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有著“武漢最大爛尾樓群”之稱的長江錦苑項(xiàng)目，計(jì)劃通過拍賣方式重獲新生。然而，這一歷經(jīng)坎坷的項(xiàng)目首次拍賣并不順利，以流拍告終。

因強(qiáng)制清算，該項(xiàng)目于8月24日在京東拍賣開拍，競價周期1天。本次拍賣圍觀人數(shù)超過5800人，但競價周期內(nèi)無一人報(bào)名參加競買。

【資料圖】

上述項(xiàng)目位于武漢市江夏區(qū)紅旗村，由武漢天道置業(yè)有限公司開發(fā)，本次拍賣主要資產(chǎn)為該公司3宗土地及地上建筑物和苗木。

京東拍賣信息顯示，這3宗土地及在建工程評估價為24.48億元，苗木評估價約469萬元。該標(biāo)的物此次起拍價24.53億元，保證金13億元，拍賣增價幅度為500萬元。

“爛尾時間太久了，與此項(xiàng)目相關(guān)的單位、債權(quán)人等，希望通過拍賣等方式盡早予以解決?！痹擁?xiàng)目清算組一位律師透露。

武漢市江夏區(qū)法院相關(guān)人士告訴記者，后續(xù)預(yù)計(jì)還會重啟拍賣，何時再出讓以及條件設(shè)置是否會有所改變，屆時以公告為準(zhǔn)。

爛尾長達(dá)13年

本次在京東被拍賣的長江錦苑，為武漢一知名爛尾項(xiàng)目。

武漢一位地產(chǎn)分析師告訴記者，該項(xiàng)目之所以被當(dāng)?shù)厝耸熘?，除爛尾時間長、規(guī)模不小，還有另一原因：項(xiàng)目最初的開發(fā)與中車長江有一定關(guān)系，其原計(jì)劃將部分住宅用于員工安置房及其它用途。

“從已公布信息來看，該項(xiàng)目由天道置業(yè)為中車長江方面定制開發(fā)，類似于現(xiàn)在的代建模式。略有不同的是，后者會支付相應(yīng)款項(xiàng)，但天道置業(yè)不僅僅對項(xiàng)目操盤，還要進(jìn)行投資?！鄙鲜龇治鰩熣f。

這一體量不小的項(xiàng)目，最早可溯源至16年前。

2006年武漢招商引資，中國南車集團(tuán)在武漢市江夏區(qū)投資成立南車集團(tuán)長江車輛有限公司，此后企業(yè)名稱變更為中車長江車輛有限公司（以下簡稱“中車長江”）。

據(jù)悉，2006年8月，武漢市江夏區(qū)政府與中車長江方面簽訂項(xiàng)目投資建設(shè)協(xié)議，江夏區(qū)政府向中車長江或中車長江委托的第三方供應(yīng)土地。

據(jù)裁判文書網(wǎng)公布的信息，2007年9月，中車長江與天道置業(yè)簽訂《房地產(chǎn)定向開發(fā)合同書》等合同，約定由天道置業(yè)為中車長江定向開發(fā)建設(shè)單身公寓、會議中心、商品住宅等。天道置業(yè)以相應(yīng)價格取得土地使用權(quán)，如實(shí)際成本高于預(yù)估價格，中車長江將據(jù)實(shí)計(jì)入開發(fā)成本并調(diào)整銷售價格。

在地產(chǎn)界，天道置業(yè)并非一家知名企業(yè)。據(jù)天眼查信息，天道置業(yè)2007年6月成立于武漢，實(shí)繳資本8000萬元，公司法人劉建明，為武漢恒豐力達(dá)房地產(chǎn)全資子公司。

江夏區(qū)法院知情人士告訴記者，武漢大橋?qū)崢I(yè)集團(tuán)也曾參與到該項(xiàng)目中，但此后因故退出。

因開發(fā)商與外界產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛等原因，該項(xiàng)目在建設(shè)過程中停擺。

“天道置業(yè)拿到項(xiàng)目后，其資金方面出了些問題，加之其它原因，項(xiàng)目建設(shè)陷入停滯狀態(tài)。”該項(xiàng)目清算組一位律師表示。

據(jù)京東拍賣公布的信息，上述項(xiàng)目在建工程已停工約13年；以此倒推，該項(xiàng)目于2009年，即天道置業(yè)與中車長江簽訂定向開發(fā)合約2年多之后，項(xiàng)目便已停建。

此后，天道置業(yè)與中車長江在上述項(xiàng)目合同效力問題方面產(chǎn)生了糾紛。

“中車長江方面支付了款項(xiàng)，但項(xiàng)目停工后，應(yīng)該是出于對項(xiàng)目前景的擔(dān)心，因而提出確權(quán)要求；確認(rèn)此前支付款項(xiàng)，以及對項(xiàng)目中已開發(fā)的部分房產(chǎn)擁有相應(yīng)權(quán)益?！蔽錆h一位業(yè)內(nèi)人士表示。

裁判文書網(wǎng)信息顯示，2010年6月，江夏區(qū)政府、天道置業(yè)、中車長江簽訂調(diào)解及建設(shè)協(xié)議，主要內(nèi)容包括，天道置業(yè)將一區(qū)開發(fā)的三棟次高層（A1、D6、D7棟）所有商品房、地下車位（D6、D7兩棟次高層），以1.1億元總價款出售給中車長江。

然而，項(xiàng)目開發(fā)過程中，天道置業(yè)管理層又發(fā)生了變故。

據(jù)武漢市中級人民法院2016年12月公布的民事判決書，2013年11月，天道置業(yè)法人劉建明被刑事拘留，同年12月因涉嫌挪用資金罪被依法逮捕，前述協(xié)議約定的訂立商品房買賣合同、權(quán)證辦理等事宜未能履行。

“天道置業(yè)管理層的變故對項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生不小影響，工程建設(shè)未能如約繼續(xù)推進(jìn)，項(xiàng)目爛尾?！苯膮^(qū)法院知情人士說。

13億保證金“嚇跑”競買人？

對于本次拍賣流拍，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這與項(xiàng)目本身缺陷及較高的保證金有關(guān)。

“前景不明朗、開發(fā)周期長、存在較大缺陷的項(xiàng)目，房企現(xiàn)在接手意愿不強(qiáng)?！币患腋＝ǚ科笪錆h公司市場部經(jīng)理對記者表示。

對此，上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，長江錦苑項(xiàng)目拍賣地塊列出多種限制條件，意向競買人的確容易產(chǎn)生顧慮，擔(dān)心未來是否會面臨法律、債務(wù)等方面的糾紛。

“十多年時間未能盤活，對項(xiàng)目的上述顧慮可能也是原因之一。不過，如項(xiàng)目具有較好發(fā)展前景，意向競買人不必過度擔(dān)心，可通過清算組了解項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債詳細(xì)情況，在完成盡職調(diào)查基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)目、市場及企業(yè)自身情況做出投資可行性分析，再依此形成決策?！倍跑S平在接受記者采訪時說。

就項(xiàng)目所涉?zhèn)鶆?wù)如何化解的問題，江夏區(qū)法院知情人士向記者回應(yīng)，該項(xiàng)目相關(guān)債權(quán)人對退出項(xiàng)目表達(dá)了較為明確的意向。

“關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債情況，法院及清算組前期開展了不少工作，也取得了積極成效。部分債權(quán)人明確表示，希望通過拍賣盤活項(xiàng)目，如競買人接手項(xiàng)目，其債權(quán)在獲得合理補(bǔ)償后愿意退出項(xiàng)目。詳細(xì)事項(xiàng)可向清算組進(jìn)一步了解?！鄙鲜鼋膮^(qū)法院人士補(bǔ)充道。

除債務(wù)問題，中指研究院華中市場研究總監(jiān)李國政指出，因該項(xiàng)目歷經(jīng)十幾年，當(dāng)時的定位、所設(shè)計(jì)產(chǎn)品已無法滿足現(xiàn)在市場需求。

“如能在項(xiàng)目規(guī)劃條件、商住比例、容積率以及增加土地使用年限等方面做出適度調(diào)整，將增加項(xiàng)目后期成功運(yùn)營的概率，也有助于吸引投資人盤活項(xiàng)目。但競買者自己逐一處理這些事項(xiàng)，不僅成本高且難度大，這些工作可能需要政府相關(guān)部門居中協(xié)調(diào)、支持，協(xié)助解決這些較為棘手的問題?！崩顕f。

該清算組一位律師則回應(yīng)，清算人愿意協(xié)助意向競買人推動項(xiàng)目盤活工作，但涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)方面的問題，仍需競買人向政府相關(guān)部門了解最新政策。

還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，法律及債務(wù)問題的確棘手，但項(xiàng)目本次拍賣設(shè)置了較高的資金門檻，或?yàn)樵擁?xiàng)目無人問津一重要原因。

“該項(xiàng)目投資規(guī)模原本就不小，但競拍一下就要拿出13億元保證金，這不是筆小數(shù)目。現(xiàn)在房企資金不寬裕，僅保證金這一條，很多企業(yè)看到干脆選擇放棄了?！鼻笆龈＝ǚ科笪錆h公司市場部經(jīng)理說。

樓市調(diào)整致投資預(yù)期偏悲觀

除項(xiàng)目本身存在缺陷，業(yè)內(nèi)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于下行態(tài)勢，也不利于部分爛尾樓的盤活。

業(yè)內(nèi)人士指出，謹(jǐn)慎預(yù)期之下，競買者對此類地塊的位置、項(xiàng)目前景、資金回籠周期、利潤等相關(guān)要素的考察，會提出更高的要求。

“該項(xiàng)目臨近湯遜湖，擁有不錯的景觀資源，交通、配套等方面也逐步成熟。但從市場走向來看，今年武漢面臨一定去化壓力，企業(yè)投資熱度有所下降?！睂＜冶硎?。

多位受訪專家向記者表示，以武漢當(dāng)前市場走向，該項(xiàng)目未來面臨不確定性。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，江夏地區(qū)商品房目前總體處于供大于求的態(tài)勢，市場售價有所下降。

“江夏并非武漢最核心的區(qū)域，且江夏新房供應(yīng)量不低。從價格變化來看，長江錦苑所在區(qū)域周邊新房去年年底時的售價約1.4萬元/平方米，現(xiàn)在則降至1.3萬元/平方米。再者，江夏當(dāng)前庫存量及未來供應(yīng)規(guī)模都不小，目前新房每月去化規(guī)模在7萬平方米左右，銷售面臨一定壓力?！敝苄诮邮苡浾卟稍L時說。

長江錦苑周邊二手房市場也處于波動期。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目周邊普通商品住宅二手房均價在1.2萬-1.35萬元/平方米左右。

“長江錦苑周邊的二手房，目前毛坯房的報(bào)價只有1.1萬元/平方米左右。由于現(xiàn)在行情不太好，還有一定議價空間，實(shí)際成交價格可能會更低一些?！蔽錆h鏈家房產(chǎn)一位中介人員說。

在李國政看來，房價如果處于上行期，各方對項(xiàng)目盈利有很高的預(yù)期，企業(yè)對項(xiàng)目投資信心足，愿意承擔(dān)一定風(fēng)險。但目前市場正處于深度調(diào)整階段，市場預(yù)期相對悲觀，企業(yè)的投資策略變得相當(dāng)保守。

“不少房企當(dāng)下的注意力，都聚焦于如何將現(xiàn)有項(xiàng)目銷售變現(xiàn)，通過快速回籠資金以保證現(xiàn)金流安全，投資意愿幾乎降至冰點(diǎn)。房企現(xiàn)在對一手地塊投資的興趣都不大，對一個前景不明朗、投資周期較長的項(xiàng)目，更沒什么意向了。如此行情之下，盤活一個爛尾十幾年的項(xiàng)目，存在不小的難度?！崩顕a(bǔ)充道。

標(biāo)簽： 命運(yùn)多舛