冰川思想庫研究員| 關(guān)不羽

房地產(chǎn)前些年有些被污名化，確實(shí)應(yīng)該糾偏。但是，最近有不少聲音提出要房地產(chǎn)“重出江湖”成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主力，這又是從一個(gè)極端到了另一個(gè)極端。

昨晚夜半，看到朋友圈轉(zhuǎn)的一篇文章，嚇了一跳。標(biāo)題確實(shí)驚人，《官媒發(fā)聲！房地產(chǎn)限制性政策已完成使命！恢復(fù)住房消費(fèi)勢在必行！》。三個(gè)感嘆號(hào)，激動(dòng)無比，好像是特大喜訊一般。

細(xì)看卻有“標(biāo)題黨”之嫌。

文章的主體是《中國房地產(chǎn)報(bào)》官方微博的文章?！皹?biāo)題黨”還是很有技巧的。我查了一下，《中國房地產(chǎn)報(bào)》是國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的一家媒體，文中提出對(duì)房地產(chǎn)限制政策全面調(diào)整的建議，“恢復(fù)住房消費(fèi)勢在必行”的結(jié)論也不能說是錯(cuò)的。

但是，標(biāo)題里每一條表述都有一點(diǎn)夸張，乍一看像是正式官宣的政策從“嚴(yán)”到“愛”的大轉(zhuǎn)向，其實(shí)只是政策分析和建議。

圖/圖蟲創(chuàng)意

那么，政策扶持、金融加持之下，房地產(chǎn)能不能重回經(jīng)濟(jì)增長主力C位？我覺得很難，甚至可以說是很危險(xiǎn)。

01

對(duì)房地產(chǎn)的限制策確有調(diào)整的必要，這樣才能恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營、保證正常的住房消費(fèi)。這些也是主管部門正在做的。

但是，正常的政策調(diào)整，絕對(duì)不能放大到靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的程度。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況，難以承擔(dān)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重任，強(qiáng)行“注水”會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)當(dāng)看到本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度空前、時(shí)間跨度超長，已經(jīng)觸及到了行業(yè)基本邏輯，對(duì)資產(chǎn)估值做了一番大手術(shù)。三線以下城市幾乎“團(tuán)滅”，二線以上明顯分化。因此，房企目前壓力山大的不僅是流動(dòng)資金，還有資產(chǎn)層面的大坑。

可是，這個(gè)坑到底有多大，又很難準(zhǔn)確判斷。長期系統(tǒng)性的價(jià)格管制，終端市場的價(jià)格信號(hào)失真。調(diào)控放開再加大規(guī)模灌水刺激，大規(guī)模市場動(dòng)蕩難以避免，漲的瘋漲，跌的暴跌，后果如何，很難預(yù)料。

我們的金融體系雖然很強(qiáng)勢，但是并不擅長應(yīng)對(duì)大規(guī)模波動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，如果因此積累了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，真是事與愿違了。

其次，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是央企、大型地方國企為主。這些企業(yè)不同于民企，他們的資金來源、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任直接與政府財(cái)政捆綁。如果金融體系開閘，通過房企渠道轉(zhuǎn)為地方債的老問題能避免嗎？

▲2021年全國商品房銷售面積及銷售額增速（來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

要知道經(jīng)歷了三年防疫，大部分地方政府財(cái)政承壓，強(qiáng)烈的短期趨利會(huì)造成土地供給無序、土地價(jià)格泡沫化。再經(jīng)企業(yè)配杠桿放大風(fēng)險(xiǎn)，一旦爆雷會(huì)比此前的大型民營房企爆雷更難處理。按照過去的經(jīng)驗(yàn)，大型國企“爆雷”事件的“雷聲”不大，但是內(nèi)傷嚴(yán)重。

因此，房地產(chǎn)限制政策的調(diào)整要循序漸進(jìn)，慎而又慎。大開大闔是不可取的。

02

除了考慮房地產(chǎn)行業(yè)目前“體虛腎虧”的狀況之外，對(duì)房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用定位，還要通盤考慮整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢的影響和風(fēng)險(xiǎn)。

中國目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，重啟房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用難以指望，產(chǎn)生的泡沫風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

首先，中國目前的整體經(jīng)濟(jì)走勢、資本環(huán)境和調(diào)控前相比，已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化。市場信心不足，限制了房地產(chǎn)重啟的天花板。

房產(chǎn)是長期持有的高價(jià)固定資產(chǎn)，沒有穩(wěn)定的環(huán)境預(yù)期，市場吸引力大大降低。

目前支撐房產(chǎn)價(jià)格的，主要是市場避險(xiǎn)情緒，再加上政策限制大幅降低了流動(dòng)性，穩(wěn)住了房價(jià)。部分熱點(diǎn)城市的價(jià)格偏高，并不代表市場的投資動(dòng)力強(qiáng)勁。因此，大量資金流入房市，能否激發(fā)市場活力是高度存疑的，甚至不排除放松流動(dòng)性后造成價(jià)格大幅下跌的可能。

再從住房消費(fèi)的角度看，由于疫情影響、出口趨冷、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整體下行的影響，近期很難期待消費(fèi)能力的增長。

就算放松金融限制，降稅費(fèi)的措施，沒有收入增長預(yù)期的消費(fèi)者，買房的動(dòng)力和能力依然不足。即便把最后的消費(fèi)力導(dǎo)入房市，也只是存量分配，并非真正的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。把買菜的錢省下來買房還按揭，算不上增長。

▲2021年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP200（前10）名單（來源：中指研究院）

還有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)大幅縮小。長三角主要城市的住房消費(fèi)動(dòng)力正在快速消失。

首當(dāng)其沖的當(dāng)然是上海。這次疫情或?qū)?yán)重影響上海的城市形象和國內(nèi)影響力。經(jīng)此一劫，上海的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口吸引力，可能在數(shù)年內(nèi)都難以恢復(fù)。還有杭州，未來住房消費(fèi)的熱度也很難讓人感到樂觀。

這兩座中心城市的發(fā)展陷入困境，難免波及整個(gè)長三角區(qū)域。因此，未來中國房地產(chǎn)消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域，可能只剩下珠三角和北京。因此，中國住房市場增長空間將會(huì)很有限。

引導(dǎo)大量資金涌入這樣有限的市場，風(fēng)險(xiǎn)可控嗎？

引導(dǎo)大量資金再次進(jìn)入沒有實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長支撐的西北、東北，情況則會(huì)更為糟糕。

總之，時(shí)過境遷，過去房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)驗(yàn)，并不適用于當(dāng)下。無論是經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境，還是市場環(huán)境，都不復(fù)當(dāng)初。

不能指望房地產(chǎn)回歸，對(duì)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長做出多大貢獻(xiàn)。反而要關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策放松后，可能產(chǎn)生的多重風(fēng)險(xiǎn)。

03

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部門，既不能污名化，但也不能夸大其經(jīng)濟(jì)作用。

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)主要是“錦上添花”，“雪中送炭”非其所長。在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，資產(chǎn)升值預(yù)期疊加收入增長預(yù)期，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)是明顯的。這就是“錦上添花”。

而在經(jīng)濟(jì)增速放緩、市場信心不足、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不順的大環(huán)境下，金融輸血、貨幣驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)不是“雪中送炭”，而是“雪中搶碳”——冒著多重泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)，擠占消費(fèi)力。

這幾年民營房企的日子不好過，整個(gè)行業(yè)也比較低迷。很理解房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的心情。主管部門主動(dòng)作為，調(diào)整政策修復(fù)市場，應(yīng)該支持。但是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有客觀規(guī)律的，不能拔苗助長。目前看來，房地產(chǎn)如能實(shí)現(xiàn)療傷止損、避免風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大，已屬不易，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用是指望不上的。

標(biāo)簽： 官媒突然釋放信號(hào) 樓市迎來春天不能從一個(gè)極端走向另一