作 者丨孔海麗

編 輯丨張偉賢

(資料圖片僅供參考)

圖 源丨圖蟲(chóng)

“最近3年都不要碰‘金德月’的學(xué)區(qū)房了，尤其是老破小?！痹?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的走訪中，無(wú)論是在北京西城浸淫多年的經(jīng)紀(jì)人，還是對(duì)西城學(xué)區(qū)房頗有研究的家長(zhǎng)們，都給出了這樣的共識(shí)。

近日，北京市西城區(qū)2022年幼升小錄取結(jié)果出爐，“731”（2020年7月31日）之后購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，夢(mèng)想又一次破滅，尤其是德勝學(xué)區(qū)，“731”之后的孩子全部出區(qū)，月壇學(xué)區(qū)的孩子也與重點(diǎn)小學(xué)無(wú)緣。

“我們拿著單價(jià)19萬(wàn)的房子，跟隔壁學(xué)區(qū)單價(jià)12萬(wàn)的房子，都上一樣的小學(xué)，擱誰(shuí)誰(shuí)心里都不好受?！币晃蝗ツ?月沖刺購(gòu)買(mǎi)了德勝學(xué)區(qū)“老牌牛小”育翔小學(xué)對(duì)口學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)說(shuō)，買(mǎi)房的時(shí)候已經(jīng)知道多校劃片政策，但還是想賭一把“對(duì)口牛小”的概率，去年錄取結(jié)果已經(jīng)澆了一盆冷水，今年孩子終究還是被調(diào)劑去了隔壁新街口學(xué)區(qū)普通小學(xué)。

當(dāng)“學(xué)區(qū)房對(duì)口牛小”的確定性被消解，頂級(jí)學(xué)區(qū)房的光環(huán)因此失色，刨除教育附加價(jià)值，“老破小”的成交量與成交價(jià)雙降，北京西城學(xué)區(qū)房“削峰填谷”的趨勢(shì)越發(fā)明顯起來(lái)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一邊是頂級(jí)學(xué)區(qū)房隕落，另一邊則是周邊學(xué)區(qū)房反而逐漸被炒熱，以往相對(duì)弱勢(shì)的展覽路學(xué)區(qū)，甚至出現(xiàn)了“搶房”的情況。

而依然苦苦追尋教育附加價(jià)值的家長(zhǎng)們，又開(kāi)始了另一場(chǎng)大遷徙——聽(tīng)說(shuō)哪里進(jìn)好學(xué)校的概率高，趕緊扎堆買(mǎi)?！熬团略?，本來(lái)就誰(shuí)都不能保證自己開(kāi)的盲盒會(huì)中獎(jiǎng)，越扎堆概率越低?！币晃患议L(zhǎng)感慨說(shuō)，現(xiàn)在就是“買(mǎi)定離手，愿賭服輸”。

大撤退

“今年年初，德勝成交非常低，月度成交量甚至比不上去年的淡季?！钡聞倨瑓^(qū)一位資深經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，不只是年初的傳統(tǒng)旺季不旺，近期的成交量也比較冷清，“可能一直到2026年之前，都不會(huì)有大的起色了?！?/p>

前述“金德月”的說(shuō)法，是西城區(qū)金融街、德勝、月壇學(xué)區(qū)的簡(jiǎn)稱(chēng)，也是“教育高地”西城的“塔尖”，素有“頂級(jí)學(xué)區(qū)”之稱(chēng)，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)小學(xué)遍布。

尤其是德勝片區(qū)，幾乎等同于“六邊形戰(zhàn)士”一般，隨便拿出來(lái)一所小學(xué)都不普通。也因此，區(qū)域內(nèi)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一度沖上20萬(wàn)元/平方米，去年最火熱時(shí)期，一夜?jié)q價(jià)百萬(wàn)的案例并不少見(jiàn)。

但是去年7月，德勝錄取結(jié)果全部出區(qū)之后，區(qū)域內(nèi)房子的成交量和成交價(jià)急轉(zhuǎn)直下，解約和降價(jià)出售的案例紛紛出現(xiàn)，自此之后，德勝片區(qū)的成交量就徘徊在低位，中間出現(xiàn)過(guò)回溫跡象，但整體依然很冷淡。

究其根本，在于“高價(jià)買(mǎi)了房子卻不能上好學(xué)校”，長(zhǎng)期漲價(jià)預(yù)期也被戳破，家長(zhǎng)們開(kāi)始從頂級(jí)學(xué)區(qū)撤退。

“老破小”房源更是首當(dāng)其沖，價(jià)格短期內(nèi)大幅下跌，直至最近，價(jià)格依然比去年高點(diǎn)時(shí)候差了一截。

以新外大街小區(qū)一套60平米、建成于1990年的小兩居為例，去年6月的成交單價(jià)約為16萬(wàn)元，今年6月同戶(hù)型房源單價(jià)降到了14萬(wàn)元，原本這個(gè)小區(qū)的房源每年都會(huì)保持一定漲幅，綜合計(jì)算下來(lái)，一套“老破小”整體降價(jià)接近150萬(wàn)元。

前述經(jīng)紀(jì)人透露，區(qū)域內(nèi)“老破小”房源折價(jià)情況比較普遍，反而是次新房比較扛跌，陽(yáng)光麗景的房源單價(jià)一直穩(wěn)定在16萬(wàn)-18萬(wàn)元區(qū)間，市場(chǎng)上房源出來(lái)以后也能夠很快獲得成交。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示：“‘老破小’學(xué)區(qū)房幾乎是‘成也教育，敗也教育’，居住價(jià)值基本處在谷底，全靠教育附加價(jià)值支撐，一旦學(xué)區(qū)房政策調(diào)整，這類(lèi)房源的價(jià)值削減效果是立竿見(jiàn)影的?！?/p>

不只是學(xué)區(qū)房，“老破小”房源整體的價(jià)值都在縮減，來(lái)自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京傳統(tǒng)意義上的“老破小”成交量首次跌破50%的均線(xiàn)，而次新房則保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，突破了20%。

新沖鋒

與傳統(tǒng)頂級(jí)學(xué)區(qū)房的沒(méi)落形成對(duì)比的是，周邊弱勢(shì)學(xué)區(qū)開(kāi)始躁動(dòng)起來(lái)。

挨著月壇學(xué)區(qū)的展覽路區(qū)域，原本在家長(zhǎng)的選擇中排序靠后，但自從去年“金德月”失意，展覽路反而能保證西外附小和奮斗小學(xué)銀河校區(qū)兩個(gè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的選擇，繼而成為家長(zhǎng)追逐的新目標(biāo)。

在家長(zhǎng)看來(lái)，與其花高價(jià)買(mǎi)“金德月”的房子去普通小學(xué)，不如花中等單價(jià)買(mǎi)展覽路的房子“求穩(wěn)”。

2022年的錄取結(jié)果中，展覽路學(xué)區(qū)學(xué)位也相對(duì)充足，“731”后的孩子，至少能進(jìn)入西外附小和奮斗小學(xué)銀河校區(qū)。

據(jù)一位長(zhǎng)期工作在展覽路的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，去年展覽路的成交量已經(jīng)有了起色，今年7月幼升小錄取結(jié)果出來(lái)之后，該區(qū)域的房源成交量更是明顯增加，甚至數(shù)倍于德勝片區(qū)成交量。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者找到了一位去年年底購(gòu)買(mǎi)展覽路學(xué)區(qū)房源的年輕家長(zhǎng)，她說(shuō)自己家孩子將在2025年進(jìn)入小學(xué)，她正是從德勝學(xué)區(qū)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到展覽路的購(gòu)房人之一，原因是不敢再賭德勝的對(duì)口小學(xué)，“即便最后展覽路也要調(diào)劑，至少房?jī)r(jià)沒(méi)那么高，房子居住起來(lái)也還行?！?/p>

連續(xù)兩年承接了德勝調(diào)劑生源的新街口學(xué)區(qū)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也有漲價(jià)情況。

在新街口學(xué)區(qū)，對(duì)口黃城根小學(xué)官園分校的官園公寓，最近就出現(xiàn)了“搶房”現(xiàn)象。一套141平方米的四居室，報(bào)價(jià)2300萬(wàn)元，吸引了三四十組客戶(hù)，房東臨時(shí)漲價(jià)20萬(wàn)元，依然沒(méi)攔住購(gòu)房人的看房熱情，“現(xiàn)在住里面的租戶(hù)，后來(lái)就不同意那么多人看房了?！?/p>

新街口學(xué)區(qū)今年幼升小的錄取結(jié)果也比較理想，即便是“731”后群體，也能進(jìn)入房子對(duì)口的小學(xué)?！跋啾戎?，黃城根小學(xué)官園分校是‘老牌牛小’，家長(zhǎng)們要的就是確定性?！必?fù)責(zé)該片區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人解釋說(shuō)。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，家長(zhǎng)對(duì)這種入學(xué)確定性的追逐，短期內(nèi)依然不會(huì)消失，從頂級(jí)學(xué)區(qū)“逃逸”出來(lái)的需求，或許陸陸續(xù)續(xù)會(huì)推高周邊學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)。

不確定的“賭局”

雖然現(xiàn)階段教育資源依然不均衡，但致力于教育公平化的改革一直在堅(jiān)定推進(jìn)。

去年以來(lái)，多校劃片、教師輪崗、學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價(jià)等政策相繼襲來(lái)，今年，北京市多個(gè)區(qū)域又公布了“校額到校”計(jì)劃。

所謂的“校額到?！保侵笇?yōu)質(zhì)高中招生指標(biāo)分配到初中學(xué)校的一種做法，也是一種促進(jìn)教育公平的舉措。2014年開(kāi)始，北京推出了“校額到?！闭?，但是涵蓋的初中較少，在2021年的中招方案中，北京市多個(gè)區(qū)將優(yōu)質(zhì)高中50%以上的招生名額分配到全區(qū)所有初中，這就意味著，普通初中學(xué)校成績(jī)優(yōu)異的學(xué)生有更多機(jī)會(huì)進(jìn)入重點(diǎn)高中。

各類(lèi)舉措多管齊下，學(xué)校與房子之間的聯(lián)系不再是“單線(xiàn)的、確定的”，目的也在于削減家長(zhǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)房的熱捧。

還在出手的家長(zhǎng)數(shù)量已經(jīng)有所減少，觀望情緒濃厚。前述德勝經(jīng)紀(jì)人告訴記者，客戶(hù)們目前在西城各區(qū)之間做比較，少數(shù)下定決心要買(mǎi)的，也是做好了最壞的打算，并不指望房子能換來(lái)好學(xué)校。

不過(guò)房子與學(xué)校的解綁，依然有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走?！半m然過(guò)去一年各種各樣的政策對(duì)學(xué)區(qū)房有了更多拘束，但總體來(lái)講名校的教學(xué)質(zhì)量并沒(méi)有明顯稀釋?zhuān)越逃饣且粋€(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程。”郭毅補(bǔ)充說(shuō)，學(xué)區(qū)房的價(jià)值變化也是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

本期編輯 黎雨桐 實(shí)習(xí)生 梅樂(lè)軒

標(biāo)簽： 北京頂級(jí)學(xué)區(qū)房 走下神壇