北京房價見頂了嗎？老破小領(lǐng)跌，豪宅學(xué)區(qū)房依然堅挺

融澤嘉園。攝影：《財經(jīng)》記者 劉昕

(資料圖片)

文 | 《財經(jīng)》記者 劉昕?實習(xí)生 任德輝 王文彤

編輯 | 王博

自年初開始回溫的北京二手房市場，在5月按下暫停鍵。

6月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。北京的二手住宅銷售價格指數(shù)比上月降低0.6，這是今年以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對北京樓市降溫的感知更早，不少經(jīng)紀(jì)人告訴《財經(jīng)》記者，2月樓市小陽春沒持續(xù)多久，3月中下旬開始，房子又不好賣了。

進入5月，樓市的悲觀情緒繼續(xù)蔓延。掛牌量、降價數(shù)字刺激著購房者的神經(jīng)：

“北京二手房掛牌超12萬套”；

“北京二手房市場急轉(zhuǎn)直下，有業(yè)主割肉80萬”；

“北京燕郊房價下跌50%，房子白送沒人要”。

真實的市場情況如何？到底有哪些房子在降價？《財經(jīng)》記者調(diào)查多個小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，北京市場呈現(xiàn)出分化趨勢。

五環(huán)以里的確有部分30年左右的老舊小區(qū)在大幅降價；北五環(huán)外互聯(lián)網(wǎng)大廠周邊的房子受裁員及新盤沖擊，降價也較突出；京郊的房價繼續(xù)萎靡不振。

但總體看，這場降價潮中，北京城區(qū)樓齡在10年左右，區(qū)位和物業(yè)品質(zhì)較好的小區(qū)比較“抗打”，掛牌價及成交價并未出現(xiàn)明顯波動，部分優(yōu)質(zhì)豪宅仍在“偷偷”上漲。

改善需求成主流，老破小降價求賣

年輕人大都不買房了，北京樓市也正轉(zhuǎn)變?yōu)橹脫Q型市場，這導(dǎo)致剛需購房者占比越來越少。根據(jù)貝殼研究院對經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研，目前，北京的改善換房需求占比超過7成。這意味著，首套上車的剛性需求不超過30%。

“賣舊買新”的業(yè)主為了買二套房，需要將手中的剛需房出手。這類房源包含大量老舊小區(qū)，具有總價低、地理位置相對核心等優(yōu)勢，但在居住條件、保值性方面存在劣勢。《財經(jīng)》記者調(diào)查了多個此類小區(qū)，掛牌量一直居高不下。

面對這類房源，剛需購房者上車意愿在下降。多位鏈家中介透露，朝陽區(qū)、海淀區(qū)的一些剛需盤，4月-5月前來看房議價的人并不少，但是相較2月-3月謹慎了很多，“看到市場不好，大家都想觀望一下，看房價能不能再降。”

過量的供給，碰上收縮的需求，讓很多剛需房業(yè)主不得不降價甩賣。

以東四環(huán)附近的朝陽區(qū)八里莊北里小區(qū)為例，該小區(qū)1981年建成，臨近十里堡地鐵站，主要戶型為兩居室，目前在貝殼App上掛牌135套。該小區(qū)一套56平方米的精裝兩居室，6月初掛牌價為305萬元，一位小區(qū)中介表示，同類戶型今年2月的成交價基本在360萬元以上。

地震局宿舍小區(qū)位于石景山區(qū)，1986年建成。一套95平方米的三居室于4月上架，初始掛牌價510萬元，6月初，業(yè)主將掛牌價降至499萬元。中介介紹，同棟樓相同戶型的另一套房子，去年1月以570萬元的價格售出。

（位于北京西五環(huán)的地震局宿舍小區(qū)，樓齡約37年。攝影：任德輝）

為何老舊小區(qū)越來越難出手？中介表示，一是市場供大于需，老舊小區(qū)樓盤品質(zhì)比較低，相同的價位在相鄰位置可能會找到樓齡更新、物業(yè)更好的房子。其次，老舊小區(qū)的增值空間已經(jīng)到頂，以后若出手，上漲空間幾乎沒有了，除非是有學(xué)區(qū)光環(huán)，否則投資價值根本拼不過新小區(qū)。

互聯(lián)網(wǎng)大廠撐起的回龍觀，房價也降了

回龍觀是近10年來北京置業(yè)需求最旺盛的區(qū)域之一。一位回龍觀區(qū)域的鏈家中介告訴《財經(jīng)》記者，去年下半年，回龍觀已經(jīng)有房價下跌的跡象，今年2月漲回來一些，3月下旬之后，市場又不好了。相比今年2月，目前整個回龍觀地區(qū)的成交價差不多降了8%。

回龍觀靠近西二旗、望京兩大互聯(lián)網(wǎng)公司聚集地。雖在北五環(huán)外，但周邊有騰訊、百度、網(wǎng)易、新浪等大廠，交通、商業(yè)等配套設(shè)施也相對完善，成為互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者買房的首選之地，房價曾一路水漲船高。

（回龍觀近三年房屋均價走勢。來源：安居客App）

回龍觀的二手房源主要分為兩類，一類是2000年前后建的經(jīng)濟適用房，例如龍騰苑、龍博苑、龍躍苑。另一類是2010年之后交付的次新房（年代較近的二手房），例如融澤嘉園、首開國風(fēng)美唐。

一位融澤嘉園的鏈家中介告訴《財經(jīng)》記者，近一個月，該小區(qū)成交價普遍下跌了10萬元左右。如果跟今年一二月相比，降幅甚至能達到近50萬元（見頭圖）。

該鏈家中介向《財經(jīng)》記者展示了一份93平米戶型房源成交記錄。如果只看中層房源，去年9月，一套8層、中等裝修的房子成交價為631萬元。今年2月，一套9層、精裝修的房子成交價降到603萬元。5月底，553萬元便可買到一套9層、簡裝的房子。

另一個次新盤首開國風(fēng)美唐也在降價。根據(jù)鏈家中介提供的成交記錄，今年3月，該小區(qū)一套中層、92平方米的房屋成交價為690萬元。5月底，一套條件類似的房屋成交價為629萬元，下降約60萬元。

年代稍遠的經(jīng)濟適用房小區(qū)也是如此，一位龍華園的鏈家中介告訴《財經(jīng)》記者，73平方米的二居室目前成交價400萬元左右，比2月-3月大約降了20萬元。

多位中介認為，回龍觀房價下跌，與互聯(lián)網(wǎng)公司裁員有一定關(guān)系。曾有西二旗的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者告訴《財經(jīng)》記者，因為擔(dān)心被裁員，打算暫時擱置買房計劃。

除此之外，回龍觀周邊新樓盤多、價格有吸引力，也讓二手房業(yè)主倍感壓力，“想成交就得降價”。

貝殼App上，融澤嘉園的參考均價從5.9萬元/平方米到6.4萬元/平方米不等，而融澤嘉園往北約1.5公里的新盤文源府，參考均價為6.2萬元/平方米。

首開國風(fēng)美唐的參考均價從7萬元/平方米到7.8萬元不等，距離國風(fēng)美唐不到5公里的新盤北清橡樹灣和紫金書院，參考均價分別為6萬元/平方米和6.4萬元/平方米。

有中介表示，盡管這些新盤各自存在一些問題，例如離地鐵站稍遠、噪音更大、戶型面積較大、由小開發(fā)商操盤，但因價格有優(yōu)勢，仍對有意在回龍觀購房的人形成不小的吸引力。

回龍觀附近新盤仍在持續(xù)入市。8號線和昌平線朱辛莊地鐵站附近的越秀星樾于4月開盤，開盤當(dāng)天期房全部售罄。同樣是朱辛莊地鐵站附近的大華昌平朱辛莊地塊，今年3月土拍時吸引了超40家房企拍地，備受購房者關(guān)注。這些新樓盤，無疑仍將給二手房市場帶來沖擊。

產(chǎn)業(yè)支撐弱，京郊房價繼續(xù)下降

除了互聯(lián)網(wǎng)大廠周邊，遠離城區(qū)的京郊房價也不樂觀。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，延慶區(qū)、密云區(qū)等北京非核心城區(qū)，二手房房價近兩年一直處于下跌狀態(tài)，近期下降趨勢稍有減緩。具體來看，下降較明顯的是延慶區(qū)，去年5月同比下降近5%，今年5月同比下降超3%。

（2022年5月&2023年5月北京房價地圖。來源：中指研究院）

究其根本，京郊小區(qū)沒有成熟的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造工作機會，很大程度上只能承接來自核心城區(qū)的外溢住房需求，或者依托自然條件發(fā)展康養(yǎng)地產(chǎn)。

然而，隨著經(jīng)濟下行、疫情緩慢恢復(fù)，核心城區(qū)的購房人群普遍觀望情緒重，京郊的房子又處于下跌通道，買漲不買跌的心理下，京郊成交量更加慘淡。以密云區(qū)為例，鏈家中介表示，二三月時該區(qū)單月成交量在360套左右，但5月成交量下跌至340套。

由于沒有扎實的產(chǎn)業(yè)支撐，京郊的房源更容易受政策影響，產(chǎn)生價格波動。

例如，位于延慶區(qū)主城區(qū)之外的城建萬科城，2015年建設(shè)完成，當(dāng)時已經(jīng)宣布北京將在2022年舉辦冬奧會，該小區(qū)距規(guī)劃中的延慶冬奧村32公里，車程約30分鐘。購房者們根據(jù)北京奧運會后房價一飛沖天的經(jīng)驗，盡管小區(qū)周圍并沒有冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)置配套也不盡完善，還是紛紛投資盼其升值。但受疫情影響，該小區(qū)周邊始終沒有發(fā)展出較為成型的產(chǎn)業(yè)，未能達到購房者的投資預(yù)期。

《財經(jīng)》記者從鏈家城建萬科城房產(chǎn)中介處了解到，當(dāng)初購買城建萬科城的業(yè)主不惜虧本紛紛降價拋售，去年9月以來已有10套出售。買入時房子均價為2.5萬元/平方米，成交價僅1.5萬元/平方米左右。一套80平方米、6層的兩居室于4月26日成交，降到1.2萬元/平方米，跌破新低。“掛牌價基本就是成交價，掛得太高根本無人問津?！敝薪閷Α敦斀?jīng)》記者說。

懷柔情況又不盡相同。雖然有影視城規(guī)劃，但受影視寒冬影響，影視城的發(fā)展受限；科學(xué)城的建設(shè)也受制于已經(jīng)成熟的麗澤、昌平產(chǎn)業(yè)園、海淀等區(qū)域，發(fā)展較緩慢；而同屬于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，懷柔與密云、延慶相比區(qū)別不大。鏈家懷柔區(qū)中介表示，目前懷柔的房價一直處于下跌趨勢，可能會延續(xù)到今年年底。

懷柔主城區(qū)內(nèi)，房齡在15年左右的老小區(qū)多為無電梯的學(xué)區(qū)房，近期成交單價在2.7萬元/平方米左右，每平方米下降近3000元；房齡較短的小區(qū)多帶電梯且臨近商業(yè)街，近期成交單價在3.7萬元/平方米左右，每平方米也下降近3000元。

總體而言，降價幅度大的還是交通不便的老舊小區(qū)，若樓齡新、近高鐵站或地鐵站，小區(qū)的抗跌能力也較強，甚至還有隱隱上漲的趨勢。如延慶區(qū)上都首府家園小區(qū)，由于距延慶火車站較近，房價比較穩(wěn)定。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，6月掛牌均價為2.5萬元/平方米，環(huán)比上升1.88%，但成交價基本持平。

多位房產(chǎn)中介向《財經(jīng)》記者表示，目前京郊的小區(qū)房價雖然還處于下跌趨勢，但下降空間已經(jīng)不大?！爱吘狗康禺a(chǎn)市場是國家重點關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，破價太嚴(yán)重的話國家會出手干預(yù)的。若選擇投資升值，購買京郊的房子確實不劃算，但若是自住養(yǎng)老，現(xiàn)在出手是一個不錯的選擇?！?/p>

分化的市場

整體來看，北京房地產(chǎn)市場是分化的。這種分化不僅出現(xiàn)在區(qū)域之間，也出現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)、甚至一個樓盤內(nèi)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，5月朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)5個區(qū)的二手房價格環(huán)比均有上漲，但漲幅不高，集中在0.03%-0.1%。其他區(qū)的二手房價格持平或微跌，最大環(huán)比跌幅出現(xiàn)在平谷區(qū)，為0.82%。鏈家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，像朝陽區(qū)這種核心城區(qū)，購房者的熱情一直比較高漲，隨著市場回暖還可能有小幅上漲，近期不太可能有大幅降價。（詳見上圖：2023年5月北京房價地圖）

部分非核心城區(qū)的小區(qū)成交價浮動不大，是因為價格已經(jīng)跌到很低，沒有繼續(xù)下降的空間。一位延慶區(qū)龍聚山莊的鏈家中介告訴《財經(jīng)》記者，2020年之前，該小區(qū)一套兩居或三居室差不多能賣到190萬元，如今掛牌價只有80萬元到110萬元不等，部分房源均價還不到1萬元/平方米，“再降就比外地的房子還便宜了”。

另外，部分品質(zhì)較好、租售比高的剛需房，價格也保持平穩(wěn)。例如位于海淀區(qū)西三環(huán)、西四環(huán)之間的京投銀泰琨御府，目前在售的一居室商住房掛牌價普遍在240萬元以上，近三個月的交易價在236萬元左右，掛牌價與成交價相對穩(wěn)定。中介表示，該小區(qū)樓齡新、物業(yè)管理完善、租售比較高，小戶型的租金在每月6800元到9000元之間。業(yè)主可以選擇將房源邊租邊賣，不著急出售，所以很少出現(xiàn)大幅降價的情況。

《財經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，豪宅的成交價也相對穩(wěn)定。原因是豪宅成交周期長，客戶群體少，受市場波動也小。例如位于海淀區(qū)五道口地鐵站附近龍湖唐寧one小區(qū)的四居室豪宅，今年5月掛牌價5800萬元，比同樓層房源此前的成交價高出220萬元。中介表示，雖然上述業(yè)主定價時參考了先前的成交價，留出了一定議價空間，但也能看出高品質(zhì)豪宅價格堅挺。

另外，學(xué)區(qū)房仍然具有保值屬性。有鏈家中介告訴《財經(jīng)》記者，西北旺互聯(lián)網(wǎng)大廠附近的春暉園、夏霖園、秋露園、冬晴園等小區(qū)，2003年左右建成。雖然樓齡較老，小區(qū)環(huán)境也一般，但因為臨近中關(guān)村二?。ò偻^(qū)），帶學(xué)區(qū)屬性，近兩月價格變動不大，前兩個月價格還上漲了。目前，這幾個小區(qū)均價在9萬元/平方米上下。

成交價穩(wěn)定的房子還能堅挺多久？價格下跌的房源是否會繼續(xù)下跌？現(xiàn)在無從定論?？梢钥吹降氖牵本┦袌錾?，買賣雙方的博弈正在發(fā)生微妙變化?！耙环侩y求”的時代已經(jīng)過去，更多的賣家開始讓步了。

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