全國各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房價(jià)排行、房價(jià)漲跌數(shù)據(jù)，點(diǎn)擊此處查看→

近期一些大型房企出現(xiàn)流動性危機(jī)，再次引發(fā)各方對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂，高速增長多年的樓市正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)投資同比下降8.5%，已經(jīng)連續(xù)十幾個(gè)月處于負(fù)增長，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，會如何影響經(jīng)濟(jì)增速，為何調(diào)控政策不斷，但效果依舊不理想？樓市未來會產(chǎn)生怎樣的分化，買房還能增值嗎？

【資料圖】

8月22日，北大國發(fā)院院長姚洋在《有識》欄目對近期房地產(chǎn)市場做了解讀，他認(rèn)為，房地產(chǎn)依然是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在的下行只是暫時(shí)的，是用短期政策解決長期目標(biāo)導(dǎo)致的結(jié)果，如果及時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整，預(yù)期與信心都會恢復(fù)。

以下是問答實(shí)錄

1、前7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。房地產(chǎn)投資已連續(xù)十幾個(gè)月負(fù)增長，如果今年地產(chǎn)無法恢復(fù)增長，會多大程度上影響經(jīng)濟(jì)增速？

姚洋：房地產(chǎn)投資低迷，對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拖累很大。我們到購物中心、景區(qū)去看一看，或者坐高鐵、坐飛機(jī)，會發(fā)現(xiàn)人流量很大，消費(fèi)好像起來了，但這種消費(fèi)有一個(gè)限度，不可能太大。

消費(fèi)起不來，我個(gè)人覺得與房地產(chǎn)整體下行程度太大有關(guān)系。房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有多大，有人計(jì)算是17%，房地產(chǎn)對GDP的直接貢獻(xiàn)大概是8%，但上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈還有9%。大家購房，不僅僅是買房子，還要裝修、買家電、家具等，在大城市一般裝修一套房子需要30萬，所以房地產(chǎn)是一個(gè)很大體量的產(chǎn)業(yè)。

在這種情況下，房地產(chǎn)投資連續(xù)負(fù)增長，房地產(chǎn)增加值到底跌幅有多大，沒有具體的數(shù)據(jù)，但從過去兩年的情況看，平均每年估算跌了10%。這意味著什么？房地產(chǎn)對GDP的整體貢獻(xiàn)是17%，如果下跌10%，那就拖累GDP增長1.7個(gè)百分點(diǎn)。為什么我們看到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，但是企業(yè)的實(shí)感不強(qiáng)，房地產(chǎn)下跌造成的需求不足是一個(gè)重要原因。

2、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等民營房企巨頭都遇到了流動性問題，而在今年拿地榜單中主要都是央國企背景，未來房地產(chǎn)市場會形成怎樣的格局，會不會出現(xiàn)“國進(jìn)民退”的大分化？

姚洋：民營房地產(chǎn)公司融資出現(xiàn)了困難，是因?yàn)榉孔硬荒芗皶r(shí)出手。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不動了，銀行就不給貸款，這其中房子賣不動是最大問題。不能說所有房企都出現(xiàn)了問題，有些經(jīng)營還是不錯(cuò)的。現(xiàn)在很多房企出問題純粹是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，需求減少，房子賣不動，導(dǎo)致現(xiàn)金流出問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出問題，銀行就停貸，一停貸企業(yè)就無法運(yùn)轉(zhuǎn)，由此進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。

民企流動性出現(xiàn)問題，沒錢買地，地方政府要發(fā)展，就把土地賣給國資背景的房企，甚至這其中也不排除左手倒右手的嫌疑，就是政府要求一些地方國有企業(yè)把地買下來，但未必去蓋房，造成“虛假繁榮”現(xiàn)象。大量國企背景企業(yè)拿地，民企退出，我想這是一個(gè)短期現(xiàn)象，未來的地產(chǎn)行業(yè)，不太可能都是“央企國企的天下”。

3、今年以來，樓市出臺了很多調(diào)控政策，甚至存量房貸也在松動，但為什么都不見效？市場到底出了什么問題？有人建議，應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。你有什么政策建議？

姚洋：現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策有一些理論和操作層面上的混淆，把長期問題和短期問題混在一起，想用短期的辦法解決長期的問題。從長期來說，房地產(chǎn)要回歸常態(tài)，回歸以居住為主，同時(shí)具有一定的金融屬性。房子主要是用來住的，不過，也不能否認(rèn)房地產(chǎn)具有一定的金融屬性，一種不動產(chǎn)只要標(biāo)價(jià)，就會波動。經(jīng)過這一輪洗牌，房地產(chǎn)的金融屬性在下降，老百姓也慢慢明白了，把資產(chǎn)押注在房子上，恐怕未來增值空間沒有那么大。

房子主要還是以居住為主，這其中也包括改善性居住，這是一個(gè)長期的目標(biāo)。但過去兩年對房地產(chǎn)的調(diào)控，試圖以短期的方法達(dá)到長期目標(biāo)。比如“三條紅線”，銀行對房地產(chǎn)的貸款，包括對企業(yè)、購房者的貸款，都有一定比例約束，比如針對開發(fā)商，銀行放出去的地產(chǎn)開發(fā)貸款不能超過總額的15%。過去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)增長，我個(gè)人覺得是政策造成的，并不是房地產(chǎn)自身規(guī)律導(dǎo)致的。

有人把中國目前的經(jīng)濟(jì)狀況，比作上世紀(jì)90年代的日本，一個(gè)相似點(diǎn)是，日本在90年初房地產(chǎn)泡沫破滅了，中國的房地產(chǎn)泡沫也破滅了，中國會像日本經(jīng)濟(jì)一樣，陷入長期衰退。我覺得這個(gè)判斷是錯(cuò)誤的，因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)泡沫、負(fù)增長，是政策有意調(diào)節(jié)形成的。

它就是要用一種比較激進(jìn)的、短期的辦法，也就是收緊信貸，把房地產(chǎn)的預(yù)期調(diào)回來，一方面不能讓開發(fā)商用無窮的資金建房子，另一方面，也要讓購房者明白房地產(chǎn)的金融屬性過重，不能期待房價(jià)永遠(yuǎn)漲下去。所以，這就是房地產(chǎn)為什么下跌的最重要原因。這個(gè)窗戶紙要捅破，捅破了有什么好處？第一，這是政策調(diào)控造成的，現(xiàn)在需要再調(diào)整回來，解鈴還要系鈴人。第二，要讓國際上明白，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在的下行壓力不是中國經(jīng)濟(jì)本身的問題，是政府部門想對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整造成的，中國經(jīng)濟(jì)還是很有希望。只要我們的政策再調(diào)回來，中國經(jīng)濟(jì)增長是沒有問題。我們現(xiàn)在用短期的辦法解決長期的問題，思路是不對的，會拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金為什么不足，民間投資增長為什么零增長，是因?yàn)轭A(yù)期太差。

我們一直在強(qiáng)調(diào)增強(qiáng)民營企業(yè)家信心，但最簡單、最直接的就是經(jīng)濟(jì)要增長，他們企業(yè)的營收、利潤要有所增長。如果，營收都是負(fù)增長了，利潤就更慘，那誰還有信心？絕大多數(shù)企業(yè)都是活在當(dāng)下，能把今天熬過去就不錯(cuò)了，空談未來有多美好是沒用的。

這是一個(gè)關(guān)鍵性的理解誤區(qū)，需要糾正。

說到措施，我覺得有幾個(gè)方面是短期內(nèi)應(yīng)該做的。第一是放棄對房地產(chǎn)信貸的限制措施，說得激進(jìn)一點(diǎn)就是明確三條紅線是錯(cuò)的，需要盡快取消。第二，對那些經(jīng)營不善導(dǎo)致資金流出問題的企業(yè)，進(jìn)行破產(chǎn)重組。比如有一些企業(yè)，被活活耗死了，即便它沒死，被它拖欠的企業(yè)也先死掉了。如果破產(chǎn)重組，很多企業(yè)還有不少資產(chǎn)，比如可以把土地拿出來還債，那些被欠錢的供應(yīng)商，可以拿地做銀行抵押，但現(xiàn)在債務(wù)懸在空中。一些大企業(yè)，大而不倒，而那些跟它有生意往來的供應(yīng)商熬不住倒閉了，不能為了幾家爛企業(yè)，把好企業(yè)拖死。

同時(shí)，對一些守法經(jīng)營，暫時(shí)遇到困難的企業(yè)要實(shí)施救助，讓他們活下去，因?yàn)橐坏┻@些企業(yè)垮了，他們的供應(yīng)商都會跟著死。這不是幾家房企的問題，處理不好會有一系列的連鎖反應(yīng)。

第三，要堅(jiān)決停止各種限購限價(jià)措施。政治局會議已經(jīng)明確提出，房地產(chǎn)的供求關(guān)系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。我的理解是房地產(chǎn)已經(jīng)回歸正常，既然是個(gè)正常行業(yè)，限什么購，限什么價(jià)？現(xiàn)在是房企一降價(jià)，地方政府馬上出面干預(yù)，認(rèn)為是擾亂市場秩序。房子賣不動，價(jià)格是一個(gè)很好的調(diào)節(jié)機(jī)制，降到一定程度，就有人來買房，預(yù)期就會轉(zhuǎn)變。

中國的房子夠不夠，我們喜歡看總體情況，強(qiáng)調(diào)人均面積達(dá)到多少平米，跟日本一樣多，但日本都是小房子，跟它對比是不對的。我們發(fā)展GDP、推動技術(shù)進(jìn)步，就是為了讓老百姓過上好日子。老百姓有改善住房的需求，一些人還沒房住，還有一些人一家三四口人擠在50平米的房子里，這種改善性需求不能被打壓。另外，未來十來年還有近一億人要進(jìn)城，我們的人口還在流動，從不發(fā)達(dá)地區(qū)流向發(fā)達(dá)地區(qū)，還有大量購房需求，房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)。美國、英國、法國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)行業(yè)都很興旺。我們需要轉(zhuǎn)變思路，為什么現(xiàn)在出臺的政策沒用，因?yàn)榱Χ炔粔?，比如認(rèn)房不認(rèn)貸這種措施沒什么效果，就應(yīng)該明確停止限購、限價(jià)，限價(jià)不光是不能限高價(jià)，也不能限低價(jià)，讓市場自動調(diào)節(jié)。

我覺得有了這些明確信號，老百姓的信心就會回來。我們老說老百姓沒錢了，但居民存款還在增加，怎么能說沒錢，只不過大家看跌房地產(chǎn)?，F(xiàn)在價(jià)格應(yīng)該跌下來，為啥就不跌？應(yīng)該允許房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)自救，地方政府為什么還要管價(jià)格？

調(diào)控失效，恰恰說明政策是亂套的，左腳絆右腳，右手捏左手，把自己反捆起來，然后喊著要往前跳，這怎么跳，跳了不就摔死了嗎？

4、過去，我們都說房地產(chǎn)壓制了中國人的消費(fèi)，房貸壓力過大，導(dǎo)致居民的購買力下降，但現(xiàn)在地產(chǎn)預(yù)期變差了，消費(fèi)有可能承擔(dān)拉動經(jīng)濟(jì)增長的引擎嗎？

姚洋：這是不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)的胡說八道。首先，買新房就要花幾十萬裝修，這不是消費(fèi)嗎，如果沒那實(shí)力，就不會買新房。買二手房更是直接消費(fèi)，買價(jià)值幾百萬的二手房，就消費(fèi)了幾百萬，直接推動GDP增長。另外，買房會帶來財(cái)富效應(yīng)，房價(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)就會增長，居民財(cái)富增加了，就敢消費(fèi)。

5、過去20年中國人主要還是買房，七成財(cái)富在房子上，但現(xiàn)在這個(gè)財(cái)富增長的密碼似乎失靈了，股市又長期無法賺到錢，我們的錢該往何處流？

姚洋：我剛說了，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有到頭，現(xiàn)在下行是政府政策造成的，不是房地產(chǎn)自身造成的。通過這一次市場下行，應(yīng)該告訴老百姓，房價(jià)不可能永遠(yuǎn)漲下去，但房地產(chǎn)的金融屬性仍然在，不說增值，至少在大城市仍然是一個(gè)比較好的保值手段。但在一些中西部及東北城市，房地產(chǎn)連保值的價(jià)值都沒了，不僅沒有漲，甚至往下降。

老百姓買房子，我覺得是無可厚非，但要推出一些長效機(jī)制加以保障。另外，長期問題和短期問題要分開，不能拿短期的手段來解決長期問題。

房地產(chǎn)的長效機(jī)制包含以下幾個(gè)方面。第一，開征房產(chǎn)稅，而且是累進(jìn)制的房產(chǎn)稅，可以遏制炒房沖動，避免盲目買房。建議按照平米數(shù)累進(jìn)，現(xiàn)在我們的人均居住面積是37平米，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的免征，超過的按照累進(jìn)制執(zhí)行，真正炒房的人，可能就會覺得持有成本太高了，不再炒房了。

第二，要加大出租房建設(shè)力度，鼓勵(lì)開發(fā)商在城區(qū)建公寓。我現(xiàn)在住在北京郊外，接近六環(huán)區(qū)域，旁邊就建了一大片出租房，很多年輕人來租住。年輕人有租住需求，可城區(qū)不批建設(shè)用地，他們只能住到五六環(huán)附近，單程通勤時(shí)間都要花一個(gè)半小時(shí)，很辛苦。

那么，能不能出臺一些政策，鼓勵(lì)開發(fā)商在城區(qū)地段建公寓。我建議地方政府可以拿出中心區(qū)域甚至黃金地段附近，讓開發(fā)商低價(jià)開發(fā)出租公寓，解決大家的住房需求。這也是壓制房價(jià)的有效辦法。

其實(shí)，差不多20年前，我和茅于軾老師就提過類似建議，那個(gè)時(shí)候，我們就說要建廉價(jià)公寓房，被人家拍磚，說你瞧不起我們，讓我們住筒子樓。20年前，打工的年輕人能住上筒子樓就不錯(cuò)了。遺憾的是，這些建議沒人聽，如果20年前就做了，就不會出現(xiàn)今天的高房價(jià)。

第三，實(shí)現(xiàn)子女教育的租售同權(quán)，也是一個(gè)途徑。有些城市已經(jīng)在做，比如上海，把租房的價(jià)格控制住了，結(jié)果出現(xiàn)了二手市場，能搖上號不去租住，選擇去做二房東。我覺得這塊應(yīng)該市場化，在一些好地段，租金可以高一些，因?yàn)闀心贻p人去租。

另外，要規(guī)范租房市場，保護(hù)房客的利益，房主不能隨便更改合同、提高價(jià)格，國外對租客權(quán)益都有相關(guān)法律，中國在這方面是缺失的。只有這些長效機(jī)制得以順利實(shí)施，才能徹底遏制住炒房沖動，讓房地產(chǎn)回歸常態(tài)，回歸它應(yīng)有的價(jià)值。

6、為什么購買的期房爛尾后，老百姓拿不到房，還需要承擔(dān)還貸責(zé)任，銀行、房企等卻不需要負(fù)責(zé)，老百姓買房為什么像是在買高風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品？

姚洋：我覺得這是政策造成的。首先，這是信貸管制造成的，不給房地產(chǎn)企業(yè)足夠信貸，他們只好搞預(yù)售制、賣樓花，這樣可以事先回流一些資金進(jìn)行開發(fā)。按照規(guī)定，預(yù)售款只能放在銀行監(jiān)管，但地方政府監(jiān)管不到位，房地產(chǎn)公司就把錢拿去他用了。很多人沒有理解，房地產(chǎn)是個(gè)制造貨幣的過程，它必須要有信貸。一畝土地，是農(nóng)用地或者荒地的時(shí)候，最多也就值5萬塊，但變成商用特別是住房用地，那可能就是1000萬以上。房地產(chǎn)商沒那么多錢，就需要信貸支持，把土地買下來，但現(xiàn)在是沒有土地，就不給房企貸款，這不是第22條軍規(guī)嗎，這就進(jìn)入一個(gè)死循環(huán)，所以必須找到其他手段去融資。

第二，現(xiàn)在為什么房企房子蓋一半停工了，開發(fā)商中有沒有那種壞蛋，就是來騙錢的，這種情況要堅(jiān)決打擊，罰他個(gè)傾家蕩產(chǎn)，再送進(jìn)監(jiān)獄。但絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商是守法經(jīng)營的，只是他們沒有資金了，沒錢了就不能繼續(xù)蓋。那么，以前怎么沒出現(xiàn)這個(gè)問題？因?yàn)橛秀y行提供資金，能把樓給蓋完，這樣才能活下來?，F(xiàn)在銀行不給房企資金，他們現(xiàn)金流斷了，只好躺平。本來銀行給開發(fā)商放貸，就可以把樓建完，現(xiàn)在不放貸了，地方政府還得去籌資保交樓，這不是左右互搏嗎？老百姓付了錢拿不到房子，怪罪開發(fā)商，這個(gè)邏輯有一定問題，這是政策自相矛盾造成的結(jié)果，而不是開發(fā)商有意為之。

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