4月11日，港股市場(chǎng)內(nèi)房股早盤集體走高，多股漲幅超10%。截至當(dāng)日收盤，龍光集團(tuán)(03380.HK)大漲超26%；中國(guó)金茂(00817.HK)漲幅超19%；新城市建設(shè)發(fā)展（00456.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、碧桂園(02007.HK)等個(gè)股也均取得不錯(cuò)漲幅。

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)曝出利好。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)向好，一季度銷售業(yè)績(jī)逆勢(shì)轉(zhuǎn)正，實(shí)現(xiàn)2022年以來(lái)首次增長(zhǎng)。

地方利好政策不斷

(資料圖片)

4月初，鄭州和合肥兩大省會(huì)城市放松了限購(gòu)。其中，鄭州二環(huán)外取消樓市限購(gòu)，限售政策也進(jìn)行部分調(diào)整；合肥部分區(qū)域不再限購(gòu)；

此外，多地公積金政策也出現(xiàn)調(diào)整。杭州臨安區(qū)、河南南陽(yáng)和大連等地降低了二套房公積金貸款首付比例；山西大同、安徽黃山和鄭州等地也優(yōu)化了公積金貸款政策，提升了貸款額度。

對(duì)于各地政策調(diào)整，東興證券認(rèn)為，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場(chǎng)正在走向觸底回升。

一季度銷售業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)正

當(dāng)前房地產(chǎn)基本面逐漸向好，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)預(yù)期回暖。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，3月百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額同比增加29.2%，環(huán)比增加42.3%，帶動(dòng)一季度銷售金額同比逆勢(shì)轉(zhuǎn)正，實(shí)現(xiàn)2022年以來(lái)首次增長(zhǎng)。

具體到行業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)方面，央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)更強(qiáng)，其中，中海(00688.HK)、華潤(rùn)（01109.HK ）、招商(001979.SZ)等頭部房企增幅超過(guò)50%。

民企方面，1-3月，龍湖集團(tuán)(00960.HK)實(shí)現(xiàn)合同銷售額507.0億元，同比增長(zhǎng)36.9%，合同銷售面積達(dá)到294.8萬(wàn)平方米。同期，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約62.5億（含稅），其中運(yùn)營(yíng)收入約為31.9億元（含稅）、服務(wù)收入約為30.6億元（含稅）。

隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭持續(xù)向好，市場(chǎng)信心逐步回升，今年3月，龍湖集團(tuán)在西安、深圳獲取3塊土地儲(chǔ)備，總建筑面積約為43萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)約為24億元。

央企方面，港股上市的保利置業(yè)（00119.HK）也取得不俗業(yè)績(jī)。截至2023年3月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣217億元，同比增長(zhǎng)261%；累計(jì)合同銷售面積約83.1萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約人民幣26088元/平方米。

瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室發(fā)表機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)稱，中國(guó)100大開(kāi)發(fā)商3月住房銷售同比及環(huán)比分別增長(zhǎng)28%和42%，超市場(chǎng)預(yù)期。帶動(dòng)一季度銷售同比溫和增長(zhǎng)2%，優(yōu)于瑞銀對(duì)全年銷售下降5%-10%的預(yù)期。其中，住房銷售仍同比下降7%，由于樓市由一、二線城市領(lǐng)漲，故銷售額超預(yù)期。個(gè)別低線城市的開(kāi)發(fā)商3月應(yīng)占銷售額同比下降50%，一季度銷售額降幅達(dá)38%。瑞銀估計(jì)，今年二季度同比住房銷售增長(zhǎng)應(yīng)更強(qiáng)勁，全年增長(zhǎng)或優(yōu)于預(yù)期。

本輪房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期獲得市場(chǎng)積極看好。不久前，半夏投資創(chuàng)始人李蓓高喊，地產(chǎn)有“10年一遇級(jí)別的機(jī)會(huì)”。高盛也高呼中國(guó)地產(chǎn)美元債存在“高回報(bào)機(jī)會(huì)”。

市場(chǎng)預(yù)期表現(xiàn)積極，也一定程度助推了房地產(chǎn)行情。申港證券建議關(guān)注頭部穩(wěn)健國(guó)、央企華潤(rùn)置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤國(guó)企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

國(guó)金證券認(rèn)為，在本輪市場(chǎng)周期中，銷售投資能逆勢(shì)增長(zhǎng)、擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)、精細(xì)化管理等核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企能獲得超額受益。堅(jiān)定推薦頭部央國(guó)企和改善型房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（01908.HK)、綠城中國(guó)(3900.HK)、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展；二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼(02423.HK)。

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