隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型和大城市租住需求的增多，長租公寓市場日趨紅火。但在一些業(yè)界人士看來，長租行業(yè)也出現(xiàn)了“供大于求”“供需錯配”等問題。

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面對這些行業(yè)新挑戰(zhàn)，多名企業(yè)界人士和行業(yè)專家在12日舉辦的“2023 中國住房租賃發(fā)展論壇”上提出，企業(yè)要想“活下去并且活得更好”，不僅需要創(chuàng)新商業(yè)模式和管理模式，也需要政策層面進一步優(yōu)化土地、金融等支持手段。

“行業(yè)太卷了。”樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意在論壇期間接受第一財經(jīng)采訪時稱。他表示，老牌長租企業(yè)目前愈發(fā)擔憂被具有資金和體量優(yōu)勢的后來者所取代，這種危機感是由行業(yè)短期內(nèi)不斷加深的“供大于求”市場趨勢造成的。

2021年中央經(jīng)濟工作會議提出，要加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房租賃建設(shè)。近三年來，隨著相關(guān)支持政策迭出，行業(yè)發(fā)展的規(guī)范化和品牌化趨勢也更加凸顯，社會資本正不斷涌入長租公寓賽道。

與此同時，保障性租賃住房等政策性租賃住房的加速供應也對長租公寓行業(yè)帶來一定沖擊。

“由于保租房有著政府背書、租賃限價的特征，加之政府通過金融財政政策吸引地產(chǎn)與地方資本介入，保租房相對于傳統(tǒng)長租公寓企業(yè)行業(yè)的優(yōu)勢更為凸顯，也吸引了相當比例的長租公寓客群。”羅意稱。

至于需求端，羅意的觀點是：潛在的租房需求是龐大的，但尚未完全被激活。

浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬亦認為，中國大城市已形成龐大的住房租賃市場且仍有增長空間。她援引“七普”數(shù)據(jù)稱，2020年，全國沉重住房租賃常住人口約為1.9億人，占比21％，超過德國和應該兩國人口數(shù)量的總和。

“但根據(jù)當前的就業(yè)形勢以及社會經(jīng)濟活躍度，實際租賃需求以及租戶租金的接受度還處于恢復期。”羅意說。

另一方面，租賃市場雖然在總量上已有明顯增長，但在供需適配性上，仍待完善。

“在不少大城市，一些群體的租住需求還得不到相匹配的產(chǎn)品供給?！?虞曉芬稱，每年約600萬新增務工人員進入城鎮(zhèn)、約1100萬大學畢業(yè)生走向社會。新就業(yè)人群中，不少都需要在大城市租房。尤其是在00后加入后，這部分人群“有尊嚴”的租住需求越來越強烈。

“我在浙江調(diào)研了一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新一代務工人員一看到四人間集體宿舍，扭頭就走。而七普數(shù)據(jù)顯示，‘8平米以下’的租賃住房，全國占比有2.04%，廣東為7.05%，浙江為4.75%，都沒有達到聯(lián)合國文明居住標準。” 虞曉芬說。

供需錯配背后，虞曉芬分析稱，和輕資產(chǎn)運營路線取得成功，但重資產(chǎn)租賃經(jīng)營困難重重不無關(guān)系。

從市場化運作來講，租售比偏低、投資回報率達不到合理回報或者發(fā)改委的折舊規(guī)定等，讓企業(yè)重資產(chǎn)開發(fā)與持有的意愿偏低，此類企業(yè)運營的風險很大。同時，因為租賃住房項目稅收貢獻少，甚至是無稅收貢獻，所以在地方層面，相關(guān)項目仍普遍存在落地不到位的現(xiàn)象。

針對前述問題，虞曉芬建議，租賃住房用地政策再發(fā)力，以從源頭解決重資產(chǎn)租賃企業(yè)生存困境。比如，鼓勵高校、科研院所、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)、大型企業(yè)，在守住安全紅線原則下，利用存量用地新建的，要“愿建能建盡建，用地性質(zhì)不變，不補充出讓金”。

土地政策之外，虞曉芬表示，金融支持政策也有優(yōu)化空間。

2月23日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新。支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，期限一般3年，最長不超過5年。

但在虞曉芬看來，由于5年左右的時間還難以回收裝修款等，建議用于改造、裝修的，貸款期限設(shè)定為“最長不超過15年”。

此外，還可以借鑒海外做法，成立國家租賃住房基金，專門用于開發(fā)、修建經(jīng)濟適用類租賃住房，可以根據(jù)各省常住人口和住房成本進行額度分配。

上海市房地產(chǎn)科學研究院院長嚴榮也同樣提出，金融支持政策，對長租市場的發(fā)展至關(guān)重要。這些金融工具就包括了近期市場熱度很高的不動產(chǎn)REITs。

事實上，早在去年年底，金融監(jiān)管部門就已明確提出“研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”。

業(yè)界普遍認為，如果將市場化租賃住房納入底層資產(chǎn)范圍，將有助于打通住房租賃企業(yè)“投、融、管、退”整個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)租賃住房行業(yè)的輕資產(chǎn)運營。同時，長租房的納入，將有利于促進住房租賃市場的良性發(fā)展和規(guī)模擴大。

不過嚴榮也提示稱，目前，一些地方?jīng)Q策者對長租房包括短租房在內(nèi)REITs發(fā)行，留有疑慮，擔憂行業(yè)出現(xiàn)過度追求金融資本或過度追求其他方面回報的苗頭。

“這也給行業(yè)提出警醒，資本化是行業(yè)發(fā)展的潤滑劑，但過度資本化則是行業(yè)發(fā)展的陷阱?！眹罉s說。

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