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8月16日晚間，備受市場(chǎng)關(guān)注的首批3只保障性租賃住房公募REITs均發(fā)布公告稱，公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，自8月17日起不再接受公眾投資者認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)。

這距離8月16日開始發(fā)售，時(shí)間僅僅過去了一天。

(資料圖片僅供參考)

募集提前結(jié)束

公告顯示，此次3只“保租房”公募REITs基金面向公眾投資者的配售將遵循“全程比例配售”的原則，確定配售比例：配售比例=最終公眾發(fā)售份額/全部有效公眾認(rèn)購(gòu)份額。未確認(rèn)部分的認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)在募集期結(jié)束后退還給投資者。最終向公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量由回?fù)軝C(jī)制（如有）及比例配售確定。

據(jù)悉，華夏京保REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和朝陽(yáng)區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項(xiàng)目，是北京市具有代表性的公共租賃住房項(xiàng)目。中金廈門安居REIT投資標(biāo)的為園博公寓和珩琦公寓，是位于廈門市集美區(qū)的兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。紅土深圳安居REIT的投資標(biāo)的為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館等4個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于深圳核心區(qū)域或核心地段。

紅土深圳安居REIT相關(guān)工作人員向記者表示，此次募集公眾認(rèn)購(gòu)金額超370億元，認(rèn)購(gòu)份額超150億份，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超250倍。

募集提前結(jié)束，認(rèn)購(gòu)期間沒買到，公眾投資者之后還能買嗎？華夏基金相關(guān)工作人員向記者表示，華夏北京保障房REIT后期會(huì)在上交所上市，想要繼續(xù)參與的投資者可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，具體上市時(shí)間將另行公告。

濟(jì)安金信基金評(píng)價(jià)中心副主任黃一馳告訴記者，此次3只保障性租賃住房公募REITs的發(fā)售，標(biāo)志著公募REITs的底層資產(chǎn)擴(kuò)容正在逐漸加速，未來(lái)隨著機(jī)構(gòu)更加深入的參與，公募REITs品類可以發(fā)展成為新的投資工具。

“保租房”公募REITs意義重大

從證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)到首批保障性租賃住房公募REITs募集結(jié)束，一直受到市場(chǎng)關(guān)注。

今年的7月15日，上交所和深交所發(fā)布的《保障性租賃住房公募REITs規(guī)則適用指引》，對(duì)保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行了規(guī)范和引導(dǎo)。

《指引》的主要內(nèi)容包括助力保障性租賃住房領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來(lái)源;明確對(duì)滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控且已能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，靈活確定運(yùn)營(yíng)年限要求。

《指引》要求，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。運(yùn)營(yíng)時(shí)間不滿3年的，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控，且已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

關(guān)于保障性租賃住房公募REITs的意義，紅土深圳安居REIT擬任基金經(jīng)理皮姍姍從三個(gè)維度向記者分析稱，一是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，保租房公募REITs的推出有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)的資金來(lái)源以及融資渠道，引導(dǎo)社會(huì)資金投資于保障性租賃住房領(lǐng)域，解決房地產(chǎn)行業(yè)融資難的問題，從而更好地支持住房保障體系建設(shè)。

二是對(duì)于保障性租賃住房建設(shè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，公募REITs能夠縮短保障性住房的回報(bào)周期。保障性租賃住房建設(shè)由于建設(shè)期長(zhǎng)，建設(shè)成本高，建成后運(yùn)營(yíng)的租金低，租期長(zhǎng)，使得保租房建設(shè)企業(yè)資金回報(bào)周期長(zhǎng)，過多依賴財(cái)政補(bǔ)貼及銀行貸款等資金支持。公募REITs擴(kuò)展至保租房領(lǐng)域，將有效縮短資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對(duì)一些有保租房建設(shè)任務(wù)的國(guó)企來(lái)說(shuō)具有重要意義。

三是對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，保租房公募REITs的推出，豐富了公募REITs市場(chǎng)的種類，讓普通投資者也能夠參與到保障性租賃住房的建設(shè)中來(lái)，享受到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的發(fā)展紅利。

中金基金相關(guān)工作人員向記者表示，保障性租賃住房是堅(jiān)持“房住不炒”定位的重要基礎(chǔ)設(shè)施，而公募REITs可以通過資本市場(chǎng)打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給。作為公募REITs基金管理人，中金基金將加強(qiáng)公募REITs領(lǐng)域投入與探索，積極探索不同基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型，努力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，助力公募基金行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

“保障性租賃住房公募REITs推動(dòng)了投資標(biāo)的多樣化，有助于我國(guó)資本市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展?！蹦祥_大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝對(duì)記者表示，公募REITs是我國(guó)實(shí)現(xiàn)通過資產(chǎn)證券化來(lái)盤活固定資產(chǎn)和借助金融市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤的重要舉措。在“房住不炒”的大政方針下前景廣闊。公募REITs項(xiàng)目可以為我國(guó)保障性租賃住房建設(shè)募集更多資金，進(jìn)而推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)，提高人民生活幸福感，實(shí)現(xiàn)普惠發(fā)展。

投資價(jià)值幾何？

關(guān)于保障性租賃住房公募REITs的投資價(jià)值，皮姍姍表示，首先，來(lái)自政策的多方面支持，使得保障性租賃住房公募REITs這一投資領(lǐng)域具有一定政策紅利。政策紅利的釋放和疊加，為保租房公募REITs創(chuàng)造了一定的投資盈利空間。

其次，各地保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)入快速發(fā)展期，為保租房公募REITs提供了優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的。由于絕大部分的保租房公募REITs項(xiàng)目集中于一二線城市，保租房公募REITs的底層資產(chǎn)普遍優(yōu)良，具有較好的投資價(jià)值。

田利輝表示，保障性租賃住房續(xù)租率高，能為公募REITs提供較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。根據(jù)保障性租賃住房公募REITs底層資產(chǎn)特性，該類基金屬于低收益低風(fēng)險(xiǎn)基金，這為很多偏向于穩(wěn)健投資風(fēng)格的投資者提供了低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)。

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