缺地共識打破

作者 |?飛天小女警

(相關資料圖)

文章來源 |?格隆匯樓市

深圳缺地傳說，或許要改寫了。

最近，龍崗一口氣對位于嶂背地鐵站附近的一大片工業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，共約41.98公頃。據(jù)推算，未來能增加約212萬平住宅供應。

這已經(jīng)是深圳今年第三次大手筆集中調(diào)規(guī)，意味著，“工改住、商改住”會是深圳未來幾年的趨勢。

過去，在大家的共識中，深圳地少人多，土地掣肘長久困擾著深圳，外界對深圳“擴容”的討論也曾經(jīng)一度甚囂塵上。

不少人甚至認為，深圳只有解決了土地問題，才能擁有下一個十年發(fā)展的空間。

在這樣的氛圍下，深圳的住宅項目銷售一直秉承著稀缺的概念，近幾年的住宅大部分去化效果都非常顯著。

即使是當前，市場周期處于低位運行階段，新房雖然不如從前受歡迎，但基本上大部分也都能做到在一年內(nèi)清盤。

就算位置相對較邊緣的地段的項目，比如龍崗雙龍的頤璟名庭，龍華觀瀾的山水華庭，寶安松崗的滿京華云著雅庭等，靠近東莞的城市邊界，周邊缺乏地鐵、大型商業(yè)等配套，賣到現(xiàn)在幾乎都全部都已經(jīng)備案完畢。

但現(xiàn)在，這種缺地要抓緊機會上車的邏輯，可能需要修正一下了。

去年寶中和北站，還有今年深超總調(diào)規(guī)的地塊，在調(diào)整后，非?？炀湍贸鰜砼馁u了。

這次龍崗調(diào)規(guī)，15宗二類居住用地，估計最快也能在今年的第三次集中土拍中看到。

從調(diào)整的范圍來看，調(diào)整的范圍比前海那一次還要大。

總用地面積419772.1平方米，規(guī)劃總容積2603192平方米，那么大的一片住宅區(qū)，以后還會配兩所72班及一所45班九年一貫制學校。

這種大規(guī)模的用地調(diào)整，是值得注意的。

一方面，供地變化決定深圳未來3—5年的住宅新增趨勢。

而在調(diào)規(guī)增加住宅供應成為趨勢的情況下，深圳住宅稀缺的邏輯慢慢就會被打破。

另一方面，供地趨勢發(fā)生變化后，不僅會帶來新的供求關系，也會進一步給新房限價帶來一些變化。

最明顯的，今年深圳第一批集中出讓的地塊，不少相比2022年、2021年最高限價都略有上漲。

今年截至現(xiàn)在深圳差不多調(diào)整了40宗用地，包括前海、深超總、赤灣、大學城、龍華大浪、坪山竹坑等區(qū)域。

前海14宗、深超總2宗、赤灣1宗、大學城1宗、龍華大浪2宗、寶中1宗、坪山竹坑3宗。

所以后續(xù)相信還會有不少工業(yè)用地、商服用地會變更為住宅，大家不用擔心買不到好位置，好項目。

雖然調(diào)規(guī)的范圍，不算是非常核心的位置，不像前海，能讓熱錢充滿想象力。

但體量足夠大，或多或少都會給市場釋放一定的增量信號。

過去5年，龍崗每年新房的預售大概是1萬套，按照212萬平住宅供應的體量，換算100平一套，未來就這一個小片區(qū)也能誕生2萬多套的住宅，基本能抵龍崗2年的供應量。

而目前深圳新房住宅在售數(shù)量，除了龍華庫存最多，超過一萬套在售，就是龍崗了。

整個龍崗的在售套數(shù)也有將近1萬套。

在不缺供應的情況下，龍崗依舊迎來大幅度的用地調(diào)規(guī)。

所以，未來中短期內(nèi)，龍崗的住宅競爭壓力可想而知。

而其中，壓力最大的區(qū)域大概率會是周邊的大運中南片區(qū)心以及寶龍西片區(qū)。

一方面，龍崗這次調(diào)規(guī)位置嶂背站附近。

通過14號線一站能夠到達大運、兩站到達大運中心，距離龍崗中心地段不算遠，能夠受到各種公共配套或資源的輻射。

而相對大運或大運中心位置來說，嶂背附近的價格估計會便宜不少。

另一方面，周邊幾公里范圍內(nèi)待開盤、在售的項目扎堆著。比如仁恒世紀雅園、深鐵閱云境廣場、南山悅時光、星龍園等等。

換句話說，未來嶂背地鐵站附近的住宅落地，多少都會對周邊區(qū)域造成一定的購買需求分流。

不過，當成片的住宅出現(xiàn)的時候，周邊的配套也會慢慢跟上，居住氛圍也會慢慢變得成熟。

比如調(diào)整項目附近的嶂背郊野公園已經(jīng)建設的差不多。

雖然不大，但已經(jīng)有規(guī)模，適合野餐和散步。

（嶂背郊野公園）

所以，在地鐵有了、醫(yī)院有了、公園也有了的情況下，未來這附近如果把學校和商業(yè)這兩樣配套也落地了，價格又合適的話，還是可以小小期待一下的。

作者觀點，不代表格隆匯立場

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