劃重點(diǎn)：

去年年底，中國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)厲的一線城市開過會(huì)研究，幾個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)是否要解除認(rèn)房又認(rèn)貸。

(相關(guān)資料圖)

2022疫情疊加樓市周期，這座城市的房地產(chǎn)非常艱難。新房和二手房加起來，每個(gè)月也就賣個(gè)一萬多套。但新房和二手房的庫(kù)存量，全都過了十萬套大關(guān)。

五年前，這兩個(gè)數(shù)字加起來，還不到七萬套；五年翻了兩倍。

最不好賣的就是遠(yuǎn)郊區(qū)了。有的遠(yuǎn)郊區(qū)被雙限政策鎖在一片洼地里，有的遠(yuǎn)郊區(qū)實(shí)在太偏，新房每個(gè)月只能簽約個(gè)兩三百套，去化周期高達(dá)28個(gè)月。

于是2022年執(zhí)行雙限政策的遠(yuǎn)郊區(qū)，邁出了這座城市的一小步：

解除了轄區(qū)兩個(gè)鎮(zhèn)的雙限政策。

解除當(dāng)天，售樓處銷售賣房子賣到凌晨五點(diǎn)，回家待兩個(gè)小時(shí)，回來接著賣。

年底開會(huì)研究后，據(jù)說有一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)建議可以研究解除“認(rèn)房又認(rèn)貸”。不過領(lǐng)導(dǎo)要求：

在內(nèi)部傳達(dá)，向售樓處傳遞消息。

小心翼翼是有原因的。調(diào)控五年，好不容易營(yíng)造了“房住不炒”的氣氛，萬一卷土重來，又前功盡棄。但開發(fā)商的弦已經(jīng)崩緊到極致了。

只是沒有人想得到，剛過完年，忽如一夜春風(fēng)來，一線城市樓市全面復(fù)蘇，開發(fā)商喜報(bào)一個(gè)接著一個(gè)。北京國(guó)譽(yù)燕園周末賣了36套；朝陽壹號(hào)一周賣了3.28億；橡樹灣二期周末賣了50多套；龍湖御湖境說一期告急：

要漲價(jià)2%。

二手房也一樣，2月北京二手房成交突破一萬五千套，創(chuàng)造了七年來的最高成交記錄。

樓市暖意漸濃時(shí)，北京房山區(qū)，市場(chǎng)開始流傳取消認(rèn)房認(rèn)貸的消息。政策吸引了一波客戶涌向房山售樓處。2月份北京新房網(wǎng)簽的TOP1，最后成了：

房山的中駿·云景臺(tái)。

眼看市場(chǎng)熱了，2月20日，房山官方出面辟謠——并未調(diào)整購(gòu)房政策。

戀愛大師包叔說，男女雙方最好的默契就在于：

你懂我的圖謀不軌，我懂你的故作矜持。

1

2023年年初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。中國(guó)一家龍頭房企負(fù)責(zé)人前幾天捂著嘴告訴獸爺，過去的二月份是：

我們公司有史以來賣得最好的一個(gè)二月。

二月份，保利銷售額342億，萬科銷售約301億元，同比都大幅增長(zhǎng)。他們的單月數(shù)據(jù)，比龍湖、綠城、建發(fā)這些頭部房企前兩個(gè)月銷售額還多。保利和萬科也都反超了宇宙房企碧桂園，成了房地產(chǎn)新王。

旭輝、中梁、世茂們的銷售額下跌，也在大幅度收窄，旭輝控制在了20%，世茂則只同比下降3%。

好了傷疤忘了疼。大家又開始在核心城市搶地了，越秀卷土重來，在北京五批次攻城拔寨，拿了不少現(xiàn)房比例太高的地。蘇州的園區(qū)寶地，乍一面世，馬上被30家開發(fā)商圍搶。

這背后，當(dāng)然是一線和強(qiáng)二線城市在起模范帶頭作用。

2月份，上海二手房成交了19280套，恢復(fù)到了去年7月以來的最高點(diǎn)；成都成交了19061套二手房，是城市二手房成交量的歷史新高；就連深圳也賣了2509套房子，創(chuàng)下了近18個(gè)月以來的新高。

杭州二手房成交量突破7000套，甚至超過去年“5.17新政”后一個(gè)月的成交量。有炒房客趁著這波行情賣掉房子：

開始大談特談，當(dāng)初買房的決定是多么英明。

各地小作文層出不窮。比如蘇州還有消息說徹底放開，外地人不用社保，就能買園區(qū)。假消息是誰放的不知道，反正那幾天蘇州有的開發(fā)商在忙著漲價(jià)：

3月1日全線漲價(jià)2%、再度上調(diào)2%......

去年疫情，中國(guó)很多城市房?jī)r(jià)跌回了五年前，但預(yù)期漲回來，也只用了一周。包叔說，樓市也開始有日K線和周K線了，一個(gè)消息漲停，一個(gè)消息跌停：

雙市合璧了。

2

很多人覺得一線城市會(huì)像2008年、2014年一樣，繼續(xù)發(fā)揮先鋒模范帶頭作用。

去年年初樓市最困難的時(shí)候，二三線城市排著隊(duì)放松限購(gòu)，有家頭部開發(fā)商的董事長(zhǎng)就說，地產(chǎn)政策風(fēng)向真正變了的標(biāo)志只有一個(gè)：

一線城市放松限購(gòu)。

2月初，有媒體迫不及待地向深圳市提問，將深圳樓市打入深淵的二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施兩年，是否會(huì)有調(diào)整計(jì)劃。深圳住建局回應(yīng)說，內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形式對(duì)參考價(jià)重新做了一版方案。

只是接著又跟了句：

調(diào)整時(shí)間沒有定下來，是否發(fā)布也不一定。

也有人給北京放松政策出主意。2月底，中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇在一次研討會(huì)上說，經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)要從樓市回暖開始，房地產(chǎn)回暖的風(fēng)向標(biāo)是北上深，北京從哪里啟動(dòng)？

我看商辦很合適。

2017年的326新政，北京停掉了商辦的貸款，個(gè)人不再能購(gòu)買商辦新房，還劃定了500平米的最小分割面積。從那一天起，近5000萬方的未收面積凝固在原地。

官方數(shù)據(jù)說，商辦99%以上是個(gè)人買走的。這些人是孟總眼中最好的客戶，既有錢，又沒購(gòu)房資格。

去年房地產(chǎn)銷售從18萬億急跌到了13萬億。五萬億的窟窿，比汽車多四千億，比基建多一萬億，更是引進(jìn)外資總額的四倍?？吡a(bǔ)不上，孟總很著急。

北京也著急。去年北京市土地出讓收入下降了24%，算下來大約少了五百億。

1月31日，北京市印發(fā)了政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單，其中第232條說，要完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。有了一區(qū)一策的設(shè)計(jì)后，各區(qū)馬上行動(dòng)，一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)政府隔幾天就會(huì)關(guān)心下各個(gè)項(xiàng)目，銷售目標(biāo)有沒有完成？

他們還派人到各個(gè)項(xiàng)目調(diào)研，請(qǐng)項(xiàng)目填需求，然后說去區(qū)里去爭(zhēng)取政策。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，二月中旬，北上廣深四大一線城市政府主官帶著曖昧的想法，到北京參加閉門會(huì)議。但在房地產(chǎn)調(diào)控的問題上得到的回復(fù)是：

保持定力。

很快，房山辟謠了放開認(rèn)房認(rèn)貸的說法。商辦放開限購(gòu)政策也沒了下文。房山辟謠后，包叔說，中國(guó)樓市的政策頂，終于到了。

幾天后，住建部長(zhǎng)倪虹表示對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心。對(duì)于首套住房大力支持、對(duì)于二套住房合理支持的政策：

都已經(jīng)出臺(tái)。

2011年限購(gòu)政策剛出時(shí)，李稻葵曾經(jīng)寫過一篇《論限購(gòu)》。他說限購(gòu)屬于過渡性的制度安排。

一眨眼，這個(gè)過渡，已經(jīng)十二年了。

3

2月初，武漢出臺(tái)了《關(guān)于激發(fā)市場(chǎng)主體活力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，給全市住房限購(gòu)區(qū)域的每個(gè)家庭都多發(fā)了個(gè)購(gòu)房資格。文件還把房地產(chǎn)業(yè)列為：

困難行業(yè)。

困難似乎是一夜之間到來的。2020年，頂著疫情武漢創(chuàng)下新房成交17.54萬套的成績(jī)；2021年，武漢新房成交更是超過了20萬套，位居全國(guó)第一。

所有燦爛終究是要用寂寞來償還的。到了2022年，困難說來就來了。武漢新建商品住房成交面積同比分別下滑43%，這是近8年來成交量最低的一年，新建住宅開盤平均去化率是：

19%。

武漢是二線城市的一個(gè)縮影。2020年中國(guó)共出臺(tái)了498次調(diào)控政策，2021年出臺(tái)了651次調(diào)控政策。到了2022年，政策全面轉(zhuǎn)向，這一年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)了：

1120次。

這三年政策總結(jié)起來就六個(gè)字：不準(zhǔn)漲，不準(zhǔn)跌。一只有形的大手，在撥弄著房地產(chǎn)大盤的K線圖。

現(xiàn)在，包括武漢在內(nèi)，大部分二三線城市都在放松限購(gòu)、降低首付比例和降低首套房利率了。很多城市首套房利率已經(jīng)拉低到3.7。

大力紓困還是有效果的。比如武漢，今年2月新房成交1.2萬套，創(chuàng)七年來的新高。只是這個(gè)小陽春，有點(diǎn)曇花一現(xiàn)。

3月第二周，武漢新房成交就減少到2600套，環(huán)比減少了兩成多。除了主城區(qū)一些性價(jià)比高的樓盤，武漢大部分新區(qū)熱度還是不足。

這也是很多城市進(jìn)入3月份的銷售情況。西南證券的數(shù)據(jù)說，春節(jié)后到3月10日，13座城市二手房成交面積，只是基本回到了正常年份的水平。2月份，新房曾連續(xù)四周回升，但最高點(diǎn)不過是勉強(qiáng)和去年下半年數(shù)據(jù)持平。

很顯然，熱炒的回暖，其實(shí)只屬于十幾個(gè)核心城市的核心板塊，大多數(shù)城市都與回暖無緣。二線和三四線城市二手房均價(jià)，2月份其實(shí)還在繼續(xù)下跌，只是跌幅收窄了。

從全國(guó)的數(shù)字來看，1月和2月，新房銷售同比：

下降4.8%。

進(jìn)入三月份，成交面積立刻開始逐日下降。一位前十房企董事長(zhǎng)跟獸爺說，最近他們房企的銷售，要比2月份后兩周下行20%。二線城市除了成都、杭州、長(zhǎng)沙表現(xiàn)還不錯(cuò)外，其余都在下調(diào)。

與此同時(shí)，二手房掛牌數(shù)還在持續(xù)增加。重慶成都二手房掛牌量都超過了20萬套，天津、南京和蘇州掛牌量都在15萬套以上，四個(gè)一線城市二手房的總掛牌量，也在不斷攀高。

二月份的市場(chǎng)狂熱里，包叔寫了篇文章《冬天還會(huì)遠(yuǎn)嗎》，這個(gè)喜歡叫春的男人，罕見地陷入了賢者時(shí)刻。

更大的考驗(yàn)還在后面。對(duì)很多開發(fā)商和地方政府來說，最難的時(shí)刻還沒有到來。

這也意味著，博弈還會(huì)繼續(xù)。

央行領(lǐng)導(dǎo)曾說過一句話，市場(chǎng)關(guān)切落空了，落空了就不關(guān)切了，不關(guān)切后面的事就難辦了。

說的是股市，但現(xiàn)在越來越適用于樓市了。

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