“金融16條”之后，樓市再出利好政策。

銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行三部門11月14日發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

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《通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

分析人士對(duì)記者表示，此次政策的出臺(tái)，能為優(yōu)質(zhì)房企緩解流動(dòng)性壓力，對(duì)市場(chǎng)會(huì)起到一定的積極作用；同時(shí)，保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金可用于還債這一創(chuàng)新點(diǎn)將有助于房企化解多方面的問題。此外，政策從供需兩端同時(shí)發(fā)力，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

優(yōu)質(zhì)房企更受支持，或增加10%資金額度

《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí)，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，《通知》還要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。

銀保監(jiān)會(huì)表示，此次《通知》的發(fā)布和實(shí)施，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)分析表示，根據(jù)項(xiàng)目竣工和房屋銷售款之間的大致關(guān)系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規(guī)模，也就意味著能為房企增加“房屋銷售款*10%”的資金額度。

“此次政策是預(yù)售資金監(jiān)管方面的明顯放松政策，對(duì)于房企預(yù)售資金的盤活和改善流動(dòng)性問題具有積極作用?！眹?yán)躍進(jìn)表示，一方面，該政策回應(yīng)了近期部分房企抱怨預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)，導(dǎo)致“資金拿不出”，進(jìn)而造成銷售正常企業(yè)也開始遇到流動(dòng)性的問題；另一方面，“這也意味著銀行保函制度置換預(yù)售資金的操作被正式認(rèn)可”，嚴(yán)躍進(jìn)介紹，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監(jiān)會(huì)的定調(diào)，有助于各地工作的開展。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，這一政策的直接影響不大，原因在于，只允許30%的資金波動(dòng)，而且必須是銀行擔(dān)保，符合(條件)的企業(yè)數(shù)量不會(huì)太多，大部分集中在央國(guó)企和少數(shù)民企。

為何是30%？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者分析表示，動(dòng)用30%，再加上專項(xiàng)借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發(fā)的部分動(dòng)起來、循環(huán)起來，源頭活水能四兩撥千斤，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的循環(huán)。

資金用途創(chuàng)新：可蓋樓，可還債

對(duì)于可開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的商業(yè)銀行，《通知》也有明確要求——監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范方面，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)指出，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度，要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按要求計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本，提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。

該負(fù)責(zé)人指出，一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計(jì)提撥備、真實(shí)分類，不得隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

上述負(fù)責(zé)人介紹，房地產(chǎn)企業(yè)獲得商業(yè)銀行出具的保函后，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金，監(jiān)管賬戶行應(yīng)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令，監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

《通知》強(qiáng)調(diào)，在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在資金用途方面，此次政策有所突破和創(chuàng)新，“過去對(duì)于銀行保函置換預(yù)售資金的操作，更多是明確要用于工程建設(shè)，而此次增加了新用途即償還債務(wù)。這也有助于房企通過此類資金來更好地償還債務(wù)，有助于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的更好化解?！?/p>

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟也對(duì)記者表示，新規(guī)有利于處理好品牌房企資金緊張和償債壓力，項(xiàng)目停工和樓盤交付難，融資收緊和預(yù)售資金等監(jiān)管政策變化帶來的多方面的問題。

利好房地產(chǎn)政策頻出，專家：供需兩端同步發(fā)力穩(wěn)預(yù)期

張大偉指出：“最近房地產(chǎn)各種寬松政策越來越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始寬松房企，穩(wěn)定房企的現(xiàn)金流，政策開始救助房企的資金鏈。”

11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱，為支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

11月13日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于日前印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，也即“金融16條”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策對(duì)于預(yù)售資金使用落實(shí)了更加寬松的政策，是“第二支箭”“金融16條”后的第三項(xiàng)重磅政策。

去年以來，面對(duì)諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問題，全國(guó)已有超110省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全。例如，北京去年11月就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。

展望后市，陳文靜認(rèn)為，本次政策出臺(tái)后，各地的預(yù)售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動(dòng)性，但短期來看，政策效果或有限。

張大偉也持類似觀點(diǎn)，他指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下的問題是購房者支付能力、對(duì)后市的信心等，最近的政策的確會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定的積極作用，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)見底依然需要一段時(shí)間。

不過，陳文靜表示：“結(jié)合此前多個(gè)監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步提振，多個(gè)政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。”

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前樓市供需兩端相互制約，實(shí)現(xiàn)保交樓和行業(yè)穩(wěn)定，供需兩端要同步發(fā)力，相互扶持和穩(wěn)定預(yù)期。

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