從“萬(wàn)村”到“統(tǒng)租”，深圳城中村改造沒有退堂鼓

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 鄒永勤深圳的“白芒統(tǒng)租”事件近期成為了全網(wǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

隨著相關(guān)監(jiān)管部門于6月3日和6月4日的連番表態(tài)后，尤其是深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人將實(shí)施城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升的目的定性為“就是要更好解決來(lái)深建設(shè)者住房問(wèn)題，讓他們住上更高品質(zhì)、更加安全的房子”之后，這一事件方才得到緩解。

但從6月5日開始，網(wǎng)絡(luò)上再度傳出深圳有100多個(gè)城中村即將“統(tǒng)租”以及統(tǒng)租房限制40歲以上人員租用等信息，從而使得“白芒統(tǒng)租”向“深圳統(tǒng)租”蔓延，引起深圳眾多租房者者的進(jìn)一步關(guān)注。

(資料圖片)

“統(tǒng)租”，一項(xiàng)本為民生著想的政策，為何卻在推進(jìn)過(guò)程中受到不少質(zhì)疑？

為了能夠更清楚地了解事情的真相，6月5日—6月7日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者隨機(jī)走訪了包括珠光村在內(nèi)的數(shù)個(gè)被傳要“統(tǒng)租”的城中村，并對(duì)相關(guān)專家進(jìn)行了采訪。

余波蔓延

“統(tǒng)租”，這個(gè)在深圳早就存在的名詞，并已經(jīng)在推進(jìn)中的政策，卻在這個(gè)夏天突然暴紅，和深圳市南山區(qū)西麗街道一個(gè)不起眼的村落白芒村有關(guān)。

起因是，從5月份開始，居住在白芒村的租戶便陸續(xù)收到各自房東發(fā)來(lái)的“要求在6月30日前限期搬離的通知”，這種“限期搬離”以及因此引發(fā)的小孩學(xué)位等問(wèn)題，引發(fā)了租戶們的反彈。緊接著，5月底，一位自稱是白芒村房東的網(wǎng)友發(fā)帖炫耀其名下的一套農(nóng)民房被政府籌集，并暗示“統(tǒng)租”后的價(jià)格將是現(xiàn)在的2倍以上。

這一“炫耀帖”迅速?gòu)?qiáng)化了租戶的不滿情緒，白芒村的租戶開始到處投訴求助，甚至到《人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板》向包括深圳市委書記在內(nèi)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行留言求助。由于“漲租、逼遷、學(xué)位”等事項(xiàng)，關(guān)乎租住在深圳城中村的數(shù)量龐大的人群的切身利益，各路媒體亦及時(shí)跟進(jìn)，從而使得“白芒統(tǒng)租”連續(xù)數(shù)天登上了熱搜榜。

隨著事情的發(fā)展，南山區(qū)西麗街道于6月3日在白芒村張貼“致居民朋友一封信”，針對(duì)短期搬離、搬遷補(bǔ)助、尋找房源、學(xué)生學(xué)位問(wèn)題都做了正面解釋和反饋。緊接著6月4日，深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表態(tài)稱，改造后租金原則上不漲價(jià)。相關(guān)方連番表態(tài)之下，事態(tài)暫時(shí)得以緩解。

但6月5日，網(wǎng)上卻傳出一份“深圳為提供保障房清租名單”，超過(guò)100多個(gè)城中村名列在冊(cè)；緊接著又流傳出深圳統(tǒng)租房的一條新規(guī)定：超過(guò)40歲的人員將被限租。于是，輿論再度關(guān)注，并從“白芒統(tǒng)租”蔓延為“深圳統(tǒng)租”。

記者留意到，就在“深圳統(tǒng)租”輿論四起之時(shí)，網(wǎng)絡(luò)上開始陸續(xù)出現(xiàn)一些房東漲房租的聲音。記者關(guān)注的一位二手房東，近期亦開始頻頻在朋友圈刷新租金，此前3月份標(biāo)價(jià)為1600元左右的“龍井大單間”更新為1700元，此前為1900元左右的“茶光地鐵口大單間”則更新為2000元左右。而上述房源，均處于流傳的即將要“統(tǒng)租”的城中村名單之內(nèi)。

為了更清楚的了解事情的真相，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者于6月5日—6月7日隨機(jī)走訪了在上述名單內(nèi)的數(shù)個(gè)城中村，如龍井村、珠光村、新屋村、光前村、茶光村等，結(jié)果是受訪者均無(wú)一例外表示聽說(shuō)了自己所處城中村進(jìn)入“統(tǒng)租”名單的消息，并普遍對(duì)此感到不滿及擔(dān)憂。

坐落在大沙河附近的珠光村，村門口不遠(yuǎn)處便是大型的萬(wàn)佳購(gòu)物廣場(chǎng)，而附近有文理實(shí)驗(yàn)學(xué)校以及即將建成的大沙河文體中心，配套設(shè)施較為齊全。記者在村中攔住了一位正買菜回來(lái)的大伯，咨詢其對(duì)“統(tǒng)租”一事的看法。他對(duì)記者表示，聽說(shuō)有進(jìn)入“統(tǒng)租”名單這回事，但大家都不太喜歡，也覺得不可能。

這位大伯表示，“我相信政府如果要對(duì)城中村進(jìn)行‘統(tǒng)租’絕對(duì)是為民著想改善環(huán)境的，但我們珠光村在附近幾個(gè)村落里是出了名環(huán)境好的，所以沒必要‘統(tǒng)租’我們，而應(yīng)該去幫助環(huán)境更差的村落。還有，如果是真心為我們著想的話，不需要搞什么‘統(tǒng)租’，只需要禁止房東亂漲價(jià)以及亂收水費(fèi)電費(fèi)，那我們就感謝了”。

與珠光村相隔不過(guò)四個(gè)公交站臺(tái)的光前村，雖然村內(nèi)有珠光小學(xué)方便小孩就讀，但記者注意到整個(gè)村落握手房林立且多棟農(nóng)民房有加建的痕跡，村門口的龍井路更是堵滿了亂停放的車輛，是典型的臟亂差城中村。

在村中大榕樹下乘涼的鄭女士一聽記者問(wèn)起“統(tǒng)租”的事，便立即表示知道有這一說(shuō)法，但應(yīng)該還沒落實(shí)，反正沒收到房東的通知?！叭绻娴穆鋵?shí)，一下子那么多人要搬家，孩子上學(xué)的都要就近，周邊房租又要跟著漲，對(duì)我們這些窮人老說(shuō)，這不是雪上加霜嗎？”鄭女士說(shuō)。

當(dāng)談到超過(guò)40歲以上被限租的傳聞，鄭女士更是連連吐槽稱，每一個(gè)人都會(huì)到達(dá)40歲，也沒有人保證一定能夠在40歲以前買到商品房，這樣的規(guī)定，不但是要趕40歲以上的外來(lái)人員離開深圳，也把要來(lái)深圳的年輕唬住了；“疫情這幾年已經(jīng)使得經(jīng)濟(jì)很蕭條，現(xiàn)在剛有一點(diǎn)起色就來(lái)搞這些，不是趕人家走是什么？”鄭女士稱，自己希望深圳更有人情味兒。

記者指出，上述只不過(guò)是網(wǎng)絡(luò)傳言，并非官方權(quán)威消息，但鄭女士認(rèn)為，現(xiàn)在真與假已經(jīng)不重要了，“畢竟都傳了個(gè)遍地開花，也不見有關(guān)部門來(lái)澄清一下，有些房東已經(jīng)開始借機(jī)漲價(jià)，這才是最要命的。你看，我的房東這段時(shí)間可賣力發(fā)朋友圈了，天天說(shuō)龍華那邊猛漲房租，誰(shuí)知道是真是假，反正是為漲價(jià)造聲勢(shì)”。

正如鄭女士所言，從6月5日傳出疑似即將“統(tǒng)租”的城中村名單和40歲限租的消息，到6月7日已經(jīng)兩天了，確實(shí)沒見到官方回應(yīng)。為了核實(shí)上述網(wǎng)絡(luò)信息的真假，記者當(dāng)場(chǎng)致電深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站的咨詢電話，以光前村租客的身份對(duì)上述兩則傳聞進(jìn)行求證，接電話的工作人員并未進(jìn)行回答，只是簡(jiǎn)單記錄了記者的問(wèn)題和聯(lián)系方法后，告知記者會(huì)轉(zhuǎn)給相關(guān)部門進(jìn)行答復(fù)。

同時(shí)，記者亦登錄“深圳政府在線互動(dòng)交流”平臺(tái)提出問(wèn)題進(jìn)行咨詢：“請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上流傳104個(gè)城中村村準(zhǔn)備統(tǒng)租的消息是否屬實(shí)？統(tǒng)租后，租客是否有年齡的限制？”

直到6月8日下午，記者才收到了署名為“桃源街道辦事處”發(fā)來(lái)的回復(fù)短信，稱“經(jīng)龍光社區(qū)了解，社區(qū)目前未接到任何有關(guān)光前村統(tǒng)租的通知，也未接到統(tǒng)租區(qū)內(nèi)40歲以上居民不能租房的通知。感謝您的理解與支持”。

而截至記者發(fā)稿時(shí)，“深圳政府在線互動(dòng)交流”平臺(tái)對(duì)記者提出的問(wèn)題還沒有任何回復(fù)，仍然處于“受理中”的狀態(tài)。

為何“統(tǒng)租”？

雖然“統(tǒng)租”這個(gè)詞已經(jīng)成為當(dāng)前深圳城中最為熱門的話題，但在記者這幾天的現(xiàn)場(chǎng)采訪中，更直接的感受是大部分市民并不清楚究竟“統(tǒng)租”是怎么一回事，而是受白芒事件影響，直接把“統(tǒng)租”跟漲房租、要搬遷畫上了等號(hào)。即使在6月5日市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表態(tài)“改造后租金原則上不漲價(jià)、預(yù)留3-6個(gè)月搬遷過(guò)渡期”后，民眾對(duì)于“統(tǒng)租”就是漲房租的觀點(diǎn)似乎并沒有改變，且抵觸情緒依然。

對(duì)此，房地產(chǎn)資深專家、國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者指出，所謂“統(tǒng)租”，是深圳市相關(guān)部門在全市范圍內(nèi)就城中村保障性住房的籌集并開展城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升的政策、實(shí)施辦法及流程。

他進(jìn)一步介紹稱，在深圳二次房改方案中，對(duì)保障性住房的安排力度明顯加大，尤其是這兩年以來(lái)，對(duì)保障性租賃住房的增量有顯著放大的態(tài)勢(shì)。這就出現(xiàn)一個(gè)房源籌集的問(wèn)題，大量保障性租賃住房從何而來(lái)？在政府一時(shí)間不可能拿地去蓋的背景下，比較可行的辦法就是在現(xiàn)有的各類型住房中間去籌集。而在各類型的住房中，體量最大的，當(dāng)然非城中村莫屬。

“深圳城中村的面積高達(dá)300多平方公里的范圍，大概有1000多個(gè)村落，吸納了超過(guò)1000萬(wàn)的人口（占到全市1800萬(wàn)常住人口的將近60%），可見其具備極大的吞吐居住人口的空間，可以為保障性租賃住房提供大量的房源?！彼味∠蛴浾邚?qiáng)調(diào)，這也是政府為何要在城中村搞“統(tǒng)租”的原因所在。

但他同時(shí)指出，一個(gè)不容忽視的客觀事實(shí)是，城中村里頭存在著大量的違建。對(duì)于這些違建，過(guò)去政府的計(jì)劃是拆除重建，但從實(shí)際執(zhí)行的效果來(lái)看，無(wú)論是舊改還是城市更新，都基本上是走不動(dòng)了。因?yàn)檫@涉及到和原業(yè)主的矛盾關(guān)系太大，賠償占比太大，從而推進(jìn)得很緩慢，越來(lái)越難于走下去。在這個(gè)背景下，政府也曾有過(guò)別的想法，比如說(shuō)推出“萬(wàn)村計(jì)劃”等；但這些計(jì)劃由于政府放手由房企去主導(dǎo)，過(guò)度市場(chǎng)化從而不符合保障住房計(jì)劃模式，所以最后也沒有成功。

“那么這次‘統(tǒng)租’，其實(shí)是回到原點(diǎn)，回到政府直接管控的這個(gè)正確方向上來(lái)，其基本模式就是：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與”。宋丁表示，所謂政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與，就是由政府旗下的國(guó)有企業(yè)、以及一些相配套的企業(yè)來(lái)參與，但是必須嚴(yán)格按照政府的這個(gè)保障性住房計(jì)劃來(lái)推進(jìn)，從而使得政府一系列政策得以貫徹實(shí)施下去。

那么，為何叫“統(tǒng)租”？它其實(shí)就是和原來(lái)這些業(yè)主們那種零租散租對(duì)應(yīng)的詞。此前城中村的房源都是散落在村落里邊，比如說(shuō)東家一棟、西家一棟，處于一種零散的狀態(tài)，導(dǎo)致無(wú)論是居住環(huán)境，還是周邊配套以及消防安全都難于進(jìn)行有效改善。

“當(dāng)然，政府對(duì)于城中村這種零租散租最為頭痛的一點(diǎn)，同時(shí)也是與廣大租客最利益攸關(guān)的一點(diǎn)，就是根本沒辦法對(duì)其租金進(jìn)行管控。”宋丁向記者指出，這幾年商品房的價(jià)格和租金都穩(wěn)住了，但城中村的租金卻年年都在上漲，原因就是政府可以在價(jià)格上管住一手房、也可以通過(guò)二手房差價(jià)管住二手房，但對(duì)于城中村的租金卻奈何不了；而城中村容納的人口比例又是那么高，這無(wú)疑使其成為了政府在整個(gè)樓市價(jià)格管控政策當(dāng)中的一個(gè)死穴，亟需解決。

因此，他認(rèn)為，此次政府力推“統(tǒng)租”的目標(biāo)有三，第一是解決保障性住房的房源和居住問(wèn)題，就是政府對(duì)某一個(gè)村落進(jìn)行全部收購(gòu)并進(jìn)行全面改造，然后統(tǒng)一租賃，這就和此前的散租零租不一樣；第二是有利于整個(gè)環(huán)境的改造，從而完成整體居住品質(zhì)的提升，比如消防、安全等等問(wèn)題都可以相應(yīng)地得到解決。

“第三個(gè)目標(biāo)，同時(shí)也是最重要的目標(biāo)，就是政府可以通過(guò)‘統(tǒng)租’來(lái)使得這個(gè)保障性租賃住房的租金價(jià)格維持在一個(gè)合理的水平，進(jìn)而平抑整體城中村的租金，起碼不能讓它像以前那樣年年上漲、隨意上漲?？梢赃@樣說(shuō)，‘統(tǒng)租’是政府在下一盤很大的棋，目標(biāo)就是要控制住城中村租金價(jià)格無(wú)節(jié)制的上漲”，宋丁說(shuō)。

既然“統(tǒng)租”是一項(xiàng)為民生著想的政策，為何現(xiàn)在卻受到很多的質(zhì)疑？在宋丁看來(lái)，主要的原因是政府在推進(jìn)“統(tǒng)租”的過(guò)程中有些操之過(guò)急，從而導(dǎo)致一些不協(xié)調(diào)狀況的發(fā)生。

“‘統(tǒng)租’既能解決城中村長(zhǎng)期積累的問(wèn)題，也能為將來(lái)的人才提供更多的保障性租賃住房，其初衷是好的。但是啟動(dòng)速度過(guò)快，特別是和租戶的對(duì)接做得不夠精細(xì)，從而使問(wèn)題暴露得比較突出?！彼f(shuō)。

“所以我認(rèn)為，‘統(tǒng)租’推進(jìn)需要認(rèn)真對(duì)接租戶，把大家不了解或者誤解的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題講清楚。等到部分試點(diǎn)改造完成以后，大家看到‘統(tǒng)租’帶來(lái)的好處，這些抵觸情緒就自然會(huì)平息下來(lái)，甚至轉(zhuǎn)成支持的動(dòng)力；屆時(shí)再全面加大推進(jìn)力度也不遲”。宋丁表示，在這方面，確實(shí)需要政府做進(jìn)一步的完善和補(bǔ)充。

“萬(wàn)村計(jì)劃”的教訓(xùn)

針對(duì)近期備受關(guān)注的“統(tǒng)租”事件，深圳市衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張一平日前亦在其朋友圈發(fā)言稱，“統(tǒng)租進(jìn)入城中村，出發(fā)點(diǎn)是好的，但前有‘萬(wàn)村計(jì)劃’的案例，應(yīng)該去好好總結(jié)、反思，不要一上來(lái)就是運(yùn)動(dòng)式的蠻干。據(jù)說(shuō)改造成本還不低，房東高興了，但有沒有去問(wèn)問(wèn)‘房西’的感受？解決住房問(wèn)題，我們究竟是為房東考慮，還是要為房西考慮？！這樣干下去，真的有些擔(dān)憂?！?/p>

他同時(shí)表示，“其實(shí)城中村的臟亂差，確實(shí)需要整治，但大規(guī)模改造并非唯一出路。村村不同、戶戶不同，應(yīng)該針對(duì)不同情況和不同需求，微改造也是應(yīng)該可以去積極嘗試的?！?/p>

張一平提及的“萬(wàn)村計(jì)劃”，指的是著名房企深圳萬(wàn)科于2017年啟動(dòng)的，錨定深圳城中村集體建設(shè)用地升級(jí)改造，擬在回收村民住房并完成裝修改造后交由萬(wàn)科旗下“泊寓”進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目計(jì)劃。

“萬(wàn)村計(jì)劃”初期因藍(lán)圖美好、愿景宏大而備受各方看好，以白芒村所在的南山區(qū)為例，2018年3月30日，南山區(qū)召開城中村綜合治理政策宣貫大會(huì)，高調(diào)宣布將引入第三方（萬(wàn)科萬(wàn)村）統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)城中村，并計(jì)劃在2020年7月底前完成該區(qū)32個(gè)城中村綜合治理，向深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年獻(xiàn)禮。

時(shí)至今日，這則新聞仍然掛在深圳市南山區(qū)人民政府網(wǎng)站，但現(xiàn)實(shí)卻是，萬(wàn)科早于2019年便暫緩了“萬(wàn)村計(jì)劃”。究其失敗原因，各方的說(shuō)法很多，而“租金較高”則是大家較為認(rèn)同的一點(diǎn)。

或許是鑒于“萬(wàn)村計(jì)劃”的失敗經(jīng)歷，張一平并不太看好當(dāng)前的“統(tǒng)租”前景。6月7日，他在跟記者交流時(shí)表示，當(dāng)前大規(guī)模“統(tǒng)租”這件事比較難走下去，因?yàn)槌侵写迤毡榇嬖谶`規(guī)加建等問(wèn)題，這個(gè)標(biāo)的物是存在瑕疵的，“這個(gè)統(tǒng)租，要解決的是什么？首要解決的是我們廣大市民的居住問(wèn)題，而不是去解決如何把這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房翻新好，僅僅顧及房子本身及房東利益。統(tǒng)租這件事涉及城中村這個(gè)敏感的話題，也涉及方方面面的利益，應(yīng)該考慮周全”。

但對(duì)于“統(tǒng)租”的前景以及“萬(wàn)村計(jì)劃”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，宋丁卻有不同的見解。他對(duì)記者強(qiáng)調(diào)稱，此次“統(tǒng)租”是為落實(shí)深圳市保障性住房計(jì)劃，而保障性租賃住房也是保障性住房的一部分。那么，保障性租賃具體是要保障什么呢？第一，保障這些人都能住進(jìn)去；第二，保障相對(duì)高品質(zhì)的居?。坏谌?，更保障租金價(jià)格穩(wěn)定的居住。

他認(rèn)為，“要確保這些保障，大概只有在政府保障性住房的條件下才能做到，如果按照原有城中村這種零散出租的辦法是辦不到的。在這一點(diǎn)上，‘統(tǒng)租’有著極為積極的意義在”。

宋丁同時(shí)亦承認(rèn)，在“萬(wàn)村計(jì)劃”之后至此次大規(guī)?！敖y(tǒng)租”之前，一些城中村確實(shí)陸續(xù)有一些局部性的改造，這是一個(gè)向好的趨勢(shì)；“但是，凡是經(jīng)過(guò)這些二房東改造以后，它的租住成本（包括租金、電梯維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)等）也相應(yīng)提高了不少。因此，這種零散化的改造，其實(shí)是不能達(dá)到政府長(zhǎng)期的這樣一個(gè)統(tǒng)一性的保障性住房的居住要求。所以這就是為何政府這次要采取‘統(tǒng)租’這個(gè)方式，干脆就由政府主導(dǎo)來(lái)完成這個(gè)事情，這樣的意圖我認(rèn)為還是很明顯的。當(dāng)然，這個(gè)因?yàn)檗D(zhuǎn)折過(guò)快，可能需要市場(chǎng)有一個(gè)過(guò)程來(lái)消化政府的政策初衷”。

至于“萬(wàn)村計(jì)劃”，宋丁認(rèn)為，當(dāng)時(shí)的做法就是政府把這個(gè)改造直接交給一家房企（萬(wàn)科）來(lái)做。當(dāng)然，萬(wàn)科確實(shí)也是一家比較有分量的房企，可以讓市場(chǎng)覺得比較可靠；但是說(shuō)一千道一萬(wàn)，萬(wàn)科到底不是政府而只是一家房企，他是需要按照市場(chǎng)化來(lái)盈利的。而按照當(dāng)時(shí)的“萬(wàn)村計(jì)劃”，政府只是引導(dǎo)不是主導(dǎo)，引導(dǎo)完以后就是讓企業(yè)主導(dǎo)，因此他必然會(huì)體現(xiàn)出市場(chǎng)化的動(dòng)作來(lái)（比如租金、管控等方面），最明顯的一點(diǎn)就是租金定得太高；這樣一來(lái)，必然和當(dāng)時(shí)的保障性住房租金和居住模式發(fā)生比較大的沖突，導(dǎo)致民眾不接受；民眾不接受的結(jié)果，就是“萬(wàn)村計(jì)劃”就走不下去了，畢竟萬(wàn)科也不能虧錢做事兒。

但是這次不一樣，這次啟動(dòng)的話，政府是不得不拿出很多錢來(lái)做財(cái)政補(bǔ)貼的，“你不可能說(shuō)我從業(yè)主手上收購(gòu)回來(lái)并經(jīng)過(guò)改造以后，把所有的這些成本全部都加在租金里面，如果這樣必然導(dǎo)致租金太貴，跟‘萬(wàn)村計(jì)劃’一樣走不下去。所以，這個(gè)缺口財(cái)政要補(bǔ)。而政府作為主導(dǎo)，起碼在相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)階段（前端導(dǎo)入階段），需要想辦法，比如補(bǔ)貼等，來(lái)進(jìn)行平衡的”。

宋丁同時(shí)表示，哪怕補(bǔ)貼不能長(zhǎng)期下去，但是它至少要持續(xù)一個(gè)階段，只有首先把這個(gè)“缺口”補(bǔ)起來(lái)以后，才能讓市場(chǎng)慢慢的去接受這個(gè)租金的安排，這需要一個(gè)過(guò)程。

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