省青島市一位市民購買了110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……

【資料圖】

8月16日，法制日報發(fā)布的一篇報道使得備受爭議的公攤面積再次引發(fā)網(wǎng)友熱議，在“公攤”、“公攤系數(shù)”、“公攤率”、“套內(nèi)建筑面積”等專業(yè)術(shù)語堆砌下，收房變成開盲盒，“取消公攤面積”的呼聲再起。

什么是套內(nèi)建筑面積？

提到公攤需要先搞清楚什么是建筑面積，什么叫套內(nèi)建筑面積。

通俗來說，房屋的建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積是業(yè)主專有的部分，也就是說，關(guān)上家門就是套內(nèi)建筑面積。

根據(jù)法制日報報道，2018年4月，李黎(化名)全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。購房合同內(nèi)容顯示：總價值120余萬元的110.25平方米的套三房屋，套內(nèi)建筑面積為75.24平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了，推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量后發(fā)現(xiàn)，實際套內(nèi)僅有61平方米左右。

李黎后續(xù)向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積。

那么，什么是套內(nèi)建筑面積？套內(nèi)建筑面積，指的是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。其是由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

因此，套內(nèi)建筑面積包含套內(nèi)墻體面積，同時一半的戶型外圍墻體面積也算在套內(nèi)面積當(dāng)中的。

什么是公攤面積？

報道顯示，李黎依法維權(quán)時，才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%?！斑@就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。”

公攤面積由于業(yè)主無從測量、無從計算，因此廣受詬病。

那么，什么是公攤建筑面積？通俗來說，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

因此，公攤建筑面積通常是指業(yè)主共同所有的，并非專有的部分。

因公攤引起的維權(quán)或法律案件是否多發(fā)？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，因公攤引發(fā)的案子不多也不少，其實客觀來講，很多人不懂，所以很多人其實不知道自己的權(quán)益受損。

王玉臣指出，公攤說起來很簡單，但是在現(xiàn)實生活中公攤部分、公共部分(公攤之外，不計入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等)對于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒有產(chǎn)生收益。而且，這種現(xiàn)象在很多的小區(qū)都是司空見慣的。

購房時如何識別公攤？

王玉臣表示，購買新房的時候，大部分買的都是期房，而且就算是現(xiàn)房，很多人對面積是不敏感的，如果不親自去算，購房人是很難分辨真假的。

王玉臣指出，對于開發(fā)商宣稱的公攤比例，可以通過一個很簡單的辦法初步核實下。開發(fā)商在售樓處是必須公開房屋面積預(yù)測報告或?qū)崪y報告的，可以從這個報告中查出要購買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。

取消公攤面積有沒有必要？

“取消公攤面積”的呼聲一直以來未曾停歇。

以今年兩會期間為例，據(jù)《人民日報》報道，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權(quán)利。

洪洋提到，從來沒有哪一個專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復(fù)收費(fèi)，也只能由開發(fā)商說了算。

為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會和諧。

此前，《半月談》亦曾發(fā)布評論文章指出，對于購房者來說，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關(guān)乎公平。取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場交易更公平透明。

公攤是否可以取消？

那么，公攤是否可以直接取消？

王玉臣提到，公攤部分是客觀存在的，不存在客觀取消的問題。但是可以在房屋銷售的時候，不以建筑面積對外銷售，以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進(jìn)行銷售，這就可以有效避免相關(guān)的銷售欺詐。而且，不論是銷售的時候，還是交房的時候，如果做到對公攤部分，對公共部分充分公示，充分地公開透明，侵占公攤公共的問題勢必大大減少。

上述《半月談》評論文章則指出，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場統(tǒng)計更科學(xué)，更真實地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控措施提供更有價值的數(shù)據(jù)參考。

官方是否提及取消公攤？

目前，官方未正面提及取消公攤。

不過，2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份3.1萬字的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！边@是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

這份征求意見稿文末附的起草說明中提到，目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

2019年9月10日，在對反饋意見和修改建議進(jìn)行認(rèn)真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關(guān)于征求《住宅項目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見的函。不過，第二次發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣。

3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知。通知顯示，根據(jù)住建部工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)編制工作計劃，《住宅項目規(guī)范》已起草完成，在前期多次征求意見基礎(chǔ)上修改完善并經(jīng)專家審查通過。

澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關(guān)于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見稿中，未再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。

取消公攤面積對誰影響最大？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內(nèi)計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因為建筑面積衍生的收費(fèi)也有可能降低。

張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

對于購房者而言，張大偉稱，套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

不計入公攤面積是否會導(dǎo)致房價上漲？

對于大眾而言，取消公攤面積是否會對房價造成影響也是討論的熱點(diǎn)之一。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，無論是公攤面積計價還是套內(nèi)面積計價，對購房者而言，只是計價方式有所改變，對總房價并不會產(chǎn)生太大影響。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，公攤對房價的影響實乃無稽之談，公攤對房價無任何影響。因為購買的不動產(chǎn)，本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買房，購買的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。過去的筒子樓得房率(套內(nèi)面積占比)很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差?，F(xiàn)在的高層得房率低(70%-80%)，但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風(fēng)也好。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于取消公攤面積的議題，應(yīng)該說值得關(guān)注，體現(xiàn)了對購房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向。但羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發(fā)商也還是可以算到房價上。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若簡單取消掉，公攤面積如何管理還是一個問題。其認(rèn)為，后期可以建議一些小區(qū)或房企主動申報，未來房企若是資金實力強(qiáng)，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔(dān)，這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證，這樣才能形成一個公攤?cè)∩嵋庖姷墓s數(shù)。

不計算公攤面積會不會讓買過房的人資產(chǎn)縮水？

盤古智庫高級研究員江瀚指出，目前，中國的住房自有率其實非常高，雖然大家對房價過高一直詬病不已，但實際上大部分人都是處于有房的狀態(tài)。公攤面積并不會讓已經(jīng)買房的人資產(chǎn)縮水。

江瀚表示，因為無論是公攤面積還是套內(nèi)使用面積，這兩個面積計算只是對房地產(chǎn)的單價產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)的總價并不會有太大的變化。舉例來說，假設(shè)原來100平方米的房子售價在400萬元，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那么如果取消計算公攤面積，房子總價值的總價其實變化不大，但是每平方米的單價將會進(jìn)行一定的變化，也就是折合成每平方米售價約5.7萬元，所以并不會影響大家的實際財富。

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