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中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒

2022年2月23日，上海2022年的第一批次集中供地也終于露出真容，本次上海共推出40宗土地，均為涉宅用地，總供應(yīng)面積215.6公頃，總起拍價(jià)850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價(jià)率最低4.24%，最高10%。

上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應(yīng)總量上大幅提升。商品住宅用地方面，依托于去年新出臺(tái)的落戶政策，本次上海在嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個(gè)郊區(qū)新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)繼續(xù)增加土地供應(yīng)力度，由上一批次的23宗，增加至27宗，同時(shí)，楊浦區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)等傳統(tǒng)熱門(mén)區(qū)域，也都增加了土地供應(yīng)。本次主城區(qū)供應(yīng)地塊4宗，郊區(qū)供應(yīng)36宗。供應(yīng)力度依舊以郊區(qū)為主，總體門(mén)檻較低。

兩大政策調(diào)整體現(xiàn)本次上海土拍更務(wù)實(shí)、更公平。

本次首先做出調(diào)整的是“評(píng)標(biāo)辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)標(biāo)（70分）+技術(shù)標(biāo)（30分）的100分制”。其中，商務(wù)標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)實(shí)力（20分）、技術(shù)資質(zhì)（10分）、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術(shù)標(biāo)分為總體設(shè)計(jì)（10分）、建筑設(shè)計(jì)（10分）和商務(wù)展示（10分）。該調(diào)整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細(xì)的“技術(shù)指標(biāo)”要求上。一句話概括就是從評(píng)選“你是誰(shuí)”變?yōu)樵u(píng)選“你能做出什么結(jié)果”。這種調(diào)整無(wú)疑是從更加務(wù)實(shí)的層面防止“暴雷”。

本次上海對(duì)于“隨機(jī)值”的處理也進(jìn)行了優(yōu)化。進(jìn)入“一次書(shū)面報(bào)價(jià)”階段后，若出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)觸發(fā)“隨機(jī)值”，政策調(diào)整為所有競(jìng)拍人均可修改其報(bào)價(jià)，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價(jià)中的后者修改報(bào)價(jià)”。這條競(jìng)價(jià)政策的改變，直接增加了其余報(bào)價(jià)人在出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)后的參與度，更加降低了利用相同報(bào)價(jià)進(jìn)行報(bào)價(jià)操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。

總體而言，本批次的上海集中供地表現(xiàn)出了審慎樂(lè)觀的態(tài)度。政府對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇的預(yù)期較高，但并未表現(xiàn)出盲目樂(lè)觀，而是通過(guò)政策調(diào)整更加務(wù)實(shí)的篩選合格的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，從源頭上杜絕“暴雷”事件的出現(xiàn)。同時(shí)對(duì)于競(jìng)價(jià)政策進(jìn)行微調(diào)，表現(xiàn)出了上海市政府對(duì)更公平、更公正的規(guī)則制定的追求。