11月29日，北京第四批集中供地進(jìn)行下線出讓，6宗地土地總面積約14.86萬㎡，總建面31.93萬㎡，起始價123億元，成交總價135億元。

圖片來源：中指研究院

(資料圖)

北京鏈家研究院資深分析師岳微表示，本次供地體量明顯減少，僅為前期每輪次成交150萬平方米體量的20%左右。但“量少質(zhì)優(yōu)”，雖無內(nèi)環(huán)地塊，但多數(shù)地塊均鄰近軌道交通線、生活配套完善且居住界面成熟，切實實現(xiàn)“職住平衡”，符合購房者居住需求。疊加“第二支箭”、“金融16條”等政策利好，開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善、信心提升，此次土拍熱度不減。

現(xiàn)房普及?多地塊觸及上限

此次出讓6宗地塊均設(shè)置“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，現(xiàn)房比例提升，現(xiàn)房銷售普及度的增加，有助于提升購房者購房的安全感，落實“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)。

值得注意的是，此次出讓文件中石景山古城地塊未設(shè)置“競現(xiàn)房銷售面積”上限，且首次明確現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價格為78800元/平方米，較期房銷售指導(dǎo)價格75800元/平方米上漲3000元/平方米，差異化的期、現(xiàn)房指導(dǎo)價格既解決房企現(xiàn)房銷售資金壓力問題，也符合房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展的客觀規(guī)律。

這也是此次出讓，朝陽三宗地塊全部觸發(fā)“競現(xiàn)房銷售面積”上限，進(jìn)入現(xiàn)場搖號機制的原因。

土地供應(yīng)更加貼合市場需求

作為年內(nèi)供應(yīng)大戶的豐臺、昌平、大興等區(qū)域四批次無地塊出讓，朝陽、石景山、通州、門頭溝四個區(qū)則輪動出讓。

朝陽在停拍一輪后，為此次主力供應(yīng)區(qū)域，雖為新房庫存量較高的區(qū)域，但此次出讓地塊均避開高庫存板塊。其中，2宗地塊位于朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)，該板塊界面完整、鄰近地鐵、配套成熟，新房供應(yīng)稀缺，兩個次新房小區(qū)“和錦薇棠”、“朝青知筑”也都為4年前入市，且周邊多為保障性住宅小區(qū)，純商品住宅更是高度稀缺，板塊內(nèi)改善居住需求旺盛，此次出讓地塊預(yù)計提供近千套商品住宅，與市場需求相貼合。

另一宗奶西地塊，緊鄰熱銷項目望京樾、中建宸園，地塊屬性及指導(dǎo)價與望京樾一致，在望京樾成功銷售的背景下，地塊產(chǎn)品打造具有成功經(jīng)驗借鑒，又與在售項目拉開時間差距、避免同區(qū)域多盤同開的競爭局面。

石景山區(qū)則以石景山路以南的新首鋼、衙門口兩個板塊為集中供應(yīng)板塊，此次出讓地塊則位于路北的老古城板塊，周邊由2016年開盤的中海金璽公館、2012年開盤的中海金石公館、80年代的老古城社區(qū)及十萬平小區(qū)組成較為成熟的居住圈層，交通及配套完善，但近年來新房也鮮有供應(yīng)。作為中海大本營，中海新城將其收入囊中，表現(xiàn)出區(qū)域與企業(yè)的深耕聯(lián)動性。

通州出讓的鄧家窯地塊位于朝陽與通州交界處的物資學(xué)院板塊，且是此次出讓中唯一一宗仍需執(zhí)行70/90面積政策的地塊，結(jié)合6.5萬/平的銷售指導(dǎo)價，單套總價較低。前期宋莊、梨園、運河商務(wù)區(qū)板塊針對改善需求供應(yīng)為主，鄧家窯地塊能更好的滿足剛需購房者的居住需求。

優(yōu)質(zhì)房企率先恢復(fù)

岳微認(rèn)為，此次土拍的一大特點是，優(yōu)質(zhì)房企率先恢復(fù)，國央企參與積極性大幅提升。

長期在京活躍的金茂、中海、建工、中建、華潤、首開、保利、招商、金隅均有報名。其中，金茂表現(xiàn)最為積極，報名5宗,但未有斬獲；中海次之，報名4宗，斬獲1宗；建工也報名4宗，與保利組成斬獲1宗。中建系幾乎全員出動，一局、二局、五局、八局及中建方程均有報名、偏好朝陽市場，但簽運不佳，未有斬獲，僅中建五局、中建方程聯(lián)合體作為一級開發(fā)企業(yè)托底門頭溝1宗地塊。首開及華潤在售貨值充足，此次報名及參拍都相對謹(jǐn)慎。

此外，廈門國貿(mào)(600755)年內(nèi)再度參與，前期與大悅城(000031)控股組成聯(lián)合體逐鹿朝陽太陽宮地塊，此次單獨參拍，作為同屬廈門國資委的全資子公司、接棒建發(fā)，著力北京市場，再次陪跑。

同樣作為隸屬于北京國資委的三元嘉業(yè)，在參與二批次小瓦窯地塊、三批次永豐地塊后，年內(nèi)第三次參與，報名朝陽平房鄉(xiāng)兩宗地塊，通過現(xiàn)場搖號斬獲朝陽平房鄉(xiāng)1宗地塊，表現(xiàn)出積極參與北京市場的韌性。

北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。

此次參與民企僅綠城、金地、京宸盛匯3家，均未有所斬獲。貨值充沛的龍湖此次并未參拍，金地取而代之，報名2宗，是自2021年首批金地拿地并開發(fā)金地壹街區(qū)項目后再次參與，料與農(nóng)行簽署銀企戰(zhàn)略合作是促進(jìn)金地拿地信心關(guān)鍵。

優(yōu)質(zhì)城市土拍熱度回升

中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱分析，總體來看，北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期。

熱度超預(yù)期背后，主要受到三方面的影響。其一，目前全國房地產(chǎn)市場仍未企穩(wěn)，北京、上海等個別城市由于房地產(chǎn)市場熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。本次全國各地多個中建系房企齊聚北京參拍，也從側(cè)面反映出這一點。但遺憾的是除中海摘得石景山地塊外，中建系本次均未能如愿摘地。其二，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在今年四批次有所斬獲和補倉。其三，北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。

在業(yè)內(nèi)人士看來，除了北京本輪土拍熱度走高外，近期開拍的杭州表現(xiàn)也較為可觀，熱度較此前也有一定的回升，可見，在支持政策接連推出下，房企拿地積極性也出現(xiàn)一定的改善傾向。

近期以來，針對房地產(chǎn)的支持政策更為頻繁且力度空前，金融16條從供需兩端全方位發(fā)力，第二支箭和第三支箭相繼落地，央行宣布年內(nèi)第二次降準(zhǔn)等，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善，促進(jìn)房企投資面恢復(fù)，房企資金端的利好直接傳導(dǎo)至拿地市場，帶動拿地積極性提升。

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