在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下，二季度樓市政策具備空間。今年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)，兩會(huì)定調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)”，但復(fù)雜多變的外部環(huán)境仍一定程度制約著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)節(jié)奏，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性尤為重要。自去年底以來(lái)，高層多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，預(yù)計(jì)今年地產(chǎn)政策仍將以托底呵護(hù)為主。

二季度監(jiān)管部門和各地因城施策具備空間，需求端有望精準(zhǔn)施策，結(jié)合人口變化、區(qū)域特點(diǎn)，針對(duì)性增加購(gòu)房名額、降低首付比例、提高貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等；企業(yè)端資金支持力度或?qū)⒗^續(xù)加大，“保交樓”資金和配套政策繼續(xù)落實(shí)。

(資料圖)

特別說(shuō)明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)均是以2023年1月1日-3月31日期間商品房合同銷售額為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）在上海的銷售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)；本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

2023年1-3月，上海房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)TOP20企業(yè)合計(jì)銷售1260.59億元，同比下降3.65%；銷售面積TOP20企業(yè)合計(jì)銷售218.27萬(wàn)平，同比上漲2.61%。銷售額突破百億元的房企達(dá)到3家。銷售金額方面，招商蛇口、保利發(fā)展、象嶼地產(chǎn)分別以227.99億元、125.34億元和114.35億元獲得銷售金額榜第一、第二、第三；銷售面積榜方面，招商蛇口、保利發(fā)展、象嶼地產(chǎn)分別以42.96萬(wàn)平、21.26萬(wàn)平和20.88萬(wàn)平獲得銷售面積第一、第二、第三。

2023年1-3月，上海商品住宅銷售金額TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售540.20億元，同比上升20.41%。本次TOP10門檻值提升至39.00億元。其中第一名鴻印里80.95億元、第二名金鼎閱府74.42億元、第三名靜安天悅60.48億元。

2023年1-3月，上海商品住宅銷售面積TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售面積為69.27萬(wàn)平，同比下降3.08%。其中，象嶼招商公園1872以10.43萬(wàn)平占據(jù)項(xiàng)目銷售面積榜單的第一名，金鼎閱府、越秀保利嘉悅云上以9.33萬(wàn)平、8.83萬(wàn)平緊隨其后，分列二、三名。

2023年1-3月，上海商品住宅銷售套數(shù)TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售6452套，同比下降8.97%。其中，象嶼招商公園1872以966套占據(jù)項(xiàng)目銷售套數(shù)榜單的第一名，象嶼招商蟠龍府、金鼎閱府分別以880套、829套分列項(xiàng)目銷售套數(shù)榜單的第二、第三名。

??商品住宅市場(chǎng)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）

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2023年1-3月，上海新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.20%，漲幅較去年同期?擴(kuò)大0.10個(gè)百分點(diǎn)。

2023年3月，上海新建住宅均價(jià)51101元/m2，環(huán)比上漲0.11%，漲幅?較上個(gè)月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌0.85%，百城新房?jī)r(jià)格同比?比由漲轉(zhuǎn)跌。

2023年1-3月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積為253.2?萬(wàn)㎡，同比下降4.8%；商品住宅（不含保障性住房）成交套數(shù)為?22697套，同比下降4.4%。

2023年3月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積為99.86?萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)77.72%，同比增長(zhǎng)77.88%；商品住宅（不含保障性?住房）成交套數(shù)為9137套，環(huán)比增長(zhǎng)75.44%，同比增長(zhǎng)86.58%。

??土地市場(chǎng)

2023年1-3月，上海共推出各類用地規(guī)劃建筑面積589.72萬(wàn)㎡，同比下降11.26%;成交規(guī)劃建筑面積241.35萬(wàn)㎡，同比下降48.37%。

2023年3月，上海共推出各類用地規(guī)劃建筑面積407.85萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)351.77%;成交規(guī)劃建筑面積69.82萬(wàn)㎡，同比下降54.54%。

??市場(chǎng)展望

二季度市場(chǎng)有望趨穩(wěn)，全年保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀預(yù)期，銷售小幅增長(zhǎng)。

積極的因素：當(dāng)前各地因城施策有望持續(xù)推進(jìn)、熱點(diǎn)城市供給量增加等因素亦在改善部分城市購(gòu)房者置業(yè)情緒。前期二手房成交置換出的改善需求尚未完全進(jìn)入市場(chǎng)，這部分需求入市或?qū)?duì)新房市場(chǎng)形成一定支撐。

但當(dāng)前市場(chǎng)也面臨較多不確定性，恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固。支撐2-3月需求恢復(fù)最重要的因素是疫后積壓需求的集中釋放，這一因素在二季度對(duì)市場(chǎng)的支撐作用將會(huì)邊際轉(zhuǎn)弱，3月以來(lái)，重點(diǎn)城市新房項(xiàng)目案場(chǎng)到訪量已有所減少。居民收入預(yù)期尚未根本扭轉(zhuǎn)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)下跌預(yù)期等依然是制約新房銷售修復(fù)的關(guān)鍵因素，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，3月底購(gòu)房者置業(yè)意愿小幅回落，反映出當(dāng)前市場(chǎng)信心仍不穩(wěn)定。

若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向好，購(gòu)房者置業(yè)信心有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比一季度有望小幅增長(zhǎng)，但城市分化行情仍將延續(xù)。預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房銷售面積小幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)逐漸企穩(wěn)并實(shí)現(xiàn)小幅上漲，新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資額在滯后效應(yīng)下，全年或仍小幅調(diào)整。

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