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日前，廈門國(guó)際信托有限公司（簡(jiǎn)稱“廈門信托”）與中梁地產(chǎn)、正榮集團(tuán)兩家民營(yíng)房企因債務(wù)問(wèn)題引起糾紛，并搬走三家共管保險(xiǎn)柜一事備受關(guān)注。

5月19日，正榮地產(chǎn)通過(guò)旗下廈門市榮奔置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“榮奔置業(yè)”）向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，廈門信托系違反各方簽署的《投后管理協(xié)議》，在正榮地產(chǎn)廈門區(qū)域公司辦公室搬遷期間，未經(jīng)允許，擅自搬走保險(xiǎn)柜（有監(jiān)控視頻為證），“我司擬對(duì)參與人員采取進(jìn)一步的法律行動(dòng)”。

(資料圖片僅供參考)

在提供的情況說(shuō)明中，榮奔置業(yè)指出，?“正榮方多次與廈門信托溝通盡快配合辦理預(yù)售許可證申請(qǐng)手續(xù)，但廈門信托一直未配合，干擾項(xiàng)目未能開(kāi)盤?！睒s奔置業(yè)稱，由于廈門信托“單方惡意阻礙項(xiàng)目預(yù)售取證”，致使項(xiàng)目無(wú)法銷售和回款，造成高達(dá)6500萬(wàn)余元的損失，目前就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)停滯造成的損失，股東雙方已經(jīng)就此提起訴訟，并已獲法院受理。

合作糾葛長(zhǎng)達(dá)一年之久

結(jié)合正榮方面提供的情況說(shuō)明來(lái)看，事件各方積怨已久。

據(jù)悉，三方的糾紛始于廈門一宗地塊的合作開(kāi)發(fā)：2021年5月13日，廈門首輪集中供地，正榮中梁聯(lián)合體拿下集美J2020P03地塊，溢價(jià)率高達(dá)49.21%，樓面價(jià)達(dá)31470元/平米。之后，中梁、正榮進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，樓盤案名定為“中梁·正榮天著潤(rùn)宸”，實(shí)際操盤并表方為正榮。

拿地3個(gè)月后（2021年8月），項(xiàng)目找來(lái)當(dāng)?shù)貒?guó)企廈門信托配資，金額4.5億元，貸款期限為2021年8月20日—2022年10月20日。到2021年12月，中梁·正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目已順利取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到該項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的25%以上，且工程形象進(jìn)度達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證條件。

2022年2月，該項(xiàng)目計(jì)劃申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可并進(jìn)行開(kāi)盤，及時(shí)回籠資金，按約定歸還貸款。榮奔置業(yè)表示，彼時(shí)，正榮及中梁雙方正遭到信用評(píng)級(jí)下調(diào)影響，加上市場(chǎng)不利的傳言，正榮股債出現(xiàn)雙雙震蕩下挫，不過(guò)尚未實(shí)質(zhì)性違約，廈門信托卻以此為由停止項(xiàng)目用印，反而要求中梁和正榮質(zhì)押所持項(xiàng)目股權(quán)，并由廈門信托出面尋找正榮方股權(quán)接收方。

情況說(shuō)明顯示，2022年3月4日及4月9日，正榮、中梁將股權(quán)質(zhì)押至廈門信托。同年3月29日，在正榮、中梁、廈門信托首次三方會(huì)議上，正榮方明確不愿意低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，廈門信托則拋出國(guó)企“貼牌代建”方案（股權(quán)由廈信代持，國(guó)企貼牌，價(jià)格32000元/平米）。

2022年4月1日，廈門信托明確表示雙方股東觸發(fā)違約條款，要求提前回購(gòu)。中梁與正榮方則正式發(fā)函要求開(kāi)盤，但是廈門信托未理會(huì)，并正式發(fā)函至項(xiàng)目公司要求股權(quán)回購(gòu)。廈門信托堅(jiān)持要求股權(quán)代持及建發(fā)代建方案，中梁與廈信持續(xù)溝通代建定價(jià)，整盤價(jià)格提至38000/平米均價(jià)，可適當(dāng)“低開(kāi)高走”。

不過(guò)，因廈門信托要實(shí)質(zhì)剝離正榮與中梁項(xiàng)目實(shí)控權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)，且建發(fā)代建費(fèi)率過(guò)高、無(wú)兜底約束條件，中梁與正榮雙方均未同意。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，建發(fā)給出一版方案：如果項(xiàng)目要賣到3.5萬(wàn)元/平方米以上，需要按照溢價(jià)部分的30%來(lái)進(jìn)行抽成，此外還要收取2.5%管理費(fèi)+2.5%營(yíng)銷費(fèi)+1%分銷費(fèi)。

“持續(xù)至今，雙方過(guò)程中多次開(kāi)庭、線下多輪和解談判，始終無(wú)法達(dá)成一致”，榮奔置業(yè)方面表示。而在長(zhǎng)達(dá)近半年（2022年2月—7月）的溝通過(guò)程中，項(xiàng)目的工程進(jìn)度并未停止，資金仍在持續(xù)投入。2022年下半年，因多輪溝通無(wú)果，中梁·正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目遲遲未能開(kāi)盤，迫于資金壓力，項(xiàng)目工程、物業(yè)及銷售團(tuán)隊(duì)均已撤場(chǎng)，項(xiàng)目售樓部至今已接近一年時(shí)間未使用及保養(yǎng)，造成了極大的不必要損壞。

“從2022年2月份項(xiàng)目首次溝通申請(qǐng)預(yù)售開(kāi)盤，至2023年4月份整整一年多的溝通時(shí)間中，項(xiàng)目額外增加的利息支出、工程資金投入、現(xiàn)金流損失等已經(jīng)高達(dá)6500余萬(wàn)元?！睋?jù)悉，就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)停滯造成的損失，股東雙方已經(jīng)就此提起訴訟，并已獲法院受理。

同時(shí)，對(duì)于廈門信托認(rèn)為的中梁·正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)、還清貸款情況，榮奔置業(yè)也直言“根本毫無(wú)根據(jù)”。該公司舉例說(shuō)，中梁·正榮天著潤(rùn)宸直線距離不到800米的一個(gè)項(xiàng)目同為正榮旗下的合作項(xiàng)目，卻以超38500元/平米的均價(jià)實(shí)現(xiàn)了年銷300多套、超10個(gè)億的銷售額，且整個(gè)集美市場(chǎng)也一直處于島外最火熱的市場(chǎng)狀態(tài)。

事件仍處于僵局之中

對(duì)“保險(xiǎn)箱事件”始末作出說(shuō)明的同時(shí)，榮奔置業(yè)強(qiáng)調(diào)，廈門信托系違反各方簽署的《投后管理協(xié)議》，在正榮地產(chǎn)廈門區(qū)域公司辦公室搬遷期間，未經(jīng)允許，擅自搬走保險(xiǎn)柜（有監(jiān)控視頻為證），“對(duì)此，我司擬對(duì)參與人員采取進(jìn)一步的法律行動(dòng)”。

5月18日，廈門信托在微信公號(hào)發(fā)文，直言“為維護(hù)投資者利益和國(guó)有資產(chǎn)安全，在對(duì)方違約在先情況下，我司依法行使合同權(quán)利”。廈門信托表示，目前保險(xiǎn)柜安全存放于公司辦公場(chǎng)所，原有封條保持完整，處于7×24小時(shí)視頻監(jiān)控中，公司仍將嚴(yán)格依照協(xié)議約定，共同保管印章和銀行賬戶材料。

對(duì)于廈門信托的說(shuō)法，榮奔置業(yè)認(rèn)為，保險(xiǎn)柜及保險(xiǎn)柜內(nèi)相關(guān)物品的管理，首先應(yīng)當(dāng)遵循各方此前簽署的《投后管理協(xié)議》，而非其他。

榮奔置業(yè)強(qiáng)調(diào)：“廈門信托有限公司聲稱其有權(quán)搬走保險(xiǎn)柜并無(wú)依據(jù)。同時(shí)，廈門國(guó)際信托有限公司聲稱將保險(xiǎn)柜搬至其公司進(jìn)行’共管’，實(shí)際情況是目前保險(xiǎn)柜系其單方保管，榮奔置業(yè)并未知曉保險(xiǎn)柜存放于何處，更無(wú)任何監(jiān)控、監(jiān)管途徑（保險(xiǎn)柜原存放于正榮方處時(shí)，廈門國(guó)際信托有限公司可通過(guò)遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控），違背各方共管約定?！?/p>

58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波向記者表示，從發(fā)生的糾紛來(lái)看，核心點(diǎn)還是對(duì)于資金問(wèn)題意見(jiàn)出現(xiàn)相左：“對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，按協(xié)議拿回相應(yīng)的資金和收益是最為核心的，而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，推動(dòng)項(xiàng)目快速上市銷售，加快回款，才是最重要的。”

張波進(jìn)一步表示，“保交樓”是房企的責(zé)任，金融機(jī)構(gòu)并不是第一責(zé)任主體，為了完成?“保交樓”的重要任務(wù)，房企和金融機(jī)構(gòu)可以在資金層面進(jìn)行更為靈活調(diào)度，不然很難做好。

“因此，金融機(jī)構(gòu)和房企的信任機(jī)制建立，雙方需要達(dá)成更高維度的共識(shí)，而非只聚焦合作項(xiàng)目本身，將雙方期許拉平。”在張波看來(lái)，“保交樓”的任務(wù)是高于金融機(jī)構(gòu)和房企自身利益的，因此在充分做好“保交樓”工作的基礎(chǔ)上，既要對(duì)金融機(jī)構(gòu)的利益進(jìn)行保護(hù)，也要兼顧房企的可持續(xù)發(fā)展。

截至記者發(fā)稿，雙方各執(zhí)一詞，事件仍未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。廈門信托向公眾聲明，“我司秉持兼顧各方利益的原則，與相關(guān)方溝通促進(jìn)項(xiàng)目推進(jìn)”。不過(guò)，榮奔置業(yè)方面卻向記者強(qiáng)調(diào)：“此次事件爆發(fā)至今，廈門國(guó)際信托有限公司從未正式告知過(guò)我司系其搬走保險(xiǎn)柜，也未就如何處理爭(zhēng)議有過(guò)正式溝通?！?/p>

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