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2023上半年，我國住房租賃市場整體平穩(wěn)運行，50城住宅平均租金累計溫和上漲0.41%。政府在住房租賃領(lǐng)域繼續(xù)加大政策支持力度，上半年中央及地方累計出臺住房租賃相關(guān)政策百余次，鼓勵租房需求釋放，推動供需平衡，通過金融、財稅、土地等支持政策促進住房租賃市場發(fā)展，為租賃企業(yè)提供了更加有利的經(jīng)營條件，也為廣大租戶提供了更加良好的租房環(huán)境。隨著支持政策不斷落地，住房租賃行業(yè)也迎來了寶貴的發(fā)展機遇。住房租賃企業(yè)積極拓展業(yè)務規(guī)模，同時注重加強品牌建設、提升服務質(zhì)量，不斷優(yōu)化產(chǎn)品與運營策略，努力構(gòu)建住房租賃的創(chuàng)新商業(yè)模式。展望未來，住房租賃市場預計將獲得更加長遠的發(fā)展。隨著“租購并舉”住房制度的持續(xù)建設，住房租賃相關(guān)支持政策預計將長期發(fā)力，住房租賃市場的運行將獲得支撐。尤其是，隨著公募REITs和不動產(chǎn)私募投資基金等不動產(chǎn)金融的持續(xù)發(fā)展與完善，住房租賃商業(yè)模式逐漸明晰，住房租賃企業(yè)將獲得更多的發(fā)展機會。

中指研究院以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，持續(xù)監(jiān)測住房租賃企業(yè)規(guī)模，并定期發(fā)布排行榜，密切關(guān)注行業(yè)競爭格局變化，為市場參與者提供更多信息參考。1

(資料圖片僅供參考)

50城住宅租賃價格指數(shù)走勢

1.指數(shù)走勢：2023上半年50城住宅平均租金累計上漲0.41%

2023上半年，住宅租金溫和上漲。隨著新冠疫情防控政策優(yōu)化，社會經(jīng)濟逐漸復蘇，人口流動性有所提升，租房需求逐漸釋放，2023上半年全國重點50城住宅平均租金累計上漲0.41%，漲勢溫和。分月度來看，1月份，受春節(jié)假期影響，租賃市場處于傳統(tǒng)淡季，50城住宅平均租金環(huán)比下跌。2-5月，隨著外來務工人員返城、節(jié)后“換崗季”到來，租賃市場行情有所升溫，租金環(huán)比連續(xù)上漲，但漲幅逐漸收窄。6月份，受高校畢業(yè)生入市帶動，住宅租金環(huán)比漲幅再度擴大。據(jù)中指研究院測算，6月，全國重點50城住宅平均租金為36.9元/平方米/月，環(huán)比上漲0.12%，漲幅較上月擴大0.06個百分點，但同比仍下跌1.06%。

圖：2021年7月至2023年6月50城住宅平均租金走勢

2.城市租金：2023上半年20個重點城市住宅平均租金累計上漲

從城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明顯領(lǐng)先，多數(shù)城市租金介于20-40元/平方米/月。6月，北京、深圳、上海三個一線城市住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，明顯高于全國其他城市，其中北京平均租金為91.8元/平方米/月，居各城市之首；杭州、廣州、廈門、三亞和南京5個城市租金在40-60元/平方米/月之間；福州、珠海、蘇州等37個城市租金在20-40元/平方米/月之間；太原、呼和浩特、徐州、銀川、北海5個城市租金在20元/平方米/月以下。

從年度漲跌幅來看，20個重點城市租金累計上漲。具體來看：石家莊、西安、深圳累計漲幅在2.0%以上；天津、北京、三亞等10個城市累計漲幅在1.0%-2.0%之間；青島、珠海等7個城市累計漲幅在1.0%以內(nèi)。溫州、鄭州、徐州等16個城市累計跌幅在1.0%以上，其中溫州跌幅最大，為4.31%；沈陽、?？诘?4個城市累計跌幅在1.0%以內(nèi)。

租客畫像

為充分反映居民的租房狀況，了解居民當前的租房情況、租房偏好和痛點問題，中指研究院于2023年7月對全國租戶開展了問卷調(diào)查，共收回9878份有效租客樣本。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們從租客基本特征、租賃行為特征和租房偏好與觀念三大方面對租客畫像進行了刻畫。

租客基本特征：據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，受訪租客以畢業(yè)五年以內(nèi)的高學歷青年群體為主，其中65%租客學歷在本科及以上，而學歷在大專及以上的租客中，近八成畢業(yè)年限在5年以內(nèi)。從收入維度來看，超70%租客群體家庭月收入在1萬元以下，且與2022年底調(diào)查結(jié)果相比，家庭月收入低于5000元的租戶占比提高了9.4個百分點。

1.租賃行為特征：整租兩室為主流，60平以下小戶型需求旺盛

租住方式：七成以上租客選擇整租

調(diào)查結(jié)果顯示，73.5%的受訪租客選擇了整租，超五成整租租客租賃了兩居室。26.5%的租客選擇了合租，并優(yōu)先選擇與朋友、同事、同學一起合租，對與陌生人（僅18.3%）合租較為抵觸。從租住面積分布來看，超六成租客租住面積在60平以下，租住90平以上房屋的租客占比不足15%。

租金水平：60%以上租客月租金在3000元以下，租金整體穩(wěn)定

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，受訪租客月租金主要集中分布在3000元以下，合計占比64.8%，3001-5000元區(qū)間占比為20.4%。

關(guān)于近一年的租金變化，12.9%的租戶感覺有所下跌，七成左右的租戶感覺近一年租金未變或漲幅在5%以內(nèi)。

租賃月份：近七成租戶在2-5月份開始租房

調(diào)查結(jié)果顯示，21.8%的租戶在2月份開始租房，21.6%的在3月份開始租房，累計超九成租戶在上半年租房，可見上半年是租賃市場的旺季。從租約期限來看，近七成租約期限在1年及以內(nèi)，租約期限在2年及以上的僅占6.6%。另外，33.9%的租戶平均在1-2年內(nèi)會換租一次，超八成租戶會在3年內(nèi)換租。

圖：租賃月份分布

3.租房偏好與觀念：關(guān)注通勤距離與配套條件，中青年仍傾向未來在本地置業(yè)

表：租客租房關(guān)注因素

租房關(guān)注點：聚焦配套、通勤距離

調(diào)查結(jié)果顯示，配套條件、通勤距離是40%上的受訪者租房時重點考慮的因素。另外，租客對地鐵便利性、社區(qū)環(huán)境、租金水平、物業(yè)服務關(guān)注度亦較高。值得注意的是，在女性租客群體中，對配套條件、通勤距離、租金水平、物業(yè)服務的關(guān)注度明顯高于男性租客。

表：租客租房痛點分析

租房痛點：房屋質(zhì)量差、房東/室友難相處、中介不規(guī)范

調(diào)查結(jié)果顯示，關(guān)于租房曾遇到的問題，有三成以上的租客選擇了房屋質(zhì)量差、房東不好相處、房東或中介哄抬租金、遇到黑中介。另外，室友不好相處、維修責任無人承擔也是部分租客的痛點。

從調(diào)研結(jié)果來看，目前租賃市場中哄抬租金等不規(guī)范行為或仍突出，市場監(jiān)管仍有待進一步加強。

換房原因：收入預期降低是最主要原因

調(diào)查結(jié)果顯示，62.4%的租戶在本次租約到期后計劃換房。其中，“收入預期降低，換到更便宜的房子”是租戶換房的最主要原因；另外，34%的租戶為了提升居住品質(zhì)，想換面積更大或環(huán)境更好的房子。

關(guān)于通勤時間，七成左右的受訪租客可接受的單程通勤時長上限為1小時。

表：租客換房原因

未來住房規(guī)劃:超五成計劃在本地置業(yè)，近三成打算長期租房

關(guān)于本地無房租客未來的購房規(guī)劃，五成以上租客傾向攢夠首付后在本地置業(yè)，但也有近三成租客計劃長期租房，僅13.1%的租客選擇回老家或房價更低的城市購房。

圖：本地無房租客未來住房規(guī)劃

通過與年齡結(jié)構(gòu)進一步交叉分析發(fā)現(xiàn)：第一，25-39歲年齡段的租客在本地購房意愿更強，這部分群體是適齡置業(yè)人群，計劃本地置業(yè)占比近六成。第二，20歲以下租客群體選擇未來長期租房的比例較高，一方面可能是新生代群體的住房觀念在逐步改變，另一方面或源于對未來規(guī)劃尚不明確。

2023上半年住房租賃政策總結(jié)

2023年上半年，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，我國中央及地方累計出臺住房租賃相關(guān)政策百余次，政策聚焦金融支持、制度建設、市場監(jiān)管及公積金服務優(yōu)化等方面，從供需兩端改善我國住房租賃行業(yè)政策環(huán)境，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

1.中央政策：搭建住房租賃金融服務體系，強化行業(yè)發(fā)展規(guī)范

表：2023上半年中央出臺的部分住房租賃相關(guān)政策

資料來源：中指研究院綜合整理

2023年上半年，中央出臺的住房租賃重點政策中，超八成涉及對行業(yè)融資的支持，另有部分政策聚焦租賃住房的市場培育與規(guī)范發(fā)展。

2023年初，央行、證監(jiān)會等部門年度工作會議中多次出現(xiàn)加大住房租賃金融支持或大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行等相關(guān)提法，為年度住房租賃行業(yè)金融政策導向定調(diào)。上半年行業(yè)金融支持政策接連加碼，行業(yè)金融服務體系進一步優(yōu)化完善。

1月，央行設立1000億租賃住房貸款支持計劃，支持相關(guān)金融機構(gòu)于2023年底前向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款，用于收購存量住房擴大租賃住房供給。2月，不動產(chǎn)私募投資基金試點啟動，我國不動產(chǎn)金融閉環(huán)正在逐漸形成，投資范圍涵蓋租賃住房，住房租賃企業(yè)獲得更為有力的金融支持。同時“金融支持住房租賃17條”為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務。

3月，保租房公募REITs發(fā)行再獲新利好。國家發(fā)改委、證監(jiān)會同天發(fā)文進一步加大對保租房REITs的支持力度，保租房REITs發(fā)行門檻有所下降：（1）非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率要求從4%降至3.8%；（2）充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次發(fā)行基礎(chǔ)設施REITs的保租房項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值要求從10億元降至8億元。

4月，國家發(fā)改委在新聞發(fā)布會上提出支持符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設施REITs，鼓勵社會資本參與盤活存量資產(chǎn)。5月，央行在下一階段的主要政策思路上，提出繼續(xù)推動租賃住房貸款支持計劃落地生效，加快完善住房租賃金融政策體系。6月，央行等部門發(fā)文鼓勵運用信貸、債券、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設施REITs等方式，支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，依法合規(guī)加大對保租房的建設融資支持力度；中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)文鼓勵企業(yè)在租賃住房等領(lǐng)域開展證券化融資創(chuàng)新，重點支持租賃住房等領(lǐng)域通過發(fā)行類REITs有效盤活存量資產(chǎn)。

綜合來看，2023年第一季度，住房租賃行業(yè)多項創(chuàng)新性金融支持政策落地，住房租賃行業(yè)金融服務體系初步形成完整閉環(huán)，二季度政策導向則注重現(xiàn)有支持政策的強調(diào)及延伸。

2.地方政策：繼續(xù)多渠道籌集租賃住房，租房提取公積金業(yè)務明顯優(yōu)化

表：2023上半年各地出臺的住房租賃重點政策分類匯總（不完全統(tǒng)計）

資料來源：中指研究院綜合整理

政策培育：地方租賃政策體系持續(xù)優(yōu)化，融資環(huán)境進一步改善

擴內(nèi)需促經(jīng)濟恢復大背景下，積極培育住宅租賃市場發(fā)展：2023年上半年，多省市出臺擴內(nèi)需促經(jīng)濟恢復或推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展等相關(guān)政策文件，其中在住房保障維度，“持續(xù)完善住房保障體系，租購并舉，加快發(fā)展保租房，培育壯大住房租賃市場”被賦予重要地位。

積極完善住房租賃政策體系：2023年上半年，深圳、青島完善了本地保障性住房體系。廣州結(jié)合實際工作中出現(xiàn)的問題，重新印發(fā)保租房認定辦法并出臺配套文件。開封、信陽、漳州等地發(fā)布保租房實施意見及保租房項目認定辦法等。

積極推進基礎(chǔ)設施REITs發(fā)行，加大力度支持民間投資：2023年上半年，為盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資，廣東、山西、陜西及上海、深圳、重慶等省市發(fā)布政策推進基礎(chǔ)設施REITs發(fā)行，保租房REITs發(fā)行環(huán)境繼續(xù)改善。

供給側(cè)：積極盤活存量，落實“納?！眱?yōu)惠政策，擴大租賃住房供給

地方積極落實中央號召，盤活存量，多渠道籌集保租房：2023年上半年，深圳、?？诘鹊匕l(fā)文指導本地保租房籌集工作。在具體的籌集方式上，廣東省發(fā)文要求增加租賃住房用地供應，廣州、漳州等地發(fā)布“非居改保”實施意見；安徽、哈爾濱、洛陽等地發(fā)文支持利用閑置低效國有住宅或回購存量商品住房、公寓的方式籌集保租房等租賃住房；深圳發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》，指導城中村住房規(guī)模化租賃改造工作。

明確保租房優(yōu)惠政策兌現(xiàn)，提升企業(yè)“納?！狈e極性：上半年，廈門、濟南先后發(fā)文進一步明確保租房項目優(yōu)惠政策事項，確保金融、土地、財政、稅費、用水電氣等優(yōu)惠政策兌現(xiàn)，為企業(yè)“納?！睜I造良好的政策環(huán)境。

需求側(cè)：聚焦公積金服務優(yōu)化，租房提取政策進一步向多子女家庭和政策性租賃住房傾斜

租房提取公積金政策整體優(yōu)化，且進一步向多子女家庭及政策性租賃住房傾斜。2023年上半年，海南省、北京、重慶、成都、南京、鄭州、無錫、佛山等地多次發(fā)文進一步優(yōu)化租房提取住房公積金業(yè)務，優(yōu)化的形式主要包括提升至租房提取公積金限額，優(yōu)化租房提取公積金方式及次數(shù)等，且針對多子女家庭或租住公租房、保障房等政策性租賃住房的家庭，普遍設置額外的照顧政策，如大幅度提升公積金提取限額或增加可提取次數(shù)、將公積金直接劃轉(zhuǎn)保租房運營方等，部分城市甚至針對多子女家庭或租住政策性租賃家庭，租房提取額不受月繳存額限制。

同時，強化行業(yè)監(jiān)管與規(guī)范，改善租房環(huán)境。上半年，成都、沈陽、綿陽等地發(fā)文進一步加強住房租賃市場管理、規(guī)范市場秩序，著力解決住房租賃市場在市場主體監(jiān)管、租賃交易行為、租賃租房治安管理等方面不規(guī)范、不到位的問題。廣州、深圳、青島、沈陽等地發(fā)布租金監(jiān)管相關(guān)文件，規(guī)范租金支取、使用行為，維護承租人租金安全。北京和浙江省等地先后發(fā)布本地住房租賃合同等示范文本，保護出租、承租雙方權(quán)益人的合法權(quán)益。另外，西安專文規(guī)范了保租房租金標準，按照每套（間）租金不高于評估市場租金的90%確定。

整體來看，2023年上半年，住房租賃政策體系得到進一步的優(yōu)化完善。中央層面，幾項創(chuàng)新性的住房租賃金融支持政策集中出臺，住房租賃行業(yè)金融服務體系初步形成完整閉環(huán)，行業(yè)融資環(huán)境明顯改善。地方層面，一方面繼續(xù)推動多渠道籌集租賃住房，另一方面聚焦需求端租房提取公積金業(yè)務的優(yōu)化，強化市場監(jiān)管，規(guī)范行業(yè)標準及秩序，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

2023上半年長租公寓企業(yè)格局

1.市場格局：TOP30企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模近百萬間，房企系項目拓展優(yōu)勢突出

開業(yè)規(guī)模榜：萬科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)房源均在10萬間以上

從開業(yè)規(guī)模來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023上半年，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量達91.6萬間。TOP30企業(yè)平均開業(yè)規(guī)模約3.1萬間，其中只有8家開業(yè)規(guī)模在3.1萬間以上。TOP5企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模達49.2萬間，占TOP30總規(guī)模比重達53.7%，頭部企業(yè)規(guī)模效應顯著。

具體企業(yè)來看，萬科泊寓依舊憑借17.1萬間的開業(yè)規(guī)模傲居榜首，龍湖冠寓開業(yè)11.6萬間，居第二位，房企系長租公寓運營商領(lǐng)先優(yōu)勢突出。魔方公寓、樂乎公寓為創(chuàng)業(yè)系長租公寓龍頭企業(yè)，截至2023年6月，集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模均在7.5萬間左右，分別位列全國第三、四位。百瑞紀集團依托原有的酒店業(yè)務和豐富的運營經(jīng)驗，向下占領(lǐng)長租市場，快速實現(xiàn)規(guī)模擴張，累計開業(yè)規(guī)模達5.4萬間。

管理規(guī)模榜：房企系拓展項目優(yōu)勢突出

從管理規(guī)模來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023上半年，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計管理房源量達136.3萬間。TOP30企業(yè)平均管理規(guī)模約4.5萬間，僅9家管理規(guī)模在平均水平以上。TOP6企業(yè)累計管理規(guī)模超70萬間，占TOP30總規(guī)模比重達51.4%，頭部企業(yè)規(guī)模效應顯著。

具體企業(yè)來看，管理規(guī)模前三甲企業(yè)均為房企系，其中萬科泊寓管理規(guī)模高達21.7萬間，龍湖冠寓管理16萬間，瓴寓國際管理房源9.1萬間。百瑞紀集團、魔方公寓、樂乎公寓管理規(guī)模位居第四至第六位，房源量在7.4萬至8.2萬間之間。華潤有巢、朗詩寓管理房源在5萬間以上，招商伊敦、保利公寓、合房承寓管理規(guī)模在4.5萬至4.8萬間之間。

從開業(yè)與管理規(guī)模對比來看，房企系長租公寓運營商項目儲備豐富。2023年上半年，管理規(guī)模TOP10企業(yè)中房企系占據(jù)7席，其中萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓國際、華潤有巢保利公寓管理房源中均有3萬間以上尚未開業(yè)，朗詩寓、招商伊敦管理未開業(yè)房源量在2萬間左右，項目儲備豐富，后期開業(yè)規(guī)模增長將有所保障。

2.區(qū)域布局：熱點城市群核心一二線城市租賃需求旺盛，長租公寓運營商堅持深耕

圖：2023年6月熱點城市群品牌長租公寓房源分布情況

區(qū)域?qū)用鎭砜?，珠三角、長三角、京津冀等核心城市群產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，人口凈流入規(guī)模突出，是品牌長租公寓入駐的首選。據(jù)中指租賃版數(shù)據(jù)庫對百余家長租公寓品牌在重點城市運營門店的監(jiān)測，截至2023年6月，品牌長租公寓在珠三角、長三角、京津冀、成渝、長江中游、粵閩浙沿海等六大城市群，運營的房源總數(shù)占全國的比重近93%，其中珠三角、長三角核心城市群開業(yè)房源量明顯領(lǐng)先，占比均在30%以上。分城市等級來看，一線及二線城市房源占比分別為56.0%、41.2%，總份額超97%；與2022年末相比，長租公寓運營商更加聚焦高能級城市，一線城市開業(yè)房源占比提升了3個百分點。

圖：2023年6月熱點城市品牌長租公寓房源數(shù)及出租率對比

城市層面來看，深圳、上海長租公寓開業(yè)房源量明顯領(lǐng)先，廣州、成都、西安等地平均出租率較高。據(jù)2023年6月的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海品牌長租公寓開業(yè)房源約15萬間，廣州約9萬間，杭州、北京開業(yè)房源數(shù)在6萬間以上，成都、重慶超3萬間，天津、武漢、南京等地開業(yè)房源均在3萬間以下。從出租率來看，6月重點監(jiān)測城市的品牌長租公寓平均出租率為94.5%，較上月微幅提升；廣州、成都、西安等地出租率在95%及以上，長租公寓租賃需求較為旺盛。

2023租賃市場發(fā)展趨勢展望

1.租賃住房用地供應繼續(xù)縮量，存量轉(zhuǎn)化將成為租賃住房籌集的主要渠道

從土地供應計劃來看，2023年重點城市租賃住房用地擬供應規(guī)模普遍較2022年有所下降。在重點監(jiān)測的城市中，北京、廈門、上海、成都、深圳住房租賃用地供應較為突出，在宅地中的占比均在10%以上。但對比近兩年供地計劃來看，僅廈門2023年租賃住房用地計劃供應規(guī)模及占宅地比重有明顯增長，其余城市中，除深圳租賃用地占比及上海租賃用地供應規(guī)模上限略有提升外，其他城市均普遍較2022年明顯下降。總體來看，2023年17個重點城市租賃住房用地擬供應845公頃，同比下降37.5%；在宅地中的占比為7.9%，較2022年下降2個百分點。

表：重點監(jiān)測城市近兩年租賃住房用地供應計劃對比

注：匯總時，上海區(qū)間值取均值進行計算。

數(shù)據(jù)來源：各地自然資源與規(guī)劃局，中指研究院綜合整理

2023年上半年，集中供地22城租賃住房用地實際供應規(guī)模明顯下降。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2023年上半年，集中供地22城土地招拍掛市場中，共有9個城市有涉租用地成交，成交租賃住房用地40宗，成交規(guī)劃建筑面積為58.9萬平方米，在住宅用地總成交規(guī)模中的占比僅2.8%。對比2022年同期情況來看，今年上半年集中供地22城公開招拍掛市場成交租賃住房用地規(guī)模大幅度縮量。

2023年全國保租房籌集目標仍保持較大規(guī)模，在租賃住房用地供應明顯縮量的情況下，租賃房源籌集將更加依賴存量盤活。各地方在堅持盤活企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量商業(yè)公寓等閑置房屋的同時，也在積極探索新的盤活渠道。

當前市場形勢下，回購商品房籌作租賃住房成為階段性趨勢，中央積極施策給予融資支持。當前我國房地產(chǎn)市場普遍性存在一定去化壓力，而租賃租房建設時間緊、任務重，回購商品住房籌作租賃住房可有效打通商品房和租賃市場之間的壁壘，成為階段性盤活存量資產(chǎn)的新趨勢。中央層面也積極施策提供融資支持，年初央行設立了1000億租賃住房貸款支持計劃，2月末，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“租賃金融支持17條”，其中租賃住房團體購房貸款支持企事業(yè)單位及專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)批量收購閑置存量房屋籌集保租房，貸款期限最長可達30年。

部分城市積極深挖自有存量資源，創(chuàng)新性開辟存量盤活新渠道。深圳人口凈流入規(guī)模龐大，2023年進一步將“十四五”期間保租房籌集規(guī)模提升至60萬套（間），而深圳新增建設用地供應有限，租賃住房將主要依賴于存量資產(chǎn)盤活。今年上半年，深圳啟動城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升工作，并成立安居微棠公司進行專項推進。

2.保租房公募REITs屢獲支持，私募基金試點加速推進，住房租賃金融閉環(huán)將逐漸形成

公募REITs：已發(fā)行保租房REITs項目運營穩(wěn)健，未來REITs發(fā)行或進入快車道

表：各保租房REITs底層項目不同時期出租率對比

數(shù)據(jù)來源：各基金招募說明書、2022年報告、2023年一季度報告，中指研究院綜合整理

已上市四只保租房REITs底層的10個租賃項目運營穩(wěn)健，出租率在高位基礎(chǔ)上繼續(xù)提升。目前已上市的保租房REITs的底層項目均位于北京、上海、深圳、廈門等核心城市人口密集流動區(qū)域，租賃需求旺盛，出租率較高。據(jù)最新披露數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，四只保租房REITs的10個底層租賃項目平均出租率均在94%以上，其中中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT項目出租率超99%，北京保障房項目為公租房項目，受配租流程影響部分房源空置，但出租率也高達96.1%。對比不同時期出租率數(shù)據(jù)來看，保租房REITs項目出租率雖已處于較高水平，但仍普遍呈現(xiàn)穩(wěn)健提升態(tài)勢。其中，華潤有巢兩保租房項目，2022年6月末平均出租率為87.7%，至2023年3月末，平均出租率已提升至94.6%。

表：四只保租房REITs不同時期可分配金額完成情況對比

注：2023Q1可分配金額目標通過各基金招募說明書預測的2023年可分配金額分攤一季度實際運營天數(shù)簡略計算得出。

數(shù)據(jù)來源：各基金2023年一季度報告、2022年報告、招募說明書等，中指研究院綜合整理

2023年一季度四支REITs可分配金額均超額完成預定目標。據(jù)最新披露數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT可分配金額完成率在110%左右；華夏基金華潤有巢REIT完成率高達133%，可分配金額規(guī)模及目標完成率領(lǐng)銜保租房REITs，業(yè)績表現(xiàn)突出。與2022年目標完成率相比，整體來看，2023年一季度保租房REITs業(yè)績延續(xù)穩(wěn)健走勢，可分配金額目標完成率為114%，與2022年目標完成率持平，其中華夏基金華潤有巢REIT2023年一季度可分配金額完成率較2022年提升12個百分點。

今年以來，保租房REITs發(fā)行屢獲利好，一方面，中央層面鼓勵更多保租房REITs發(fā)行，降低了保租房項目發(fā)行基礎(chǔ)設施REITs門檻，并研究推動公募REITs試點范圍向市場化長租房擴圍，同時支持民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設施REITs。另一方面，地方也在積極落實中央政策導向，出臺本地支持發(fā)行保租房REITs的文件方案，上海、深圳等地針對計劃發(fā)行REITs的儲備項目提供業(yè)務指導。在中央指引及地方積極落實的背景下，保租房REITs試點發(fā)行進入快車道，未來將會有更多保租房REITs上市。

私募基金：深度挖掘社會資本，銜接公募REITs探索實現(xiàn)住房租賃領(lǐng)域投資閉環(huán)

今年2月，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，租賃住房涵蓋在投資范圍內(nèi)，我國租賃住房領(lǐng)域“私募基金+公募REITs”金融閉環(huán)初步形成。未來，不動產(chǎn)私募基金將與公募REITs相互配合，疊加住房租賃全周期金融產(chǎn)品和金融服務，共同為長租公寓項目開發(fā)運營的全周期提供金融支持。不動產(chǎn)私募投資基金主要在項目開發(fā)和培育階段提供股權(quán)資金支持，減輕長租公寓重資產(chǎn)投資的前期資金壓力。與此同時，租賃住房開發(fā)建設貸款、租賃住房團體購房貸款、租賃住房經(jīng)營性貸款也將對項目開發(fā)運營全周期形成信貸支持。隨著長租公寓的經(jīng)營逐漸成熟，各項指標符合公募REITs的發(fā)行門檻時，原始權(quán)益人可以將資產(chǎn)出售給公募REITs，實現(xiàn)私募資金和長租公寓重資產(chǎn)投資人的退出，獲得資產(chǎn)增值收益，回收資金后原始權(quán)益人可進行項目再投資，推動投資鏈條循環(huán)運轉(zhuǎn)。

圖：長租公寓重資產(chǎn)商業(yè)模式閉環(huán)

資料來源：中指研究院綜合整理

在此之前，建設銀行已開始了相關(guān)探索。2022年11月，建信住房租賃基金正式落地，其基本運作模式是綜合運用股權(quán)投資及銀行貸款、REITs等一攬子金融工具，引導帶動社會資本共同投資房企存量資產(chǎn)，增加長租房源供給。今年以來，建信住房租賃基金先后與萬科及北京、天津、重慶等頭部房企、地方政府平臺合作設立子基金，撬動更多的社會資本參與。截至2023年5月末，基金已與各類市場化主體合作設立子基金4只，總規(guī)模195億元，簽約項目20個，所支持的租賃住房可以向社會提供租賃住房1.45萬套。通過對行業(yè)融資的深度支持，建行已形成了股權(quán)和債權(quán)聯(lián)動的住房租賃融資新模式。截至2023年6月，建行完成了8個基金投資項目的相關(guān)配套貸款的審批和發(fā)放工作，貸款總規(guī)模是15.67億元。

商業(yè)金融機構(gòu)的資金優(yōu)勢是解決住房租賃行業(yè)發(fā)展痛點的良藥，在建行示范帶動下，將有更多的商業(yè)金融機構(gòu)參與進來，同時在鼓勵性政策引導下，也將會有更多長租公寓運營企業(yè)及社會資本投入到住房租賃行業(yè)的建設中。未來，為推動住房租賃領(lǐng)域投資閉環(huán)正式落地，一方面，需進一步撬動更多社會資本參與，其中保險機構(gòu)是較好的選擇之一；另一方面，企業(yè)需積極做好項目培育，聚焦核心城市，對接主力客群需求，實現(xiàn)項目穩(wěn)健運營，以順利通過公募REITs上市實現(xiàn)資本退出，探索實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展新模式。

展望未來，在“房住不炒”的定位導向下，隨著“租購并舉”住房制度的持續(xù)建設，住房租賃市場預計將迎來快速發(fā)展。隨著社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人口流動性的提升，住房租賃需求將穩(wěn)步釋放；隨著越來越多長租公寓企業(yè)的積極參與，租賃住房品質(zhì)也將逐步提升；隨著行業(yè)政策的持續(xù)完善，住房租賃市場將更加規(guī)范化，租房環(huán)境將得到極大改善。未來，住房租賃業(yè)務預計將成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要賽道之一，住房租賃也將成為房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。

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