上半年新房交易“先揚(yáng)后抑” 未來(lái)如何提振置業(yè)情緒助去化？

雖然上半年經(jīng)歷了市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”，但在4月中下旬迎來(lái)降溫，6月在供應(yīng)推動(dòng)之下也未走出翹尾行情。因此，上半年整體新房交易行情“先揚(yáng)后抑”，而百城新房?jī)r(jià)格也保持橫盤(pán)走勢(shì)。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前購(gòu)房置業(yè)情緒延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，若無(wú)利好政策加持，置業(yè)情緒仍存下行壓力。而如何提振住房消費(fèi)需求，防范市場(chǎng)進(jìn)一步降溫也成為當(dāng)前市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)。

【資料圖】

今年上半年，整體新房市場(chǎng)行情呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的態(tài)勢(shì)。資料圖片

開(kāi)盤(pán)售罄項(xiàng)目主要集中在滬杭

上半年百城新房?jī)r(jià)格保持橫盤(pán)態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)2個(gè)月下跌，跌幅與5月份持平。從成交量上看，在低基數(shù)下，上半年重點(diǎn)100城銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)11%。

其中，一季度成交面積同比增長(zhǎng)近20%，二季度與去年同期基本持平。而6月份，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積與5月份基本持平，年中并未出現(xiàn)明顯翹尾行情。

與此同時(shí)，上半年供給端表現(xiàn)更是弱于需求端。雖然6月份房企推盤(pán)積極性回升，但仍處在同期低位。具體來(lái)看，一季度重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積同比增長(zhǎng)約12%，二季度伴隨著新房銷(xiāo)售活躍度回落，房企推售意愿明顯不足，重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積同比下降約8%。其中，6月為沖刺年中業(yè)績(jī)，房企推盤(pán)量有所增加，批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長(zhǎng)，但同比仍下降接近兩成。

在樓盤(pán)去化方面，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)12個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新開(kāi)住宅項(xiàng)目當(dāng)天去化率均值為53%。其中，1月份平均去化率上升至59%，2月份有所降低，4月份回升至56%，6月份降至47%。整體來(lái)看，2023年上半年去化水平高于去年同期。

上海、成都、蘇州2023年上半年市場(chǎng)去化效果非常好，平均去化率均超過(guò)70%；廣州、杭州、南昌、天津開(kāi)盤(pán)去化效果較好，在60%左右；深圳、南京去化效果一般，平均去化率分別為39%、47%； 而武漢、重慶、青島平均去化率較弱。

從項(xiàng)目去化情況來(lái)看，2023年上半年共有255個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，主要集中在杭州和上海，分別占83席、82席，兩個(gè)城市合計(jì)約占全部售罄項(xiàng)目的65%。

據(jù)中指研究院開(kāi)盤(pán)去化率統(tǒng)計(jì)，36%的項(xiàng)目為剛需樓盤(pán)，中高端改善項(xiàng)目占比超六成。部分中高端改善項(xiàng)目需求較旺盛，在開(kāi)盤(pán)量較大的情況下，仍能實(shí)現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄。如杭州6月26日開(kāi)盤(pán)的嘉里馥源庭項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出的565套房源售罄。

購(gòu)房者觀望情緒較重，市場(chǎng)降溫

因?yàn)槿セ^弱，雖然部分代表城市庫(kù)存小幅下降但仍處高位，尤其是三四線(xiàn)代表城市短期去化壓力仍較大。

從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)房者的置業(yè)情緒影響著市場(chǎng)去化。根據(jù)中國(guó)人民銀行6月29日公布的《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》，未來(lái)三個(gè)月，16.2%的居民有購(gòu)房打算，較今年一季度的17.5%下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)2018年以來(lái)的次低谷。

對(duì)此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，居民購(gòu)房意愿回落的背后與預(yù)期收入下降、對(duì)行業(yè)下行的擔(dān)憂(yōu)等脫不開(kāi)關(guān)系。

6月各等級(jí)城市情緒指數(shù)延續(xù)回落態(tài)勢(shì)

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月份一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市置業(yè)情緒指數(shù)全部延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。其中，一線(xiàn)城市情緒指數(shù)跌幅最大，但是仍然保持領(lǐng)先地位。一線(xiàn)城市在今年前兩個(gè)月復(fù)蘇態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁，幾乎觸及平穩(wěn)區(qū)間邊界，3月份起，復(fù)蘇動(dòng)力不足開(kāi)始回落，6月北上廣三城情緒全線(xiàn)回落，帶動(dòng)整體情緒下探，一線(xiàn)城市長(zhǎng)期以來(lái)調(diào)控政策趨嚴(yán)，盡管今年以來(lái)部分城市局部松綁但是力度有限，購(gòu)房者觀望情緒較重。

二線(xiàn)城市情緒指數(shù)跌幅最小，與近期多個(gè)二線(xiàn)城市優(yōu)化調(diào)控政策有一定的關(guān)系。短期來(lái)看，二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)多數(shù)面臨著下行壓力。

對(duì)于上半年新房交易行情，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，市場(chǎng)呈現(xiàn)了“先揚(yáng)后抑”的交易態(tài)勢(shì)。值得關(guān)注的是，市場(chǎng)降溫的速度明顯超過(guò)預(yù)期。從實(shí)際調(diào)研的情況來(lái)看，此次降溫最早源于4月中下旬，當(dāng)時(shí)房企明顯感受到售樓處看房人數(shù)減少了，而且一些房企認(rèn)為，目前市場(chǎng)最大的問(wèn)題在于各地購(gòu)房者普遍出現(xiàn)低落的情緒。

下半年置業(yè)情緒仍存下行壓力

對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，重點(diǎn)50城情緒指數(shù)連續(xù)4個(gè)月回落，進(jìn)入觀望區(qū)間低位水平。預(yù)計(jì)若無(wú)重大利好政策加持，后續(xù)置業(yè)情緒指數(shù)仍存在下行壓力。從城市來(lái)看，50城中有8城未來(lái)短期房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)呈上漲態(tài)勢(shì)，其中，一線(xiàn)城市中的上廣深韌性較強(qiáng)，短期內(nèi)仍將維持上漲行情；二三線(xiàn)城市中，威海近期旅游熱度飆升拉動(dòng)房地產(chǎn)活力提升，房?jī)r(jià)有望迎來(lái)短期上漲空間，中西部省會(huì)城市成都、長(zhǎng)沙仍然表現(xiàn)不俗。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。中性預(yù)期下，全年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，下半年房地產(chǎn)政策維持當(dāng)前節(jié)奏，購(gòu)房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)，在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，銷(xiāo)售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，全年銷(xiāo)售面積與2022年基本持平。

克而瑞研究中心則認(rèn)為，短期行業(yè)難有V型大反轉(zhuǎn)，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。當(dāng)前行業(yè)最大的核心問(wèn)題在于市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)基于點(diǎn)狀回暖進(jìn)行復(fù)蘇，需求相對(duì)旺盛、購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充足僅存在于部分核心城市，且經(jīng)過(guò)上半年的需求釋放，大部分城市剛需乏力、改善需求未能形成有效銜接。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要充分理解二季度交易數(shù)據(jù)“降溫”背后涉及的購(gòu)房者收入狀況問(wèn)題、購(gòu)房壓力問(wèn)題和預(yù)期問(wèn)題等，才能為下半年樓市提振提供更務(wù)實(shí)的策略建議。

“關(guān)鍵在于做好房地產(chǎn)方面的最核心工作，即提振住房消費(fèi)需求。從新房交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，后續(xù)既要在行政、金融和財(cái)政等方面落實(shí)見(jiàn)效快的政策，也要積極關(guān)注一二手房聯(lián)動(dòng)的問(wèn)題。當(dāng)前要朝著‘盤(pán)活二手房、鼓勵(lì)置換新房’的角度進(jìn)行，只有這樣，才能防范市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，并促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的通暢和健康發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳

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