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作為房地產(chǎn)預(yù)售制的基石，“樓花”抵押逐漸被取消。

2022年7月13日，深圳司法局在官網(wǎng)公布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱《登記條例》）。該征求意見(jiàn)稿的說(shuō)明中提到，《登記條例》創(chuàng)新預(yù)告登記規(guī)定，取消“樓花”抵押，按照國(guó)家體例為預(yù)售商品房辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。該《登記條例》從2017年開(kāi)始起草，2021年12月17日進(jìn)行過(guò)首次征求意見(jiàn)。

該登記條例的起草說(shuō)明注明，“樓花抵押”的定義是為尚未竣工的在建建筑物辦理抵押權(quán)登記。換言之，“樓花”抵押即期房的抵押權(quán)登記。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴南方周末記者，“樓花”抵押中實(shí)施抵押的主體在期房出售前主要是開(kāi)發(fā)商，期房售出并辦理按揭貸款時(shí)，實(shí)施主體則主要是購(gòu)房人。

起草說(shuō)明解釋，取消“樓花”抵押的原因在于，“我市現(xiàn)有樓花抵押與國(guó)家在建建筑物抵押權(quán)預(yù)告登記不同，無(wú)法數(shù)據(jù)匯交，無(wú)法統(tǒng)一規(guī)范管理”。根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)規(guī)定，在建建筑物僅能辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，不能辦理抵押權(quán)登記（樓花抵押）。

南方周末記者以普通民眾身份致電深圳司法局了解到，“樓花”抵押轉(zhuǎn)為抵押權(quán)預(yù)告登記只是法律效力的區(qū)別，不意味著等到辦理正式抵押登記才開(kāi)始還銀行貸款。老百姓在購(gòu)房還貸上沒(méi)有變化，但對(duì)老百姓的權(quán)益會(huì)有更多保障。

“（深圳的）預(yù)告登記幾乎沒(méi)有實(shí)踐”

上個(gè)世紀(jì)90年代，香港的按揭制度傳入內(nèi)地后，老百姓通過(guò)貸款可以購(gòu)買房產(chǎn)。老百姓在支付規(guī)定的首期款后，將購(gòu)買的期房（又稱為“樓花”）抵押給貸款銀行，辦理抵押登記作為還款擔(dān)保，由銀行支付剩余房款?！皹腔ā钡盅褐贫葢?yīng)運(yùn)而生。

最早在1997年建設(shè)部發(fā)布的規(guī)章中，就已提到“預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。在抵押人取得房產(chǎn)權(quán)屬證后，當(dāng)事人需要在抵押人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，重新辦理抵押登記”。

廣州金融行業(yè)法務(wù)人士徐莉、黃芳在發(fā)表的文章中談到，廣州作為全國(guó)最早銷售“樓花”的地區(qū)，在預(yù)售房產(chǎn)銷售中采用“抵押備案登記”的方式確立抵押權(quán)利，在實(shí)踐中，房管部門及法院一致認(rèn)可其等同于抵押登記的法律效力。

2007年《物權(quán)法》公布實(shí)施，其第二十條規(guī)定已經(jīng)明確提到“預(yù)告登記”。2008年，住建部頒布《房屋登記辦法》首次要求預(yù)售房產(chǎn)買賣及抵押要辦理買賣預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記。

前述文章稱，廣州在2009年廢除了抵押備案登記制度，對(duì)所有未取得房地產(chǎn)權(quán)證的預(yù)售房產(chǎn)統(tǒng)一使用預(yù)告登記，但實(shí)施初期法院和房管部門仍認(rèn)為預(yù)告登記等同于抵押登記。

《物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)的出臺(tái)，不代表著“樓花”抵押制度到此戛然而止。

登記案例的起草說(shuō)明中提到，“由于我市一直按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》（簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)登記條例”）對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行樓花抵押，因此我市預(yù)告登記幾乎沒(méi)有實(shí)踐。”

南方周末記者查閱前述房地產(chǎn)登記條例關(guān)于抵押權(quán)登記相關(guān)條款。第四十一條提到，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí)，需提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書、購(gòu)房者身份證明、抵押合同書。也就是說(shuō)，深圳辦理抵押權(quán)登記不需要提供房產(chǎn)證。

南方周末記者咨詢深圳兩家銀行貸款經(jīng)理了解到，深圳期房有的是辦理抵押登記，有的是抵押預(yù)告登記。

廣州一家銀行的貸款經(jīng)理則向南方周末記者表示，廣州的銀行只要憑借抵押權(quán)預(yù)告登記即可放款，銀行放款后貸款人即開(kāi)始按月還款，到收樓辦理正式房產(chǎn)證后，再轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。

上海房產(chǎn)律師郭韌也向南方周末記者表示，辦理期房抵押權(quán)預(yù)告登記是全國(guó)大部分地區(qū)實(shí)際操作的模式，在上海按揭購(gòu)買期房也是辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。

銀行債權(quán)脫保風(fēng)險(xiǎn)提高

深圳取消“樓花”抵押意味著取消預(yù)售制？有專家提出，深圳此舉或是在預(yù)售制下取消“預(yù)貸”制度，購(gòu)房者可以購(gòu)買“樓花”，但要等拿到房產(chǎn)證時(shí)再辦理抵押登記，獲得銀行貸款，此時(shí)購(gòu)房者才需要還供。

但受訪律師均否認(rèn)了這一說(shuō)法。郭韌認(rèn)為，此次主要是進(jìn)行了法律修正，更明確了期房屬于預(yù)告抵押登記，與取消預(yù)售制沒(méi)有關(guān)系。這一變化對(duì)購(gòu)房者影響不大，也并非是指等期房變現(xiàn)房后再辦理抵押登記獲得銀行貸款。

“從征求意見(jiàn)稿的條例來(lái)看，沒(méi)有體現(xiàn)出購(gòu)房人不能對(duì)期房申請(qǐng)貸款。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)南方周末記者說(shuō)。

王玉臣介紹，以往“樓花”抵押中開(kāi)發(fā)商往往是獲益的，利用在建工程抵押融資，只要債權(quán)人同意，在符合一定條件后還可以實(shí)施商品房預(yù)售。預(yù)售后，如果開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)償還貸款，解除抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋依然承載著抵押擔(dān)保，有的開(kāi)發(fā)商甚至?xí)m著購(gòu)房人設(shè)立新的抵押。這對(duì)購(gòu)房者極不公平。

值得注意的一點(diǎn)是，根據(jù)登記條例第九十二條所言，開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)抵押登記的在建建筑物，出售時(shí)開(kāi)發(fā)商要一并辦理抵押權(quán)的注銷登記和期房預(yù)告登記。

由抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅簷?quán)預(yù)告登記，僅兩字之差，區(qū)別在于物權(quán)效力的不同。

郭韌告訴南方周末記者，預(yù)告登記抵押下，如果房屋無(wú)法建設(shè)完成，銀行不一定能獲得優(yōu)先受償權(quán)。一般銀行要求購(gòu)房者進(jìn)行期房抵押預(yù)告登記，同時(shí)會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)該購(gòu)房人的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

她補(bǔ)充，只有期房變成現(xiàn)房，符合條件后，預(yù)告登記抵押才能變更為正式的抵押權(quán)登記，這時(shí)開(kāi)發(fā)商就不必再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。抵押登記下，當(dāng)購(gòu)房者無(wú)法還供時(shí)，銀行才能就抵押房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)后的價(jià)值享有優(yōu)先受償權(quán)。

在部分司法實(shí)踐案例中，法院也通常認(rèn)為設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)并未設(shè)立，權(quán)利人不能享有房屋的優(yōu)先受償權(quán)。2016年2月最高人民法院頒布了《物權(quán)法司法解釋一》明確了《物權(quán)法》并未賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身享有優(yōu)先權(quán)。

不難看出，期房的預(yù)告登記制度加大了銀行債權(quán)脫保的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是購(gòu)房者在辦理正式房產(chǎn)證后，怠于協(xié)助銀行辦理抵押登記。

王玉臣則表示，在實(shí)際操作中，很多城市并不關(guān)注對(duì)期房的抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記的差別，抵押權(quán)預(yù)告登記依然發(fā)揮著抵押登記的實(shí)際效力，“不然銀行怎么可能愿意提供貸款？”

南方周末記者 周小鈴 南方周末實(shí)習(xí)生 許愿 葉子怡

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