降價(jià)3000萬(wàn)元，深圳“天價(jià)”法拍房成交！兩萬(wàn)人圍觀

在經(jīng)歷三次拍賣后，恒裕濱城二期的“天價(jià)”法拍大平層終于成交了。7月7日，位于深圳南山蛇口街道的恒裕濱城二期某法拍房以7598萬(wàn)元總價(jià)成交，折合單價(jià)約27.3萬(wàn)元/㎡，總價(jià)較一拍降了3000萬(wàn)。

該房產(chǎn)于今年5月掛牌京東法拍，最初起拍價(jià)為1.07億元，后一拍因無(wú)人出價(jià)而流拍；二拍起拍價(jià)打8折降至8560萬(wàn)元后再次流拍；三拍起拍價(jià)再打8折降至6848萬(wàn)元，本輪法拍吸引了3人報(bào)名，近2萬(wàn)人圍觀，在經(jīng)歷26次出價(jià)后，該套房源最終以7598萬(wàn)元總價(jià)成交。

深圳“最貴”法拍房

(相關(guān)資料圖)

成交價(jià)比評(píng)估價(jià)降了3000萬(wàn)

根據(jù)京東拍賣資料顯示，上述法拍房源位于深圳南山區(qū)蛇口街道恒裕濱城花園二期5座A單元40B，總面積為278.58㎡，評(píng)估價(jià)1.07億元，折合單價(jià)高達(dá)38.4萬(wàn)元/㎡。該房源一拍時(shí)的起拍總價(jià)和起拍單價(jià)刷新了深圳住宅市場(chǎng)的法拍價(jià)格紀(jì)錄。

隨著兩輪流拍后，房源總價(jià)一降再降，三拍的成交價(jià)相較于最初的起拍價(jià)便宜了3000萬(wàn)元，成交單價(jià)也降了約10萬(wàn)元。

從38.4萬(wàn)元的起拍單價(jià)降到27.3萬(wàn)元的成交單價(jià)，對(duì)買家來(lái)說(shuō)是“撿漏”了嗎？

恒裕濱城當(dāng)前同類型的大戶型房源在市場(chǎng)上比較少見(jiàn)，目前公開(kāi)信息可以查詢到的大戶型成交記錄還是在2021年京東法拍上成交的房源。2021年，恒裕濱城花園二期3座房源被拍賣，該套房源共吸引了15885人圍觀，面積為228.72㎡，起拍總價(jià)約5617.53萬(wàn)元，算下來(lái)起拍單價(jià)就高達(dá)24.56萬(wàn)元/㎡，最終該房源被以總價(jià)約6317.5萬(wàn)元售出，折合單價(jià)為約27.6萬(wàn)元/㎡。

這即是說(shuō)，本輪法拍的房源最終成交單價(jià)較兩年前還便宜了3000元/㎡。

灣財(cái)社記者還在中介平臺(tái)查詢到，目前恒裕濱城二期在市場(chǎng)上掛牌的房源單價(jià)普遍在30萬(wàn)元以上，目前二手掛牌房源一套83㎡的三室一廳，業(yè)主掛牌總價(jià)為2900萬(wàn)元，折合單價(jià)34.84萬(wàn)元/㎡，每平方米超出指導(dǎo)價(jià)近20萬(wàn)元。有市場(chǎng)消息顯示，今年6月，恒裕濱城二期成交的一套169㎡的房源總價(jià)為5200萬(wàn)元，折合單價(jià)也超過(guò)30萬(wàn)元。

豪宅法拍熱度高

大面積“撿漏”概率更大

降價(jià)3000萬(wàn)的豪宅法拍并非恒裕濱城二期一例房源，即將在7月17日開(kāi)拍的深圳灣壹號(hào)廣場(chǎng)法拍房源，評(píng)估價(jià)9243.32萬(wàn)元，一拍起拍價(jià)6470.33萬(wàn)元，起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的7折，直降2772.99萬(wàn)元。該房源建筑面積313.47㎡，折合起拍單價(jià)20.64萬(wàn)元。

而即將在7月20日法拍的位于南山蛇口的半島城邦花園三期房源，評(píng)估價(jià)約5639.6萬(wàn)元，一拍起拍價(jià)設(shè)置為4511.68萬(wàn)元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的8折，直降1127.92萬(wàn)元。該房源建筑面積345.13㎡，折合起拍單價(jià)超13萬(wàn)元。

盡管還未開(kāi)拍，但上述兩套房源均有超6000人圍觀，超300人設(shè)置提醒。

深圳豪宅法拍市場(chǎng)，尤其是大平層豪宅成為購(gòu)房者“撿漏”的地方。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其原因便在于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的當(dāng)下房源成交普遍較難，而大面積豪宅的門(mén)檻更高，受眾群體較小，在法拍屬性下不得不降價(jià)以促成交，從而出現(xiàn)一些比市價(jià)低的房源。

6月15日，阿里法拍的兩套福田雅頌居二手豪宅成交，其中第8座20A的房源評(píng)估價(jià)約為2481.39萬(wàn)元，起拍價(jià)為1736.97萬(wàn)元，直接打了7折，該房源建筑面積為225.16㎡，折合起拍單價(jià)約7.7萬(wàn)元。

值得一提的是，今年1月該小區(qū)同戶型的房源成交總價(jià)為3356萬(wàn)，折合單價(jià)14.9萬(wàn)/㎡，而法拍房源的單價(jià)僅有市場(chǎng)成交價(jià)的一半，總價(jià)更是低1619萬(wàn)元，巨大的價(jià)差吸引了一波市場(chǎng)關(guān)注。

在經(jīng)歷百輪競(jìng)拍后，8座20A房源以2596.97萬(wàn)元成交，比起拍溢價(jià)率達(dá)49.51%，但成交單價(jià)僅約11.53萬(wàn)/㎡。而另一套第8座21A、22A的雙拼房源同樣經(jīng)歷百輪競(jìng)拍后以4821.67萬(wàn)元總價(jià)成交，該房源總建筑面積450.68㎡，折合成交單價(jià)僅10.7萬(wàn)元。

對(duì)于法拍的買家來(lái)說(shuō)，盡管最終成交價(jià)較起拍價(jià)略有溢價(jià)，但不計(jì)算法拍的稅費(fèi)等成本，其拍得的總價(jià)仍比市場(chǎng)價(jià)要便宜許多。

豪宅法拍吸引力大

但交易需警惕隱性風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)深圳恒裕濱城花園的天價(jià)法拍，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾發(fā)表評(píng)論認(rèn)為，“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或有升溫的可能。深圳恒裕濱城花園屬于典型豪宅類型的法拍房項(xiàng)目，屬于地段優(yōu)勢(shì)比較明顯、總價(jià)較高的項(xiàng)目。此類項(xiàng)目的起拍價(jià)總體上有吸引力，從而容易帶來(lái)關(guān)注度。

他同時(shí)提到，此類法拍房的交易，和大城市豪宅交易市場(chǎng)有關(guān)系。深圳的豪宅市場(chǎng)或者說(shuō)此類地段的二手房的投資優(yōu)勢(shì)很大，所以其實(shí)也是投資者對(duì)于此類物業(yè)投資價(jià)值的認(rèn)可。鑒于過(guò)去兩年法拍房市場(chǎng)比較冷，預(yù)計(jì)今年一些重點(diǎn)城市的法拍房豪宅市場(chǎng)會(huì)有一波升溫的可能。

從深圳今年的市場(chǎng)交易來(lái)看，新房豪宅已引發(fā)一波熱度。今年6月，福田網(wǎng)紅豪宅海德園A區(qū)開(kāi)盤(pán)即“日光”，套均千萬(wàn)的前海深業(yè)云海灣開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)95%，成為豪宅現(xiàn)象級(jí)熱度的案例；二手房方面，據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，上半年成交量第一的小區(qū)來(lái)自香蜜湖片區(qū)的僑鄉(xiāng)村，同樣是豪宅產(chǎn)品。

深圳部分優(yōu)質(zhì)豪宅產(chǎn)品的抗跌性已經(jīng)過(guò)多輪周期的檢驗(yàn)，正因如此，該部分豪宅產(chǎn)品的法拍才會(huì)吸引眾多關(guān)注。

但需要注意的是，豪宅法拍仍需警惕風(fēng)險(xiǎn)。中指研究院曾在針對(duì)法拍房的報(bào)告中提到，相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會(huì)同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長(zhǎng)租約、非法占用、無(wú)法落戶等問(wèn)題，需競(jìng)買者自行調(diào)查判斷。基于此，盡管法拍房關(guān)注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數(shù)人持觀望態(tài)度。

南都·灣財(cái)社記者孫陽(yáng)

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