福建地產(chǎn)前首富，一夜歸零

“在風(fēng)光無(wú)限的那些年，黃其森都會(huì)用“頂禮膜拜”這四個(gè)字來(lái)形容外界對(duì)泰禾產(chǎn)品和銷售的評(píng)價(jià)。如今，隨著泰禾從A股退市，誰(shuí)能來(lái)救贖黃其森呢？

(資料圖片僅供參考)

“泰禾還想打我們錢(qián)的主意?！碧┖瘫本┰鹤佣跇I(yè)主秦嘯非常氣憤。

自從發(fā)現(xiàn)這家公司兩次挪用他們的購(gòu)房款后，包括秦嘯在內(nèi)的幾百名業(yè)主，就再也不信任泰禾了。這幾年來(lái)，他們一直與泰禾進(jìn)行纏斗，終于將他們的購(gòu)房款，放到了監(jiān)管賬戶。這個(gè)錢(qián)除了拿來(lái)建二期項(xiàng)目外，泰禾是沒(méi)法挪作他用的。

北京院子二期由三大部分組成：合院、疊拼（兩者皆為別墅的戶型，合院指幾個(gè)住戶合用一個(gè)庭院，疊拼指一個(gè)多層的別墅由幾家合?。﹥蓚€(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目和泰禾的自持項(xiàng)目，秦嘯買(mǎi)的是疊拼別墅。

就在秦嘯們終于松了口氣時(shí)，一件令他們憤怒的事再次發(fā)生了：北京院子二期三個(gè)項(xiàng)目，有同時(shí)開(kāi)工的跡象。對(duì)此，秦嘯們是斷然不能接受的。因?yàn)椋壳澳軌騽?dòng)用的錢(qián)，只有疊拼的購(gòu)房尾款?！叭绻齻€(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工，資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。”這也就意味著，秦嘯這些年的努力，很可能付諸于東流。

秦嘯們不是沒(méi)有想過(guò)解決方案：疊拼業(yè)主去買(mǎi)車(chē)位，泰禾用車(chē)位的錢(qián)，將自持部分建起來(lái)后，將其交給債權(quán)方華融處置。這樣，華融可將合院的尾款釋放出來(lái)，合院項(xiàng)目就有錢(qián)開(kāi)工了。泰禾并不同意這個(gè)方案。因?yàn)?，這家早就出險(xiǎn)了的房企，這些年患了“荷包干癟癥”，他們要抓住任何盡快回籠資金的機(jī)會(huì)。

就在泰禾再次觸動(dòng)秦嘯們的神經(jīng)時(shí)，一個(gè)無(wú)懸念的消息在8月4日傳來(lái)了：這家曾經(jīng)的千億房企，被深圳證券交易所摘牌了。至此，泰禾成為今年以來(lái)第四家退市的房企。此時(shí)此刻的泰禾，可謂是內(nèi)憂不斷，外患不停。

01

“又走了一批人，人人自?！?/p>

從2023年3月開(kāi)始，泰禾進(jìn)行了內(nèi)部人員優(yōu)化。“淘汰三分之一，置換三分之一，留下三分之一?！倍嗝槿耸扛嬖V「市界」，泰禾進(jìn)了一些年輕人。與此同時(shí)，這家公司還一口氣引進(jìn)了許多高管。

截至4月底，有7名人士加入泰禾。四個(gè)副總裁：資金財(cái)務(wù)條線的莊辰明和余歌，上海區(qū)域運(yùn)營(yíng)線的李剛、負(fù)責(zé)物業(yè)的李勇軍；三個(gè)總裁助理：靳丹、張晉偉、張博分屬人力、信息和財(cái)務(wù)。

彼時(shí)，泰禾仍然高喊“二次創(chuàng)業(yè)”的口號(hào)，以至于去面試的一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人說(shuō)，泰禾還在突破自我，這比較有吸引力。然而，泰禾內(nèi)部員工的心態(tài)，卻悄然發(fā)生改變。這種變化在7月下旬愈發(fā)明顯了?！皯?zhàn)戰(zhàn)兢兢，人人自危?！币晃恢槿耸肯颉甘薪纭谷绱诵稳萏┖虇T工的現(xiàn)狀。

泰禾太原公司發(fā)生的一件事，成為這些員工心態(tài)變化的最大催化劑。「市界」從多名知情人士處得知，7月20日左右，因涉嫌挪用資金一事，太原公司幾名前員工被帶走了。其中包括太原公司前總經(jīng)理陳輝邦，他在2019年就離開(kāi)了泰禾，但仍然難辭其咎。陳輝邦這個(gè)名字，在金尊府網(wǎng)簽合同上出現(xiàn)過(guò)，金尊府是泰禾在太原的第一個(gè)項(xiàng)目。

▲（爛尾的泰禾太原金尊府。圖源/業(yè)主供圖）

金尊府是泰禾的一個(gè)重磅產(chǎn)品，在多個(gè)城市都推出過(guò)，然而，由于限高、泰禾挪用32億購(gòu)房款等原因，金尊府成為太原最大的豪宅爛尾樓。要想復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在不加精裝修的情況下，泰禾金尊府還需25億元，才能完工。

這些年里，金尊府的業(yè)主被絕望、憤恨等情緒左右著。這種情緒在看到全忠的那一刻，如山洪決堤般爆發(fā)了。全忠是泰禾集團(tuán)副總裁，分管品牌工作。在陳輝邦們被帶走后，全忠趕到了太原，與金尊府業(yè)主，來(lái)了一次會(huì)面。

現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)人士表示，全忠在現(xiàn)場(chǎng)向業(yè)主，介紹了集團(tuán)正在多方籌措資金保交付的多項(xiàng)措施。

泰禾近年來(lái)一直在宣傳樓盤(pán)的復(fù)工消息。然而，「市界」從多名泰禾業(yè)主那里了解到，有很多樓盤(pán)并沒(méi)有復(fù)工，有樓盤(pán)即便是復(fù)工了，也并不是有效復(fù)工。

以東莞泰禾新天地為例，“購(gòu)房款被挪用導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾后，泰禾還要我們簽署墊資協(xié)議，才可以自己掏錢(qián)裝修。”新天地的一名業(yè)主氣憤地告訴「市界」，“業(yè)主自己掏錢(qián)裝修，被他們拍照發(fā)到公眾號(hào)上，冒充自己復(fù)工。實(shí)際上，樓盤(pán)從來(lái)沒(méi)有復(fù)工過(guò)?！?/p>

廣東泰禾肇慶院子，的確有工人正在施工。不過(guò)，肇慶院子的一名業(yè)主向「市界」抱怨道，“按照100多戶的工程量來(lái)看，需300人實(shí)打?qū)嵉墓ぷ?，才能稱做有效復(fù)工。如今的施工人數(shù)和速度，連主體都沒(méi)有完成?！?/p>

另一邊，太原前員工被帶走的消息傳開(kāi)后，泰禾內(nèi)部員工可謂人心惶惶?！奥殬I(yè)經(jīng)理人最近又走了一批，很多人開(kāi)始自危了?！币幻槿耸扛嬖V「市界」，“我聽(tīng)到的情況是：他們認(rèn)為，工資遲一點(diǎn)，績(jī)效減免一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，你讓我兜底去扛事，我不愿意?！?/p>

然而，黃其森總以自己的親身經(jīng)歷，來(lái)勸慰一些老同志?！八J(rèn)為，這也不是大事，最后總能從危機(jī)中走出來(lái)?！鄙鲜鲋槿耸扛嬖V「市界」。去年，因協(xié)助調(diào)查金融系統(tǒng)的一個(gè)案件，黃其森曾消失了幾個(gè)月，不過(guò)最后他還是重新回到了泰禾。

「市界」不完全統(tǒng)計(jì)，除了今年3月，泰禾集團(tuán)副總經(jīng)理黃耀文辭職外，今年7月，另一副總經(jīng)理邵志榮，也因個(gè)人原因離開(kāi)了泰禾。除此之外，「市界」還獨(dú)家獲悉，王景崗因病向黃其森提出離職，董事長(zhǎng)黃其森目前并不同意。王景崗于2019年升任為泰禾的聯(lián)席總裁，為黃其森的得力干將。

泰禾為何走到今天這一步？

02

成也黃其森，敗也黃其森

世人都將泰禾的失敗，歸結(jié)于高周轉(zhuǎn)、大環(huán)境等原因。但在泰禾前員工思遠(yuǎn)看來(lái)，“泰禾是成也老板，敗也老板?！碧┖痰睦习?，當(dāng)然是董事長(zhǎng)黃其森。

黃其森身上，有多個(gè)標(biāo)簽。比如神童，他15歲考入福州大學(xué)；比如最懂銀行體系的地產(chǎn)人，黃其森大學(xué)畢業(yè)后，進(jìn)入銀行工作了8年。但以上兩個(gè)標(biāo)簽，都不及“豪宅教父”震懾人心?！昂勒谈浮边@個(gè)名頭的打響，始于黃其森決定揮師北上的2002年。

自那一年起，泰禾相繼開(kāi)發(fā)了“運(yùn)河岸邊的院子”“中國(guó)院子”“麗春湖院子”等產(chǎn)品，并由此在北京豪宅市場(chǎng)一戰(zhàn)成名。后來(lái)，泰禾產(chǎn)品更走向全國(guó)。在思遠(yuǎn)看來(lái)，“早期的黃老板，的確是用心在做產(chǎn)品。他對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度，絕對(duì)是做加法，怎么好怎么上。”思遠(yuǎn)向「市界」回憶道，黃老板找了很多大師PK設(shè)計(jì)，最終才做出院子系列。

泰禾上市的第五年，也就是2015年，公司開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目連創(chuàng)銷售奇跡，黃其森也以250億元的身家，登上福建地產(chǎn)首富的寶座。此時(shí)，“在溢價(jià)和銷售層面，泰禾可謂一騎絕塵。泰禾少有看得上的房企了，老板的心態(tài)變了?！彼歼h(yuǎn)向「市界」回憶道。

彼時(shí)彼刻，黃其森確有“驕傲”的資本，金融機(jī)構(gòu)排著隊(duì)給泰禾送錢(qián)。2016年至2018年，泰禾融資總額，從754億元升至1375億元，新增的融資額，基本都來(lái)自非銀融資渠道?！霸邳S老板看來(lái)，錢(qián)融來(lái)之后，就要投下去。不投下去，就是很大的浪費(fèi)。因?yàn)?，這些錢(qián)的利率很高，有的甚至高達(dá)15%?！彼歼h(yuǎn)說(shuō)。

泰禾分別在2013年，2016年和2017年，開(kāi)啟了瘋狂圈地模式。2013年前后，泰禾以195.3億元，在福建、北京、上海等地，收下12幅地塊。這其中，有不少“地王”。2017年，泰禾更是發(fā)起了43筆收并購(gòu)。就這樣，短短五年間，泰禾便實(shí)現(xiàn)了銷售額從百億到千億的突破。

2017年年底，黃其森提出“2000億的銷售目標(biāo)”，這一番話引發(fā)泰禾股價(jià)暴漲，市值一度超過(guò)500億元。那些年，黃其森給人力部門(mén)下達(dá)的命令是：在全國(guó)各地找城市總、區(qū)域總，對(duì)這些高管的第一要求是拓展拿地?！皳屓藫尩?fù)尟偭??！彼歼h(yuǎn)嘆息道。殊不知，泰禾的禍根，在那時(shí)埋下了。

▲（泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森。圖源/視覺(jué)中國(guó)）

盡管泰禾也建立了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐度谫Y體系，但黃其森往往憑借一條短信，就拍板拿下了一些地塊，即便有人反對(duì)也無(wú)濟(jì)于事?！包S老板經(jīng)常講，拿地這個(gè)事，沒(méi)有那么復(fù)雜。你不理財(cái)，財(cái)不理你?！彼歼h(yuǎn)向「市界」回憶道，盡管泰禾戰(zhàn)投部門(mén)也有失誤，但在黃老板諸如此類的思想下，泰禾錯(cuò)拿了不少地。比如泰禾北京院子二期。

當(dāng)年拿這個(gè)地塊時(shí)，不光集團(tuán)投資部門(mén)反對(duì)，就連副總經(jīng)理張晉元，也搞不懂其中的邏輯：這塊地不僅成本高，而且還是限競(jìng)房。

不僅如此，泰禾拿的二手地也踩了坑，以北京楓橋別墅為例。這個(gè)項(xiàng)目大概是在2015年左右，黃其森用設(shè)在維京群島的影子公司，通過(guò)收購(gòu)香港運(yùn)恒發(fā)展獲得的。在接手之前，這個(gè)項(xiàng)目便出現(xiàn)地基不穩(wěn)、債務(wù)復(fù)雜等負(fù)面信息。在泰禾資金鏈斷掉后的2022年7月，99棟無(wú)人居住的楓橋別墅，被泰禾債權(quán)人信達(dá)資產(chǎn)，擺上了法拍平臺(tái)。

泰禾2017年收購(gòu)的南京青龍湖項(xiàng)目亦是如此。這個(gè)項(xiàng)目在易主之前，便有閑置12年、產(chǎn)權(quán)大縮水、違規(guī)施工等負(fù)面新聞。思遠(yuǎn)說(shuō)，連融創(chuàng)都不敢拿這個(gè)項(xiàng)目，但黃老板不管不顧拿下了。“針對(duì)諸如此類的事情，有老人提出反對(duì)意見(jiàn)，黃老板就會(huì)說(shuō)，‘你跟我時(shí)間太久，思想老化了，高度格局不夠了’。后來(lái)，就沒(méi)老人敢提意見(jiàn)了?！?/p>

那么高薪搶來(lái)的新人呢？“出于一些原因，他們也不敢說(shuō)真話了?！本瓦B泰禾的產(chǎn)品銷售上，黃老板也不管東南西北風(fēng)（不管市場(chǎng)行情如何），就是要一枝獨(dú)秀（就是要銷售業(yè)績(jī)好）。“他太篤定泰禾的銷售奇跡了。”思遠(yuǎn)向「市界」感嘆道。

再往后的事，大家都知道了。2018年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期中，泰禾沒(méi)能完成2000億元的銷售目標(biāo)。2019年，泰禾也還是沒(méi)能完成定下的銷售目標(biāo)。一直到2020年中旬，因?yàn)槲赐瓿芍衅谄睋?jù)本息的按時(shí)兌付，負(fù)債居高不下的泰禾，成了地產(chǎn)界最先“爆雷”的房企之一。

在事后的反思中，黃其森總將問(wèn)題歸咎于管理層面。然而，在思遠(yuǎn)看來(lái)，泰禾走到今天這一步，是戰(zhàn)略失誤。黃老板對(duì)盈利模式、承受風(fēng)險(xiǎn)能力、行業(yè)走向等沒(méi)有很好地去論證。

03

“退市后，仍是生死的問(wèn)題”

“很痛心。”當(dāng)?shù)弥蠔|家泰禾退市后，思遠(yuǎn)用三個(gè)字來(lái)形容自己的心情。但無(wú)論如何，退市這件事木已成舟。接下來(lái)，只能往前看。那么，泰禾該何去何從？

泰禾方面向媒體表示，退市不會(huì)影響公司的正常經(jīng)營(yíng)。針對(duì)退市，公司將根據(jù)交易所相關(guān)規(guī)定，推進(jìn)轉(zhuǎn)板工作。的確，一個(gè)公司如果上市公司的地位被取消，并不等于他一定就會(huì)倒閉。“但在除牌之后，公司重組方面，比以前難度大?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士告訴「市界」。

三年了，泰禾一直未給出債務(wù)重組的整體解決方案，更多的是項(xiàng)目層面的債務(wù)展期。比如從2020年起，泰禾相繼與興業(yè)銀行等多家大型金融機(jī)構(gòu)，達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議；2022年，泰禾簽署的債務(wù)重組協(xié)議，涉及的借款本金為177.11億元。2023年5月份，北京大興泰禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目與五礦信托達(dá)成和解；北京公館項(xiàng)目也和金融機(jī)構(gòu)初步達(dá)成復(fù)銷意向。

由于債務(wù)重組的懸而未決，泰禾的戰(zhàn)投方也離他而去。爆雷之后，泰禾相繼與一些企業(yè)有過(guò)接觸，比如廈門(mén)國(guó)貿(mào)、廈門(mén)建發(fā)、中鐵建、保利等。但由于泰禾債務(wù)規(guī)模過(guò)于龐大，資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)不佳等情況，這些企業(yè)最終放棄了。并且，泰禾并不歡迎試圖收購(gòu)項(xiàng)目的一些企業(yè)，他更希望整體解決問(wèn)題。直到2020年，泰禾敲定了萬(wàn)科這個(gè)“白衣騎士”。

萬(wàn)科入股，是有先決條件的。最重要的兩個(gè)是：泰禾制定出與債權(quán)人達(dá)成一致、并令各方認(rèn)可的債務(wù)重組方案；萬(wàn)科對(duì)泰禾完成法律、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等盡職調(diào)查，并就問(wèn)題的解決方案達(dá)成一致。令所有人沒(méi)有料到的是，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，泰禾化債工作變得不確定起來(lái)。

2023年3月，泰禾集團(tuán)副總經(jīng)理黃耀文辭職，這意味著泰禾內(nèi)部已無(wú)萬(wàn)科系高管。5月，萬(wàn)科在回復(fù)投資者提問(wèn)時(shí)表示，入股泰禾的先決條件尚未達(dá)成。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雙方的合作早已中止。“當(dāng)時(shí)跟萬(wàn)科談，黃其森認(rèn)為萬(wàn)科出價(jià)太低，且他可能會(huì)失去泰禾的控制權(quán)，就不愿意了。但其實(shí)當(dāng)時(shí)那一波，泰禾有可能就上岸了?！彼歼h(yuǎn)不無(wú)遺憾地告訴「市界」。

▲（2017年9月2日，南昌，泰禾南昌院子品牌發(fā)布盛典。?景甜、李晨玩自拍。圖源/視覺(jué)中國(guó)）

但過(guò)了這個(gè)村，就沒(méi)這個(gè)店了。如今的泰禾，只能孤軍奮戰(zhàn)。退市之后的泰禾，“也仍面臨生死存亡的問(wèn)題。”思遠(yuǎn)告訴「市界」，泰禾目前的“活水”主要是一些商業(yè)項(xiàng)目的租金，比如福州的兩個(gè)泰禾廣場(chǎng)，這兩個(gè)項(xiàng)目是福州的地標(biāo)性建筑。一些項(xiàng)目即便賣(mài)得再好，現(xiàn)在也處于資金監(jiān)管狀態(tài)，泰禾也不能挪作他用。

截至2023年4月底，泰禾已逾期的借款本金為582.03億；同時(shí)，對(duì)外擔(dān)保中實(shí)質(zhì)性逾期債務(wù)對(duì)應(yīng)的擔(dān)保余額為54.16億元?！吧鲜泄镜匚槐蝗∠?，房企需加快債務(wù)與資產(chǎn)重組，促進(jìn)公司盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)和復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)售，只有如此最大限度保護(hù)所有投資者與債權(quán)人、業(yè)主的權(quán)益。”前述業(yè)內(nèi)人士告訴「市界」。

保交樓是泰禾這些年工作的重中之重。從泰禾官微透露的信息來(lái)看，泰禾多地項(xiàng)目獲得支持的模式，主要有四種：一是地方政府主導(dǎo)成立專項(xiàng)紓困基金，項(xiàng)目以有效資產(chǎn)做擔(dān)保等形式，申請(qǐng)政府紓困資金專項(xiàng)借款；二是項(xiàng)目申請(qǐng)政策性銀行專項(xiàng)借款；三是政府將公司項(xiàng)目列入保交房名單，提供重點(diǎn)支持協(xié)調(diào)管控等；四是地方政府調(diào)集專項(xiàng)資金組織官方團(tuán)購(gòu)，幫助項(xiàng)目快速回籠現(xiàn)金。

這其中，句句離不開(kāi)“地方政府”這四個(gè)字，公開(kāi)資料顯示，截至2023年4月底，泰禾已得到批復(fù)的政策性紆困資金額度為22.18億元，其中已收到10.09億元。

盡管泰禾一直說(shuō)“沒(méi)有躺平，絕不躺平”，將“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”行動(dòng)進(jìn)行到底，但在業(yè)主們看來(lái)，泰禾復(fù)工復(fù)產(chǎn)的真實(shí)情況，并不是企業(yè)官微里宣傳的那樣。至少太原金尊府、東莞泰禾新天地這兩個(gè)樓盤(pán)看來(lái)“是”，“沒(méi)有復(fù)工過(guò)。”東莞泰禾新天地的業(yè)主再次向「市界」強(qiáng)調(diào)。

思遠(yuǎn)還記得，在泰禾風(fēng)光的那些年，黃老板在全國(guó)開(kāi)會(huì)時(shí)，每每提起外界對(duì)泰禾產(chǎn)品的評(píng)價(jià)，都會(huì)用“頂禮膜拜”這四個(gè)字形容。提起泰禾的最大優(yōu)勢(shì)，黃老板都會(huì)說(shuō)就是“戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)”?！暗S老板恐怕忘了，房企最大的戰(zhàn)略，是看市場(chǎng)走向。很顯然，他是永遠(yuǎn)的春天派?！?/p>

狂歡終究歸于沉寂。對(duì)如今的泰禾來(lái)說(shuō)，它的救贖之路仍很漫長(zhǎng)。

（文中秦嘯、思遠(yuǎn)為化名。）

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