作 者丨葉麥穗、張敏、張雁楠

編 輯丨林虹

圖 源丨圖蟲

由于多重原因而出現(xiàn)降溫的房地產(chǎn)市場，正在不斷修復(fù)中。4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。今年1-3月，全國商品房銷售面積3.1萬億平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額3.0萬億元，下降22.7%。其中，住宅銷售降幅高于上述均值。

同期，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金、房企拿地面積及金額等指標(biāo)均出現(xiàn)負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為0.7%，維持正增長。

機構(gòu)將這一階段的房地產(chǎn)市場稱為“盤整期”或“修復(fù)期”。今年以來，隨著數(shù)十個地方政府出臺穩(wěn)樓市政策，多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，市場信心正在逐步恢復(fù)，但政策效應(yīng)的傳導(dǎo)仍需時間。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在新聞發(fā)布會上表示，各地堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。

多家房企融資利率降至3%左右

4月15日，據(jù)上清所披露，華僑城于2022年4月13日至2022年4月15日完成發(fā)行15億元中期票據(jù)，票面利率3.42%。債券名稱為華僑城集團(tuán)有限公司2022年度第三期中期票據(jù)，債券分為兩種，品種一期限為3+N(3)年期，初始發(fā)行規(guī)模7.5億元；品種二期限為5+N(5)年期，初始發(fā)行規(guī)模7.5億元。起息日為2022年4月15日。

同一日，光明地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司于2022年2月收到中國銀行間市場交易商協(xié)會出具的《接受注冊通知書》，公司于2022年3月9日至10日發(fā)行2022年度第一期超短期融資券，期限為180天，起息日為2022年3月11日，實際發(fā)行總額6億元，發(fā)行利率為3.5%。此后，公司又于2022年4月12日至13日發(fā)行2022年度第二期超短期融資券，期限為180天，發(fā)行利率為3.06%，實際發(fā)行總額為8億元。

部分房企短期利率已經(jīng)低于3%。電子城于2022年4月11日至12日發(fā)行2022年度第一期超短期融資券，實際發(fā)行總額為7億元，發(fā)行利率為2.99%（發(fā)行日9個月SHIBOR+0.49%）。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，房企3月發(fā)行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個百分點；ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個百分點。信托融資平均利率為7.66%。從融資結(jié)構(gòu)來看，3月信用債規(guī)模占比54.8%，海外債占比2.7%，信托融資占比11.8%，ABS融資占比30.7%。

開源證券分析師齊東的房地產(chǎn)行業(yè)研報顯示，2022年第15周，信用債發(fā)行51.9億元，同比減少66%，環(huán)比增加284%，平均加權(quán)利率3.09%，環(huán)比減少55BPs。

復(fù)蘇進(jìn)程中的3月波折

在去年同期的高基數(shù)面前，今年一季度樓市成交下滑并不令人意外。分析人士普遍認(rèn)為，由于去年同期出現(xiàn)了“史上最好的第一季度”，即便沒有其他因素影響，今年的樓市交易規(guī)模也很難繼續(xù)攀升。

隨著一系列穩(wěn)樓市政策的推出，今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的跡象。但進(jìn)入3月，疫情的反復(fù)開始對這一進(jìn)程產(chǎn)生影響。

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-3月，全國商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比下降13.8%、22.7%，降幅比前兩月擴大5.2和3.4個百分點。從區(qū)域來看，東部地區(qū)、東北地區(qū)銷售額累計分別下跌了27.7%和33.9%，降幅遠(yuǎn)高于中部地區(qū)和西部地區(qū)。

銷售下滑直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。今年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬億元，同比下降19.6%，降幅比前兩月擴大1.9個百分點。其中，定金及預(yù)售款、個人按揭貸款的降幅分別達(dá)到31.0%和18.8%。

同期，房企新開工面積、竣工面積、拿地面積均為負(fù)增長，施工面積微漲0.1%。

潘浩表示，銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入，房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。

在投資端，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資2.78萬億元，同比增長0.7%，在多項指標(biāo)下滑的同時，仍然保持正增長。對此，付凌暉表示，從歷史上看，房地產(chǎn)投資和商品房銷售的增長關(guān)系總體保持了同向變化，但由于房地產(chǎn)項目一旦開工建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會持續(xù)推進(jìn)項目建設(shè)，從而保證項目銷售的回款，因此房地產(chǎn)投資相對于銷售具有一定的穩(wěn)定性。

就今年一季度的情況而言，付凌暉說，一是去年底以來，各地區(qū)堅持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動前期停建緩建的房地產(chǎn)項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推進(jìn)在建項目的建設(shè)；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資中，前期發(fā)生的土地購置費是隨著房地產(chǎn)施工建設(shè)逐步計入，相應(yīng)也支撐了房地產(chǎn)投資的增長。

與此同時，今年以來，建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投資的名義增速。

但總體來看，樓市復(fù)蘇的進(jìn)程在3月出現(xiàn)了一些波折。3月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.66，經(jīng)過2月的小幅回升后再度下跌。

房地產(chǎn)行業(yè)或在二季度末逐步筑底

從融資目的看，償還前期借款是近期融資的主要原因。如上述提到的華僑城， 據(jù)募集說明書顯示，發(fā)行人本期中期票據(jù)發(fā)行金額15億元，全部用于償還發(fā)行人本部流動資金貸款。

華潤股份于2022年4月13日完成發(fā)行20億元中期票據(jù)，票面利率3.3%。債券全稱華潤股份有限公司2022年度第三期中期票據(jù)，債券簡稱22華潤MTN003，債券期限5年。據(jù)募集說明書顯示，發(fā)行人本期中期票據(jù)募集資金共計20億元，用于歸還發(fā)行人于2022年4月24日到期的債券“19華潤MTN004”。

隨著融資通道通暢，房企的融資規(guī)模也出現(xiàn)明顯上升。3月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資金額環(huán)比上升100.2%；信托融資金額環(huán)比上升11.9%；ABS融資金額環(huán)比上升375.3%。

除了房企融資利率下調(diào)外，隨著LPR接連下調(diào)、各地銀行主動下調(diào)房貸利率，個人住房貸款端利率也出現(xiàn)明顯放松，部分銀行甚至對一線城市都實現(xiàn)LPR利率。

國金證券分析師杜昊旻表示，寬松政策加速出臺，助力行業(yè)逐步筑底。近期，重慶、蘇州、南京、昆明等一二線、長三角城市相繼出臺調(diào)控寬松政策，通過放寬限購限售、降低首付比例、降低房貸利率等措施支持消費者購房；4月15日，央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點，穩(wěn)增長的動作持續(xù)增加；從2022年3月70大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，雖然價格環(huán)比下降城市數(shù)量仍多于環(huán)比上升城市數(shù)量，但環(huán)比下降城市數(shù)量已有逐步減少趨勢。

杜昊旻認(rèn)為在目前已出臺的利好政策和未來預(yù)計出臺的寬松政策助力下，房地產(chǎn)行業(yè)有望在二季度末逐步筑底。地方政府或紓困本土優(yōu)質(zhì)民營房企。目前雖然行業(yè)調(diào)控寬松正在加速，但由于市場銷售反應(yīng)有所滯后，部分房企短期仍然面臨較大資金壓力，預(yù)計地方政府將增加對本土優(yōu)質(zhì)房企的紓困援助，或采取直接發(fā)放紓困資金、放寬房企預(yù)售資金監(jiān)管、協(xié)調(diào)資源幫助房企融資、項目層面國資入股合作開發(fā)、公司層面注資入股房企等措施。地方政府對優(yōu)質(zhì)民營房企的紓困援助一方面能緩解房企短期資金壓力，另一方面能增加企業(yè)信用，保障房企安全穩(wěn)健發(fā)展，預(yù)計被低估的優(yōu)質(zhì)民營房企將逐步進(jìn)入估值修復(fù)階段。

政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)

盡管如此，今年以來的各項穩(wěn)樓市措施，作用仍然不容忽視。

自去年末以來，房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)優(yōu)化。央行金融市場司司長鄒瀾近期表示，3月，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了個人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個到60個基點。

放款周期方面，貝殼研究院的監(jiān)測顯示，今年3月，103個監(jiān)測城市的平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度時的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天。

另據(jù)統(tǒng)計，截至3月底，今年已有超過50個城市出臺了優(yōu)化樓市環(huán)境的相關(guān)政策，主要包括降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進(jìn)力度、發(fā)放購房補貼等方面，對剛需和改善性需求同時進(jìn)行支持。

在一定程度上，這些動作起到了修復(fù)市場信心的作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年3月，70個大中城市房價出現(xiàn)回穩(wěn)。其中，二手房價格環(huán)比下降的城市45個，比2月減少12個；上漲的城市有21個，增加11個。

付凌暉也表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

進(jìn)入4月，出臺穩(wěn)樓市政策的城市數(shù)量已增至80多個，其中包括南京、蘇州等強二線城市。從政策力度上，限購、限售等措施繼續(xù)優(yōu)化，對合理需求的支持力度進(jìn)一步增加。

多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為，這些政策的疊加效應(yīng)會逐漸顯現(xiàn)。由于去年同期基數(shù)較高，各項數(shù)據(jù)會繼續(xù)負(fù)增長，但由于需求潛力仍大，市場復(fù)蘇的大勢不會改變。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，短期來看，各地或繼續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調(diào)整力度，隨著政策逐漸顯效，市場情緒有望逐漸好轉(zhuǎn)，但市場進(jìn)一步恢復(fù)仍需要時間。

但陳文靜同時也表示，雖然多數(shù)城市市場調(diào)整壓力仍較大，但個別熱點城市市場活躍度有所提升，這部分地區(qū)的新開工情況有望邊際改善。

付凌暉則對市場的恢復(fù)前景較為樂觀。他表示，下階段，各地堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。同時，隨著長租房市場不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

本期編輯 江佩佩 實習(xí)生 詹惠楠

標(biāo)簽： 樓市修復(fù)進(jìn)行時 房地產(chǎn)開發(fā)