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9月6日，鄭州市安置房建設(shè)和問題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案的通知》，明確要求10月6日前，實(shí)現(xiàn)全市所有停工問題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

通知強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁出現(xiàn)弄虛作假、進(jìn)行表演式復(fù)工或階段式象征性復(fù)工；出險(xiǎn)房企方面，要?dú)w還挪用資金；政府方面要加強(qiáng)資金監(jiān)管；本著應(yīng)破盡破的原則，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)盡快向法院申請(qǐng)破產(chǎn)；對(duì)停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金使用情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，審計(jì)、稅務(wù)等部門要積極將問題線索移送公安機(jī)關(guān)。

(資料圖)

1、嚴(yán)格貫徹政治局會(huì)議關(guān)于保交樓、專項(xiàng)借款使用的原則

7.28政治局會(huì)議，首次就保交樓明確了原則，即壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生；8月19日三部委就完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，也明確了基本原則，即堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化原則，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任，落實(shí)地方政府屬地責(zé)任，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。對(duì)逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對(duì)項(xiàng)目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。

2、國(guó)家關(guān)于保交樓上的原則、思路在地方落地比較堅(jiān)決

最突出的就是，鄭州方案中，對(duì)于各方的主體責(zé)任、屬地責(zé)任在市和區(qū)以及各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)之間的分解非常細(xì)致，也非常嚴(yán)厲。

首先，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任，壓的特別實(shí)，即承擔(dān)主體責(zé)任，歸還挪用的資金，處置資產(chǎn)或股權(quán)，多渠道籌集資金；

其次，明確了嚴(yán)肅追責(zé)的責(zé)任，審計(jì)、財(cái)政、住建等部門，要對(duì)原預(yù)售資金使用進(jìn)行審計(jì)，能追回的追回，不能追回的，開發(fā)商、預(yù)售監(jiān)管部門、商業(yè)銀行，各負(fù)各的責(zé)任，并移送公安機(jī)關(guān)，彰顯保交樓不是救市，而是保民生的同時(shí)，肅清房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象，與8月19日提出的“整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造守法誠(chéng)信、風(fēng)清氣正的市場(chǎng)環(huán)境”完全一致。

3、政府合理介入

對(duì)于保交樓，政府介入并不是救市，而是一把手負(fù)責(zé)、黨政齊心的架構(gòu)下，凝聚各方、肅清秩序，創(chuàng)造保交樓需要的投資主體、資金、信心、責(zé)任、齊心聚力等良好的環(huán)境。

一方面，政府要壓實(shí)各方責(zé)任，橫向是開發(fā)商、銀行、住建部門等；縱向是各區(qū)、各層級(jí)責(zé)任人，甚至各區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)都要負(fù)責(zé)1-2個(gè)重大停工問題的項(xiàng)目；

另一方面，聚合各方資源，包括專項(xiàng)借款的申請(qǐng)和使用、平臺(tái)公司、本地紓困基金，在市場(chǎng)化和法制化的原則下，推動(dòng)資源投入項(xiàng)目，推進(jìn)復(fù)工和保交樓進(jìn)程。比如，專項(xiàng)借款投入以后，積極引導(dǎo)紓困資金、并購(gòu)貸款，其他社會(huì)資金進(jìn)入，讓專項(xiàng)資金起到四兩撥千斤的效果。

4、分類處理的原則

一是，專項(xiàng)借款的項(xiàng)目，必須要重視資金的平衡、回流，安全性，因此由地方城投平臺(tái)對(duì)接，項(xiàng)目抵押轉(zhuǎn)到平臺(tái)公司，確保專項(xiàng)借款安全

二是，資產(chǎn)大于負(fù)債，暫時(shí)困難的，各區(qū)、開發(fā)區(qū)推動(dòng)下，由政府平臺(tái)接收，對(duì)接紓困基金、并購(gòu)貸款介入，以“新老劃斷”的方式，盤活資產(chǎn)來(lái)解決。

三是，資產(chǎn)小于負(fù)債的，先由代建公司啟動(dòng)復(fù)工、完成保交樓，然后審計(jì)部門介入，追查抽逃的資金，覆蓋代建公司的投入。對(duì)此，估計(jì)會(huì)有國(guó)資對(duì)代建公司擔(dān)保，以確定后續(xù)資金能平衡。

四是，資不抵債的，鼓勵(lì)破產(chǎn)，意味著政府不會(huì)兜底，杜絕道德風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)厲追究責(zé)任，資不抵債難以解決的，就盡快破產(chǎn)，杜絕開發(fā)商、銀行、監(jiān)管部門躺平、擺爛，等待救援，妄圖樓市再來(lái)一波行情自然解決困局的道德風(fēng)險(xiǎn)。

五是，各區(qū)、開發(fā)區(qū)在專項(xiàng)借款的“引子資金”扶持下，多方籌措資金，包括紓困資金、銀行資金、追討資金等，落實(shí)本地項(xiàng)目復(fù)工和交樓。

5、復(fù)工和交樓，取決于主體責(zé)任能否落實(shí)

之前，之所以存在假?gòu)?fù)工，保交樓遲遲得不到進(jìn)展，主要還在于主體責(zé)任為落實(shí)，未細(xì)化，導(dǎo)致各方觀望，期待政府救市，誰(shuí)也不想承擔(dān)責(zé)任或損失。但強(qiáng)調(diào)保交樓，就意味著小業(yè)主不可能承擔(dān)損失，那必須有一方或多方承擔(dān)。這一次，主體責(zé)任落實(shí)的非常詳細(xì)、到位。

重要會(huì)議來(lái)臨，要確保社會(huì)穩(wěn)定、民生保障，此文最主要的內(nèi)容就是，10月6日前問題樓市全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工。在處理原則非常清晰，各方責(zé)任能夠壓實(shí)，分類處理原則明了的情況下，不再會(huì)出現(xiàn)假?gòu)?fù)工、拖延、躺平甚至擺爛的態(tài)勢(shì)，10月6日復(fù)工以及后續(xù)的交樓都會(huì)如期實(shí)現(xiàn)。

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