個人房貸余額首現(xiàn)負(fù)增長 業(yè)內(nèi)預(yù)期政策持續(xù)優(yōu)化

本報記者 慈玉鵬 北京報道

央行近期公示的《2023年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2023年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.37萬億元，同比增長0.5%，比上年末增速低1個百分點(diǎn)；而個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點(diǎn)。

(資料圖片)

《中國經(jīng)營報》記者了解到，自2004年公示個人住房貸款數(shù)據(jù)后，2023年6月末該數(shù)據(jù)首次同比負(fù)增長。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，上述現(xiàn)象主要是因?yàn)樾刨J早償率居高不下，購房意愿偏低導(dǎo)致新增貸款增速放緩。

談到未來，該業(yè)內(nèi)人士表示，隨著穩(wěn)樓市政策效果顯現(xiàn)、信貸早償壓力持續(xù)釋放，各家銀行有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，個人住房貸款余額走勢有望企穩(wěn)回升。

余額收縮

記者經(jīng)過Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2004年公示數(shù)據(jù)，2004年12月至2021年12月，個人住房貸款余額同比增長率一直高于10%。但2021年12月后，該數(shù)據(jù)跌落至10%以下。截至2023年6月末，個人住房貸款余額同比增長率首次轉(zhuǎn)負(fù)。

光大證券研報顯示，今年二季度新發(fā)放住房貸款維持較大強(qiáng)度，但個人住房貸款出現(xiàn)負(fù)增長。2023年二季度，個人住房貸款余額同比增速較一季度末下降1pct（百分點(diǎn)）至-0.7%，自2004年有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)同比負(fù)增長，二季度個人住房貸款減少3400億元，同比少增3600億元。

個人住房貸款首次負(fù)增長的原因主要有兩方面，民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬告訴記者，“一方面，新增貸款增速偏慢；另一方面，信貸早償率居高不下。二者疊加，導(dǎo)致個人住房貸款余額出現(xiàn)有統(tǒng)計以來的同比負(fù)增長?！?/p>

溫彬表示，“從新增角度看，今年上半年，居民收入預(yù)期降低、對期房不信任程度上升等因素，導(dǎo)致購房意愿偏低，一季度積壓需求釋放完畢之后市場持續(xù)降溫。上半年居民部門中長期貸款僅新增1.46萬億元，比上年同期少增1000億元，為2016年以來同期最低水平。從早償角度看，由于存量房貸利率定價較高，而新增房貸利率持續(xù)走低，居民從修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表角度出發(fā)愿意提前還貸。特別是今年以來理財產(chǎn)品平均收益率進(jìn)入下行通道，居民按揭早償?shù)臋C(jī)會成本下降，所以，直到6月中旬之前，RMBS（住房抵押貸款支持證券）條件早償率持續(xù)攀升?！?/p>

“居民早償行為的增多是導(dǎo)致住房貸款負(fù)增長的最主要原因?！敝袊y行研究院高級研究員李佩珈分析，住房貸款余額負(fù)增長主要與利率下行背景下，存量房貸與新增房貸利率差異擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致居民更愿意歸還貸款有關(guān)。

數(shù)據(jù)表明，2023年7月，百城首套主流房貸利率已降至3.90%左右，而不少早期購房者的存量房貸利率依然在5%~6%的水平，1%~2%的利率差異使得提前貸款對部分居民而言更為合算。不過，李佩珈表示，“提前還貸并非對所有個人住房貸款者都適用。對等額本息借貸者而言，提前還貸只是加速了還款周期，并沒有改變債務(wù)的本息結(jié)構(gòu)，提前還貸并不合算?！?/p>

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴記者：“上半年銀行新增房貸發(fā)放同比多增，但銀行個人住房貸款余額同比微幅下降，這與近年來宏觀經(jīng)濟(jì)和利率走低，部分房主提前還貸以減少房貸利息支出有關(guān)；同時，隨著市場情緒回暖，居民增加了其他金融資產(chǎn)配置。”

某國有銀行人士告訴記者，目前客戶提前還貸現(xiàn)象較為普遍，若現(xiàn)在申請?zhí)崆斑€款，需排隊(duì)1個月左右。

光大證券根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年一季度，住房貸款累計發(fā)放1.77萬億元，上半年累計發(fā)放3.5萬億元，則2023年二季度住房貸款新發(fā)放規(guī)模在1.73萬億左右。進(jìn)一步結(jié)合2023年二季度住房貸款凈增規(guī)模計算，該季度住房貸款還款規(guī)模在2.07萬億元左右，假設(shè)正常月供規(guī)模為2200億元，則二季度月均早償規(guī)模在4700億元左右，較一季度大幅提升45%。

規(guī)?；厣?？

從影響來看，溫彬告訴記者，“住房貸款陷入負(fù)增長，實(shí)際上是居民購房動力不足的折射，其對整個房地產(chǎn)鏈條的運(yùn)行都會產(chǎn)生影響。對房企而言，這將導(dǎo)致商品房滯銷，資金回籠減速，進(jìn)而會抑制其拿地和新開工的意愿，拖累開發(fā)增速。對地方政府而言，房企拿地意愿下降，會導(dǎo)致當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鹗杖胂陆怠ι舷掠萎a(chǎn)業(yè)而言，房企新開工和施工意愿下降，意味著對上游產(chǎn)品的需求減弱，資金周轉(zhuǎn)速度變慢，企業(yè)經(jīng)營壓力上升；而購房意愿減弱，也會拖累家電、家具、建材等產(chǎn)品銷售。從銀行角度上說，住房貸款傳統(tǒng)上是一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)規(guī)?？s小，也會影響到銀行營收增長?！?/p>

李佩珈告訴記者：“住房貸款余額增速下降反映出居民更傾向還貸而不是借貸，這既不利于當(dāng)前樓市企穩(wěn)復(fù)蘇，也對銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響，也加大了RMBS等金融產(chǎn)品的早償壓力，需要高度關(guān)注其潛在影響?！?/p>

多位業(yè)內(nèi)人士表示，未來，個人住房貸款余額走勢或向上。

周茂華告訴記者：“短期看，由于提前還貸影響，個人住房貸款余額仍有一定壓力。但隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，穩(wěn)樓市政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)需求改善，提前還貸壓力緩解，個人住房貸款余額有望企穩(wěn)回升?！?/p>

溫彬也表示，未來個人住房貸款余額走勢有望企穩(wěn)，原因有兩個：“一方面，6月中旬以來，RMBS條件早償率持續(xù)下降，8月初為13.2%，大幅低于6月高點(diǎn)21.5%，顯示信貸早償壓力在持續(xù)釋放。下一階段，隨著各家銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，靈活運(yùn)用各項(xiàng)金融工具（利率優(yōu)惠券等）落地實(shí)施，將有助于進(jìn)一步降低信貸早償率；另一方面，近來房地產(chǎn)調(diào)控政策正在調(diào)整優(yōu)化，包括降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等，這將有助于提振居民剛性和改善性住房需求?！?/p>

光大證券銀行首席分析師王一峰認(rèn)為，從需求端看，政治局定調(diào)“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，未來將必然探索高質(zhì)量發(fā)展的新路，而提出“因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求”。相信前期房地產(chǎn)市場過熱階段所施加的限制性政策將陸續(xù)退出，這可能包括一、二線城市政策的進(jìn)一步優(yōu)化，特別是對于“剛改”群體，政策優(yōu)化空間較大，可能有助于提振地產(chǎn)銷售回暖，拉動新發(fā)放按揭貸款規(guī)?；厣?。

“未來一段時間，住房貸款余額增速具有較大的不確定性，主要取決于提前還貸行為和住房消費(fèi)恢復(fù)這兩大關(guān)鍵力量的博弈對比?！崩钆彗旆治觯环矫?，受益于樓市準(zhǔn)入門檻的進(jìn)一步放松，例如更多城市出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策等，居民住房消費(fèi)意愿與活力有望進(jìn)一步激活，進(jìn)而推動個人住房貸款余額平穩(wěn)增長；另一方面，未來一段時間，利率仍有進(jìn)一步下行空間，這使得存量房貸利率和新增房貸利率的“剪刀差”或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。特別是近期央行表態(tài)，將“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”，這使得存量房貸利率調(diào)整或?qū)⒏悠毡?，居民提前還貸行為或?qū)⑦M(jìn)一步增加。

總體來看，李佩珈判斷，在利率下行、指導(dǎo)性存量房貸利率調(diào)整出臺等多種因素影響之下，近期個人住房貸款余額同比增速仍有進(jìn)一步下行壓力。不過從中期看，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步企穩(wěn)和利率下行趨勢的結(jié)束，居民提前還貸行為也將趨于穩(wěn)定，進(jìn)而推動住房貸款余額增速止跌回升。

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