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今年一季度，我國經(jīng)濟(jì)有所恢復(fù)，但內(nèi)生動(dòng)力仍偏弱。二季度以來，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)承壓，投資消費(fèi)恢復(fù)動(dòng)力不足，5月出口超預(yù)期轉(zhuǎn)負(fù)；1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降6.2%，房屋新開工面積同比下降21.2%，商品房銷售邊際轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拖累經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。當(dāng)前，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)已發(fā)揮不了短期刺激經(jīng)濟(jì)的作用，但更不應(yīng)再拖經(jīng)濟(jì)后腿，適度優(yōu)化調(diào)控政策，維穩(wěn)托底房地產(chǎn)才能更好地穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

今年以來，房地產(chǎn)銷售在一季度階段性恢復(fù)后二季度再次轉(zhuǎn)弱，4-5月百城新房銷售面積在近五年中僅高于去年同期；土地市場整體延續(xù)低迷態(tài)勢，房企投資信心仍不足，拖累經(jīng)濟(jì)增長

【資料圖】

從市場量價(jià)走勢來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年一季度，重點(diǎn)100城新建住宅銷售面積同比增長18.6%,2-3月環(huán)比持續(xù)上行，3月下旬市場邊際轉(zhuǎn)弱，4月份開始，去年積壓的購房需求已基本釋放結(jié)束，房地產(chǎn)市場活躍度明顯下滑，4-5月多數(shù)城市銷售環(huán)比下滑，市場體感偏冷，4月和5月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比分別下降26%和8%，同比在低基數(shù)下分別增長43.9%和13.4%，但在過去五年中，4月和5月僅高于去年同期。價(jià)格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，5月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌0.01%，環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至54個(gè)；百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.25%，已連續(xù)13個(gè)月下跌，環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至83個(gè)，環(huán)比跌幅及環(huán)比下跌城市數(shù)量均居2020年以來高位。

圖：2019年以來重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積走勢

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從房地產(chǎn)投資來看，2021年下半年以來，受房地產(chǎn)銷售持續(xù)下行及融資政策收緊影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力不斷上升，尤其是民營房企經(jīng)營性現(xiàn)金流及融資性現(xiàn)金流均受到較大沖擊，再投資的能力及意愿顯著下降。今年以來，土地市場整體延續(xù)低迷態(tài)勢，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-5月，300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降26%（2022年下降30%），僅少數(shù)核心一二線優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度有所上升。1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.2%，房屋新開工面積同比下降21.2%。

當(dāng)前，房企尤其是民企投資較少的核心原因是企業(yè)現(xiàn)金流仍十分緊張：一方面，房地產(chǎn)需求持續(xù)轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致銷售回款有限，另一方面，民企融資并未明顯改善，償債壓力仍突出，多數(shù)民企銷售回款也會(huì)優(yōu)先償付債務(wù)，難以進(jìn)行再投資。同時(shí)，市場信心不足也是制約企業(yè)投資的重要原因。1

綜合來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行態(tài)勢明顯，居民置業(yè)信心、房企投資信心均不足，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)尚未化解，市場企穩(wěn)仍面臨較大困難，房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長局面仍未改善。

當(dāng)前房地產(chǎn)所處階段與此前已完全不同，穩(wěn)定市場預(yù)期及市場信心，才能解決問題

過去房地產(chǎn)的高速發(fā)展引發(fā)了不少問題，房企“三高”模式也走到盡頭，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境與過去相比發(fā)生了明顯變化，人口總量見頂、城鎮(zhèn)化放緩、居民杠桿率已偏高都意味著新房市場規(guī)模向上突破的動(dòng)能減弱，必然進(jìn)入降速階段，但也應(yīng)該看到，城市與區(qū)域之間市場差異明顯，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾仍突出，同時(shí)，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿足。

伴隨著行業(yè)發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，2016年以來，“房住不炒”已成為我國房地產(chǎn)行業(yè)長期遵循的政策底線，同時(shí)，基于城市市場分化加劇，“因城施策”代替全國“一刀切”，成為政府調(diào)控的主要抓手，各地因時(shí)因地制宜，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

最近兩年，在多重因素影響下，房地產(chǎn)持續(xù)下行，中央在堅(jiān)持“房住不炒”基礎(chǔ)上，多次強(qiáng)調(diào)要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對消費(fèi)和投資影響較大，資產(chǎn)價(jià)格下跌預(yù)期引發(fā)的“負(fù)財(cái)富效應(yīng)”也對居民消費(fèi)意愿產(chǎn)生影響，穩(wěn)住房地產(chǎn)對于穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤十分重要，穩(wěn)定市場預(yù)期和信心，在發(fā)展中解決歷史問題，才能實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

部分城市政策需要適當(dāng)“糾偏”，因城施策，支持剛性和改善性住房需求釋放，恢復(fù)市場信心才能恢復(fù)房地產(chǎn)投資及消費(fèi)

實(shí)際上，2022年以來，房地產(chǎn)需求端政策已經(jīng)在陸續(xù)優(yōu)化，去年前三季度政策以因城施策方式持續(xù)推進(jìn)，上半年三四線城市放松調(diào)控為主，三季度部分二線城市加入放松行列，直至9月末，全國普惠性政策落地，央行、銀保監(jiān)會(huì)對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，財(cái)政部與稅務(wù)總局階段性對出售后1年內(nèi)重新購房家庭實(shí)施退稅優(yōu)惠。

截至目前，三四線及弱二線城市已基本取消限制性政策，但由于這些城市需求較弱，庫存壓力大，盡管政策已較寬松，但對銷售帶動(dòng)較為有限。核心二線小幅放松，一線城市目前仍較為嚴(yán)格，部分二線城市優(yōu)化政策出臺(tái)后對激活市場起到積極作用，值得推廣，但整體而言，一線及核心二線城市政策優(yōu)化較少，尤其是對于改善性住房需求的政策限制仍較嚴(yán)格，隨著更多城市房地產(chǎn)銷售邊際轉(zhuǎn)弱，需要更大力度的政策支持，讓更多合理的、有購房意愿和購房能力的人群進(jìn)入市場。

從穩(wěn)市場角度來看，核心城市仍存在以下政策優(yōu)化空間：

優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，降低首付比例，支持合理住房需求釋放

2022年11月，杭州首套房認(rèn)房認(rèn)貸轉(zhuǎn)為了認(rèn)房不認(rèn)貸（在杭州市無住房且無未結(jié)清住房貸款記錄的家庭最低首付比例為30%），同時(shí)貸款購買第二套住房的家庭最低首付比例降為40%。政策出臺(tái)后市場情緒好轉(zhuǎn)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年11月、12月，杭州商品住宅（不含保障房）成交面積均超100萬平方米，環(huán)比、同比均增長，其中11月成交面積環(huán)比增長58%，12月繼續(xù)環(huán)比增長21%。也就是說優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策會(huì)產(chǎn)生積極效果，特別是熱點(diǎn)一二線城市。

目前，多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平（首套最低20%、二套30%），認(rèn)房又認(rèn)貸的城市主要集中的部分核心一二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，且個(gè)別城市二套首付比例較高，如北京、上海首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅），嚴(yán)重限制了需要換房改善的購房群體，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策、降低首付比例，有利于釋放更多改善需求。

一區(qū)一策的方式幫助一二線城市郊區(qū)去庫存

當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的城市分化和區(qū)域分化特征，即便是核心一二線城市，不同區(qū)域和板塊之間也存在較大差異，對于庫存壓力大的區(qū)域可以按照一區(qū)一策原則，優(yōu)化限購限貸條件，向市場釋放積極信號，促進(jìn)庫存去化。

優(yōu)化限價(jià)政策，穩(wěn)定預(yù)期，讓價(jià)格回歸市場

限價(jià)政策出臺(tái)的初衷是在市場熱度較高時(shí)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，支持合理購房需求，但隨著市場環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出，近期部分價(jià)格明顯倒掛的樓盤出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，引發(fā)關(guān)注，價(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購房難度，也無法反映市場真實(shí)情況，違背了政策初衷。而在房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加的背景下，多個(gè)城市出臺(tái)“限跌令”，也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。

在新的市場環(huán)境下，限價(jià)政策也需要及時(shí)調(diào)整優(yōu)化，取消銷售價(jià)格上限或合理制定新房備案價(jià)并預(yù)留浮動(dòng)空間，如土地環(huán)節(jié)限定銷售均價(jià)，可參考北京政策，給予項(xiàng)目未來銷售價(jià)格一個(gè)浮動(dòng)區(qū)間；取消“限跌令”、取消二手房指導(dǎo)價(jià)，讓價(jià)格回歸市場。

降低二套房貸利率、降低交易稅費(fèi)，降低購房成本

2022年四季度以來，針對首套房房貸利率的支持政策不斷落地，而二套房房貸利率的調(diào)整一直被排除在外，當(dāng)前二套房貸利率基準(zhǔn)是在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上增加60個(gè)基點(diǎn)，也就是4.9%，部分城市甚至更高，較高的房貸利率也制約著改善客群的入市情緒，適度降低二套房貸利率，有利于提高改善需求入市積極性。

另外，降低交易稅費(fèi)，如通過降低個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、中介費(fèi)用等降低購房成本，也有利于修復(fù)置業(yè)預(yù)期。

優(yōu)化北京、上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

優(yōu)化北京、上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低非普宅的首付比例和稅費(fèi)，有利于降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。當(dāng)前北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年12月，北京、上海新建住宅價(jià)格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價(jià)格均超過4萬元/㎡，二手住宅平均價(jià)格均超6萬元/㎡。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別914萬元、610萬元、395萬元，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別達(dá)1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高于普宅標(biāo)準(zhǔn)線。

以上政策空間更多聚焦在需求端，在優(yōu)化方式中，結(jié)合一區(qū)一策、生育政策、人才政策等既滿足了支撐合理住房需求釋放，又能夠避免市場大起大落，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)施策。最終以市場銷售帶動(dòng)房企現(xiàn)金流改善，推動(dòng)房企恢復(fù)“造血”功能，實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)。

值得注意的是，需求端政策的顯效會(huì)經(jīng)歷一個(gè)過程，這就需要供給端政策發(fā)力配合，加力落實(shí)“三支箭”融資措施。同時(shí)，推動(dòng)待售住宅、非住宅閑置項(xiàng)目等存量盤活，為企業(yè)流動(dòng)性提供支持，提高土地利用效率，化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前保增長的關(guān)鍵時(shí)刻，亟需中央監(jiān)管部門和地方政府糾偏核心城市不合理的限制性政策，結(jié)合多孩家庭、人才、租賃等優(yōu)化限購限貸條件，服務(wù)人口政策大局的同時(shí)，切實(shí)支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。6月進(jìn)入上半年沖刺經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)優(yōu)化政策需要盡快落實(shí)到位，以免錯(cuò)過6月市場企穩(wěn)窗口期，只有促進(jìn)房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)，才能推動(dòng)市場信心恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資改善，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)不拖經(jīng)濟(jì)后腿。

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