深圳樓市“認(rèn)房不認(rèn)貸”實錄：臺風(fēng)天營銷中心仍開放

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“最近有一些已經(jīng)轉(zhuǎn)行的房地產(chǎn)中介又回來帶客了，我們都看到了市場的一絲暖意?！睆臉I(yè)12年的深圳房地產(chǎn)中介王陽（化名）對《中國經(jīng)營報》記者如此說道。

(相關(guān)資料圖)

連日來，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策等牽動著房地產(chǎn)市場的神經(jīng)，政策暖風(fēng)揭開了樓市“金九銀十”的序幕。從8月31日起，深圳正式施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月2日，臺風(fēng)“蘇拉”登陸廣東，開發(fā)商仍積極“營業(yè)”。當(dāng)天開盤的中糧悅章鳳凰里采用線上選房模式，同時開放營銷中心接待到場客戶。選房結(jié)束，更有“準(zhǔn)業(yè)主”現(xiàn)場交付定金及辦理相關(guān)手續(xù)。據(jù)該項目開發(fā)商透露，樓盤最終售出超過300套房源，去化80%。

樂有家研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，新政官宣后，樂有家門店成交量開始逐日遞增。9月1日～9月5日，門店成交量環(huán)比上升80%，同比上升370%。其中，9月3日（周日）的成交量表現(xiàn)突出，當(dāng)天帶看量較二、三季度的周日帶看量平均水平上升50%。

從業(yè)近10年的深圳房地產(chǎn)中介魏鋒（化名）也對記者表示，新政實施后的第一個周末（9月2日～9月3日），其負(fù)責(zé)的新房樓盤帶看量相較以往增加，“帶看忙不過來，臨時過來的客戶基本上安排其他新同事幫忙接待”。

雖然部分項目售樓處近日來人潮涌動，但王陽和魏鋒都對記者表示，其接待的大部分剛需客仍較為謹(jǐn)慎，抱觀望態(tài)度。選擇此時“出手”的，以置換改善性購房者居多，主要是因為“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺后，其購房成本降低，且他們中間多數(shù)人此前對所購買的樓盤早已關(guān)注，只是在等待一個時機。

有樓盤營銷宣稱“買房送房”

繼廣州之后，深圳成為第二個宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。按照此前政策，在深圳名下無房，但在異地有房貸記錄，購房者在深圳申請貸款買房的首付比例為50%。新規(guī)實施之后，只要在深圳名下無房，不論是否已利用貸款購買過住房，購房者申請貸款買房均按首套房計，執(zhí)行首付30%政策。

樓市新政的提振效果似乎立竿見影。作為新政落地后深圳首批入市項目之一，鴻榮源珈譽府開發(fā)商在其微信公眾號發(fā)布消息稱，9月2日，樓盤共推出818套住宅產(chǎn)品，開設(shè)線上選房通道，最終歷時3.5個小時，售出596套房，成交金額約28億元，去化超七成。無獨有偶，臺風(fēng)天同日開盤的中糧悅章鳳凰里也采用線上選房方式，同時開放樓盤營銷中心，在入場簽到時間前，已有大批客戶提前到達(dá)現(xiàn)場。

“你方唱罷我登場。”9月5日，深圳光明區(qū)某一樓盤的置業(yè)顧問對記者表示，目前，該樓盤不同朝向的戶型均設(shè)有“一口價”房源。以一套東南朝向、面積89平方米的三房戶型為例，“一口價”與總價相差約60.7萬元，相當(dāng)于87折。貝殼平臺銷量數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日6點，該樓盤在30天內(nèi)成交43套，為深圳新房銷量排行榜第一。

與此同時，記者近日走訪深圳多個樓盤了解到，當(dāng)前入市的大部分新盤也推出折扣優(yōu)惠活動，形式多樣，力度不一。其中，關(guān)于深圳龍華區(qū)云瓏府項目“買一套房送一套房”的營銷方案引起廣泛關(guān)注和討論。

9月5日，記者來到云瓏府營銷中心。一提起“買房送房”的優(yōu)惠措施，現(xiàn)場的一名項目銷售立即對記者露出了些許無奈的微笑，并表示，“這其實是營銷噱頭來的?！?該項目銷售稱，“所謂‘買一套房送一套房’是指給予購房者85折的購房優(yōu)惠，而這15%的折扣可以用來兌換開發(fā)商旗下東莞別墅項目的一套房子的部分首付，也可以用來兌換位于深圳大鵬新區(qū)的一套統(tǒng)建樓。如果選擇這兩種贈送方案，那么購買云瓏府的房源須按備案價來，也就是原價購買。”其進(jìn)一步補充稱，“但目前極少有客戶會選擇贈送方案，而是直接選擇85折購房?！?/p>

不過，就在9月7日，云瓏府項目開發(fā)商深圳市華富控股有限公司發(fā)表聲明稱，“近期由于我司云瓏府項目營銷活動被錯誤解讀為‘購買云瓏府即贈送大鵬云悅府統(tǒng)建住宅’，出現(xiàn)相關(guān)不實信息的傳播，導(dǎo)致部分中介經(jīng)紀(jì)人及看房客戶對于活動理解出現(xiàn)偏差，對此我司深表歉意。”

記者了解到，云瓏府在去年年底入市，目前在售的房源并非為近期加推入市，而是自去年年底賣到現(xiàn)在。記者注意到，該樓盤近段時間正在搭建新的營銷中心，“摩拳擦掌”迎戰(zhàn)“金九銀十”。

除了折扣優(yōu)惠，對于購房者所關(guān)心的首付比例，部分樓盤項目也打出“最低首套首付兩成起，二套首付三成起”“即日起執(zhí)行最低首套20%首付比例政策”等營銷廣告。這源于中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局于8月31日發(fā)布關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知，其中提及，“對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。”

不過，記者近日走訪的多個樓盤項目銷售均表示，目前還沒有接到深圳首套房執(zhí)行首付兩成的通知。值得一提的是，上述發(fā)布“首付兩成”消息的宣傳海報在不顯眼處標(biāo)有“具體操作以銀行審批為準(zhǔn)”“僅供參考，不作為開發(fā)商要約或承諾”等提示字樣。據(jù)了解，目前該類宣傳海報多數(shù)已被撤下。

市場多方博弈

開發(fā)商花式營銷頻出背后，樓盤項目之間競爭激烈。

克而瑞深圳團隊提供的數(shù)據(jù)顯示，8月28日～9月3日，深圳共有4個住宅項目開盤加推入市，合計推售1618套房源；另有4個住宅項目合計1117套房源獲批銷售，其中包括2個現(xiàn)售項目。8月28日～9月3日，深圳普通住宅供應(yīng)量約10.23萬平方米，環(huán)比下降60.5％；全市合計成交517套（預(yù)售網(wǎng)簽389套、現(xiàn)售網(wǎng)簽128套）；成交面積約55245平方米，環(huán)比下降1.3％；成交均價約64927元/平方米，環(huán)比上升3.4％。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，8月，深圳全市新建商品房成交2601套，成交面積28.31萬平方米，同比下降30.8%，其中新建商品住宅成交面積22.28萬平方米（2199套），同比下降17.85%。深圳中原研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，深圳新房住宅可售套數(shù)為46567套，庫存量創(chuàng)深圳近13年以來歷史新高。

對于此次深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，克而瑞深圳區(qū)域團隊表示，一定程度上利好“賣一買一”的改善性購房群體。主要是由于其首付比例從五成降至三成，在換房必要性和換房門檻降低的雙重刺激下，一定程度上激發(fā)市場換房需求，釋放改善性購買力，加快市場流通。此外，新政也將促進(jìn)釋放少量在外地有貸款記錄的購房者入市，比如曾經(jīng)在老家購買過住房或者在臨深城市貸款買房的剛需客。

魏鋒對記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行后，市場的確一度活躍，“主要是由于置換改善性購房者（包括外地客）的購房成本降低，加上這部分人群有過購房經(jīng)驗，選房流程簡單、目的性強，一旦其了解較長時間的樓盤有較大的優(yōu)惠措施出來，他們就會果斷下定”。

王陽也對記者表示，近幾天前來咨詢的顧客比以往增多，但此前對樓盤不了解，單純受新政策影響就下定的新客比較少。另外，魏鋒近期接待的剛需客以咨詢居多，而他們大多抱持謹(jǐn)慎、觀望態(tài)度。“當(dāng)前深圳仍執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，沒有購房資格的人在近段時間也僅是過來了解行情。”魏鋒補充道。

值得注意的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策也在深圳二手房市場引起波動。深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，政策出臺后，“中原找房”日進(jìn)線量環(huán)比增長35%，進(jìn)線漲幅較高的區(qū)域包括剛需片區(qū)、豪宅片區(qū)。二手房帶看量高峰出現(xiàn)在9月3日，較8月日均帶看量環(huán)比增長75%。截至9月4日，深圳中原在售二手房源38126套。樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月30日～8月31日，平臺新增二手房掛牌量顯著增加。但自9月1日起，掛牌量恢復(fù)到新政實施前水平，目前也未出現(xiàn)二手房“拋售潮”。

克而瑞深圳區(qū)域團隊表示，從短期來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策有助于提振市場信心，核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)項目迎接一波市場行情，樓市分化加劇。但從長期來看，單純依靠降低首付比例對整體樓市的影響相對有限。

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