3月，鄭州、哈爾濱、福州先后發(fā)文或表態(tài)，對限貸、限購或限售政策進行調(diào)整，成為首批對房地產(chǎn)限制性政策進行調(diào)整的省會城市，這也意味著房地產(chǎn)需求端政策調(diào)整正從三四線城市擴大到部分市場壓力較大的二線城市。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截至3月底，今年全國已有70余城調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，調(diào)整方向涉及調(diào)整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補貼等多個方面。

中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任、中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前的政策調(diào)整有紓困因素考慮，也有一定的“松綁”趨勢，但更合適的解釋是一種“優(yōu)化”行為?！爸醒雽Ψ康禺a(chǎn)市場功能定位認識進一步深化。房地產(chǎn)市場分化趨勢下，強調(diào)因城施策，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，加強預(yù)期引導(dǎo)，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加完備，更加精細，更加以人為本?！?/p>

受疫情、市場預(yù)期、房企基本面等多重因素影響，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處“低谷”。受訪專家均認為，未來會有更多城市跟進優(yōu)化限制性政策，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從三四線城市到二線省會城市，房地產(chǎn)需求端政策調(diào)整呈現(xiàn)哪些主要特征？這三個省會城市為何率先啟動政策調(diào)整？未來哪些城市可能還會跟進？

鄭州、哈爾濱、福州成為首批對房地產(chǎn)限制性政策進行調(diào)整的省會城市。-視覺中國

三座省會城市率先優(yōu)化調(diào)控

3月1日，鄭州發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，重點對支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持等5方面政策內(nèi)容進行新規(guī)定。其中，鄭州對限貸政策進行了調(diào)整，明確要降低個人住房消費負擔(dān)。具體而言，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此外，提出要加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這一政策調(diào)整之后，鄭州首套房認定標(biāo)準(zhǔn)從“認房又認貸”轉(zhuǎn)為“認房不認貸”，使得鄭州成為熱點城市中第一個取消“認房又認貸”的城市。

鄭州還提出，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。這被市場解讀為限購政策調(diào)整。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此規(guī)定增加了符合條件家庭的可購房套數(shù)。

鄭州發(fā)布樓市調(diào)控新政22天之后，3月23日哈爾濱政府發(fā)布公示稱，擬廢止“哈政辦規(guī)〔2018〕12號”文，這意味著哈爾濱將不再實行主城區(qū)6區(qū)限售政策，同時也將不再嚴格執(zhí)行提高公積金貸款條件和差別化住房信貸政策。

由此，哈爾濱成為今年首個明文宣布擬廢止調(diào)控政策文件，特別是首個擬取消限售的省會城市。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，需求端支持政策的推出要適度，商品房市場支持合理住房需求的同時，仍要堅決遏制炒房，而限售是平衡支持合理住房需求和遏制炒房的重要手段。

易居哈爾濱副總經(jīng)理陶漢向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，哈爾濱動用了很多政策工具，但房地產(chǎn)市場仍不容樂觀，這成為該市擬取消限售的重要背景。

福州是最新推出需求端政策調(diào)整的省會。3月30日，21世紀經(jīng)濟報道記者致電福州市不動產(chǎn)登記和交易中心，工作人員表示，即日起，非福州五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺）可在五城區(qū)購買一套144平方米以下的普通住宅，無需再提供近兩年內(nèi)一年及以上社?；騻€稅證明。新購房仍受限售政策約束。與鄭州相比，福州限購政策松動力度更大。

房地產(chǎn)政策調(diào)整進入2.0階段

鄭州、哈爾濱和福州成為首批調(diào)整限貸、限購或限售政策的省會城市，形成了一定的房地產(chǎn)政策調(diào)整風(fēng)向標(biāo)意義。21世紀經(jīng)濟報道記者梳理發(fā)現(xiàn)，這三個城市房地產(chǎn)市場壓力均較大，既有共性特點也存在個性特征。

房地產(chǎn)去庫存周期是重要指標(biāo)。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，鄭州、哈爾濱和福州的去庫存周期分別為12.9個月、48.5個月和19.6個月，同期32個二線城市的去庫存周期為14.8個月。除鄭州去庫存周期略低于二線城市均值外，哈爾濱和福州都高于均值，其中哈爾濱去庫存周期是百城之中第二高，僅次于西寧的50.6個月。

不僅如此，今年2月鄭州、哈爾濱和福州的成交面積環(huán)比均下降，降幅分別為35%、33%和48%，同期鄭州、哈爾濱和福州的去庫存周期環(huán)同比均增長，環(huán)比漲幅分別為5%、13%、18%，同比漲幅分別為96%、61%、17%。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，今年2月鄭州、哈爾濱和福州的新房均價分別為1.25萬元/平方米、0.96萬元/平方米和1.72萬元/平方米，環(huán)比分別下降0.08%、下降0.01%和持平。同期百城新房均價為1.62萬元/平方米，環(huán)比上漲0.03%。

房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不佳是這三個省會城市調(diào)整限制性政策的共性原因。除此之外，三個城市也存在個性特征。

這三個城市中，哈爾濱房價市場表現(xiàn)相對較差。哈爾濱市政府公開數(shù)據(jù)顯示，2021年哈爾濱GDP為5351.7億元，同比增長5.5%，比全國GDP增速低2.6個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降14.6%。

哈爾濱以第三產(chǎn)業(yè)為主，2020年第三產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中占比為66%。陶漢表示，疫情對哈爾濱服務(wù)業(yè)影響很大，很多購房者的收入和現(xiàn)金流不穩(wěn)，從去年第四季度至今，哈爾濱樓市以剛需購房為主，成交面積多在80-90平方米之間，總價約80余萬元，改善型需求趨于保守。

樓市低迷傳導(dǎo)至土地市場。易居哈爾濱公司市場部數(shù)據(jù)顯示，2021年哈爾濱經(jīng)營性土地供應(yīng)34宗，同比下降47.5%，成交28宗，同比下降61%。2021年哈爾濱土地供求比為1.48，整體處于供大于求狀態(tài)，市場遇冷，動力不足。今年1-2月，哈爾濱經(jīng)營性土地?zé)o供應(yīng)無成交，市場進入空白期。政府土地出讓收入降低。

鄭州房地產(chǎn)市場也面臨一定壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年開始，鄭州住宅供求一直處于供大于求狀態(tài)，去年房地產(chǎn)市場受疫情和水災(zāi)雙重影響，商品住宅成交948萬平方米，同比下降24.45%。今年滯銷房源增多，市場整體信心不足。

福州市場同樣供大于求。除此之外，李宇嘉表示，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，福州常住人口十年增幅僅高于福建全省4個百分點，人口聚集度不夠。福州調(diào)整限購政策，與福州創(chuàng)建國家中心城市，增加福州人口聚集度和促進經(jīng)濟發(fā)展也直接相關(guān)。

整體來看，李宇嘉認為，目前房地產(chǎn)政策調(diào)整進入2.0階段，從三四線城市到二線省會城市，限制性措施或?qū)⑦M入新一輪“退出潮”。當(dāng)下各地樓市下滑明顯，已經(jīng)影響到房地產(chǎn)全鏈條正常循環(huán)，進而影響地方財政的可持續(xù)性，在保持“房住不炒”的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

調(diào)控政策優(yōu)化呈“多點開花”

孟新增認為，優(yōu)化限購、限貸、限售政策以市場壓力較大的二線城市為主，絕大部分三四線城市在限購方面仍然寬松，因而優(yōu)化限貸或?qū)⑹钦{(diào)整限制性政策的重要手段。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心整理的今年前三個月各地政策調(diào)整中，過半政策均與房貸相關(guān)，包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、增加公積金貸款額度（降低公積金貸款首付比例）或放寬公積金貸款條件等，部分城市針對人才、進城農(nóng)民等新市民購房推出定向優(yōu)惠政策，部分城市則整體放寬房貸要求。

在下調(diào)房貸利率方面，今年杭州、昆明、深圳、北京、上海、福州等城市的房貸利率均有所下調(diào)，如北京2月首套房商貸利率下調(diào)至5.15%，二套房商貸利率下調(diào)至5.65%。3月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率和二套房貸利率分別為5.34%、5.6%，分別較去年12月累計回調(diào)30個、31個基點。

在降低首付比例方面，如玉林規(guī)定今年新市民購買首套房和二套房的商貸額度分別提高到購房合同總價的80%和70%；今年3月，溫州住建局在溫州市網(wǎng)絡(luò)問政平臺公開回應(yīng)，溫州首套房商貸首付款比例降至20%；春節(jié)前后重慶部分銀行開始執(zhí)行首套房首付最低20%，二套房最低40%。

在增加公積金貸款額度（降低公積金貸款首付比例）方面，如今年1月北海將存繳職工家庭二套房或第二次申請住房公積金貸款的最低首付比例從60%下調(diào)至40%；1月寧波將符合條件的二孩或三孩家庭的首套房公積金貸款額度從60萬元/戶提高至80萬元/戶；今年3月起，南寧首套房和二套房公積金貸款的最高額度分別增加至70萬元和60萬元；

濟南、青島、自貢、株洲、晉中、中山、新鄉(xiāng)、唐山、南昌、宣城等城市，也對公積金貸款額度或公積金貸款條件進行調(diào)整，或增加貸款額度，或降低使用難度。

另外，為支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，幫助人才、進城農(nóng)民等特定群體解決住房問題，促進住房消費，珠海、保定、玉林、瀘州、南充、貴港、紹興、延吉、南潯、衡陽等多個城市今年以來推出住房補貼政策。

各地房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向和力度各有不同。貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，不同城市房地產(chǎn)市場情況、人口結(jié)構(gòu)及實際的住房需求存在差異，這決定了不同城市間調(diào)控政策不同，這也是因城施策的表現(xiàn)。

重點城市政策調(diào)整效果如何？從數(shù)據(jù)和采訪來看，目前效果可能還是相對有限。

鄭州一位房企人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，鄭州新政滿月，有一定作用，但由于絕大部分購房者的預(yù)期并未改善，對市場的提振效果一般。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，鄭州3月新房均價1.24萬元/平方米，環(huán)比下降0.27%，同期全國100個城市新房價格均價1.62萬元/平方米，環(huán)比上漲0.03%。

陶漢指出，哈爾濱目前疫情仍在反復(fù)，政策效果尚不明朗。陶漢認為，目前哈爾濱政策已經(jīng)見底，但購房者的購買力在大力度支持下仍然難以筑牢，類似哈爾濱的弱二線城市受疫情、產(chǎn)業(yè)、收入、人口等多重因素影響，可能還要3-5個月才能迎來市場底部，期間房價或繼續(xù)下調(diào)。而哈爾濱市場要修復(fù)，則需要更長時間。

福州政策調(diào)整距今時間過短，效果仍需要市場進一步檢驗。

在王業(yè)強看來，在目前政策調(diào)整力度較大的城市中，哈爾濱房地產(chǎn)壓力較大，也比較特殊，因而在落實因城施策調(diào)控精神指導(dǎo)下擬廢止“哈政辦規(guī)〔2018〕12號”文。其他房地產(chǎn)市場壓力較大的城市也有可能采取這種做法，甚至有可能根據(jù)實際情況采取更為寬松的政策。

需求端政策調(diào)整不是唯一方向

不管政策調(diào)整的力度如何，未來會有更多城市會跟進調(diào)整房地產(chǎn)政策已成為業(yè)內(nèi)共識。

王業(yè)強談道，受疫情影響，目前經(jīng)濟壓力較大。去年年底中央經(jīng)濟工作會議、今年政府工作報告均強調(diào)要在堅持“房住不炒”前提下支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，說明中央對房地產(chǎn)市場的功能定位認識進一步深化。

“這對于房地產(chǎn)市場來說是一個積極的信號?！蓖鯓I(yè)強表示。再加上目前房地產(chǎn)市場整體處于低谷，后續(xù)毫無疑問會有更多城市跟進放松限制政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)和健康發(fā)展。

在李宇嘉看來，在當(dāng)前高房價、新房大戶型化和豪宅化傾向下，從收入和預(yù)期整體來看，剛需購買力較弱。要釋放和啟動需求，必須激活改善性需求。在促進住房消費，支持合理住房需求和促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)語境下，調(diào)整限購和限售政策有更強的合理性，因而非熱點城市的限購政策或?qū)⒂瓉碚{(diào)整。

與之類似，許小樂認為，對于現(xiàn)階段庫存壓力較大，市場恢復(fù)力較弱的城市，如北方的二三線城市，可能會在限購在內(nèi)的其他限制性政策上做調(diào)整。

王業(yè)強表示，一線城市一直以來都受到房地產(chǎn)政策的嚴格監(jiān)控，在積極的政策信號下，前期過于嚴厲的政策將會進行適度微調(diào)。嚴躍進也認為，如果一線城市市場面臨較大壓力，也有政策微調(diào)可能，但由于一線城市購買力相對充足，即便政策微調(diào)，力度也不大。需求端政策調(diào)整不一定是唯一方向，如適度放寬房企申請辦理商品房預(yù)售條件也是紓解房企資金壓力的方式之一。

實際上，目前已有部分針對房企的政策推出，如3月1日鄭州發(fā)布的樓市調(diào)控新政中明確，將土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納。

許小樂認為，針對房企風(fēng)險的紓困政策也是未來政策調(diào)整的關(guān)鍵。

王業(yè)強認為，政策調(diào)整方向不會涉及“三道紅線”和銀行房貸規(guī)模和占比“兩道紅線”。無論是“三道紅線”還是“兩道紅線”，都是中央針對房地產(chǎn)企業(yè)進行治病療傷，化解市場風(fēng)險的重要措施，也是促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。

（實習(xí)生趙怡寧對本文亦有貢獻）

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